【2013年5月长沙楼市销售报告】

  主持人语：

  最近，产业地产特别火。先是有着广泛国际影响力的《华尔街日报》撰文指出，物流地产成了地产投资的新目标，常被视为房地产市场“丑小鸭”的工业地产受到投资者越来越多的关注；继而马云宣布成立“菜鸟网络”，进军物流地产，将产业地产的竞争推向白热化，全国各地更是掀起了新一轮圈地和投资热潮。

  值得注意的是，几天后，《二十一世纪经济报道》报道指出，物流园区平均空置率达60%，国务院发文禁以物流中心圈地。而“推进工业用地出让的弹性年期和租赁制，探索存量工业用地的退出机制”更在2013年国土部年度会议上被重点强调。

  高力国际研究调查显示，在过去几年内，由于供不应求，中国物流领域的平均租金每年增长5%—10%左右。亚洲非上市房地产投资协会调查显示，亚太地区110名被调查者中68%的人表示今年将会把投资重点放在工业地产和物流地产领域，而2012年这一数字仅为28%。大多投资者认为澳大利亚的办公楼投资以及大中华区的工业地产和物流地产是未来的投资热门。

  将眼光拉近，落到长沙，长沙作为中部惟一获批国家现代服务业综合试点城市，将连续三年每年投入不少于6亿元建设资金，并将重点支持市场交易升级工程、现代物流提质工程、电子商务建设工程等五大工程。在这个大的全球背景下，新浪乐居、长沙晚报邀请高星(钢铁)物流园副总经理  陈坤共同探讨产业地产。

高星（钢铁）物流园副总经理陈坤做客广厦会客厅

  议题一、物流地产、工业地产和产业地产之间有着怎样的关系？

  陈坤：虽然目前经济形势扑朔迷离、混沌不清，但其实这正是战略布局的好时机。

  “贾人夏则资皮，冬则资絺，旱则资舟，水则资车，以待乏也。”广大商铺投资者在形势低迷时，仍然踊跃进驻高星，就是这个道理。高星集团逆势大动，也是循着这一规律而来的，当大家贪婪时，我便恐惧、胆怯，当大家都胆怯的时候，很多人就 开始贪婪起来。当前正处于调整转型期，也正是给投资人提供了一个战略机遇转折期，高星这个时候面世劲销并不足为怪，战略机遇与当前经济形势有内在关联。

  议题二、《长沙市城市商业网点布局规划(2005-2020)》中提到，按照长沙市货物的主要流向及物流发展的需要，依据《2009年长沙市城市综合交通规划》和《长沙市现代物流业发展规划(2010-2020)》， 重点发展城南、城北、城东、城西四大物流区域。目前四大区域正在迅速崛起多个产业地产项目，您觉得未来的哪个区域会成为老大？为什么？

  陈坤：就长沙版图范围来看，西边是最广阔的，向西发展将开辟长沙市未来50-100年的战略发展期，100年以后向北、向东、向西都可能。但是，未来50-100年西边的战略发展期，这是不可逆转的发展形势。

  有这样几组数据可以证明这一点。首先，目前长沙已经建成几乎所有商贸物流节点，包括停车场等，但全部都集中在河东，河西一片空白，高星是第一个。其次，河西两大区域是河东两大片区土地面积的四倍，开发潜力无限。再者，河西先导区规划面积1200平方公里，等于要再造一个长沙，这样的话，河西需要布置几百万人的生活空间、工作空间、交通出行、 商贸购物娱乐空间。

  这就证明了一个基本事实，第一是长沙空间拓展指向河西，向西拓展毋庸置疑；第二是大河西地区是未来几十年内经济内生增长的核心增长极，河西钢铁需求总量虽然比不过河东，但增长速度超过河东，这是市场普遍认同的；第三是河西的快速发展意味着需要更多的商贸物流业在河西布局落地，以支撑区域大发展。商贸物流节点的发展是城市发展的一个重要战略支撑平台，河西的大发展需要大型商贸物流的落地，不止一个高星，我认为未来河西出现几个高星都很正常，当然不单只说钢材，大型商贸物流业快速崛起，有大河西发展的内在动力所在。高星 正是顺应这一发展趋势做出了努力，顺势而为。逆水行舟很辛苦，而顺水而下就轻便得多了，就像在水库拦一个坝，开闸 的时候一泻千里。

  作为长沙来说，商流是一个很复杂的运动形式，但也有其内在规律可言。

  就拿钢贸来说，长沙不是一个钢材生产的城市，但却是一个典型的钢材消费城市，那长沙的钢材消费在哪里？消费市场最核心的点在哪里？有两个方向可 以说明这个问题。第一是城市建设，桥梁、道路、工业厂房、房地产等扩建过程中，需要消耗大量钢材，未来长沙还要造一座新城，建设总量具有无限的想象空间。所以说河西是一个钢铁消费的核心增长极。

  第二是工业，钢材号称是工业的粮食。目前长沙市工业园区布局是这样的，南边则有雨花区的环保工业园， 北边霞凝港布局了部分临港工业，其他的工业园区都沿319国道自东向西一字排开，从浏阳到长沙县，到岳麓区，到望城，到宁乡，一直往西到益阳。整个工业走廊，长沙县已经基本饱和了，无地可供。那么，工业发展未来巨大的想象空间在哪里？在河西。这种想象空间就决定了钢材消费的增长空间，所以说商流在河西。因此，物流在河西，这是一个内在规律。

  但长沙市未来商贸物流布局节点、布局均衡，可能还是要借助商流来研究，离开商流谈物流，可能会出问题，市场不一定买单，在市场经济条件下一切皆有可能，但也会有不可能的情况发生。（文字整理∕朱艳）