CRIC研究：健全的REITS机制是推动企业融资和保障房发展的关键
(分析师/朱一鸣、陈开朝)据悉，日前证监会已完成推出房地产信托投资基金(REITs)的可行性研究和准备工作，近期将择机公开发布相关规则征求意见稿。至此，我国难产多年的公募REITs终于有望落地！
所谓“REITs”，就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上证券资产的过程。本质上，REITs也是一种专门投资房地产的投资基金。但与一般的房地产投资基金不同，REITs更多的是公募形式的证券化投资，其票据定价跟股票类似，都是基于当期资产价值和未来收益。但与股票不同，REITs的大部分收益用于分红，且通常能获得政府税收优惠。
对我国而言，发展REITs具有重要意义：从房企角度看，有了除银行信贷、上市等常规途径之外的融资渠道。尤其是那些发展持有型经营物业的房地产开发商，利用REITs可以有效规避资金回收期长、资金沉淀量大等瓶颈问题。从政府角度看，可以降低房地产行业对银行贷款的依赖，提高我国金融系统的风险防范能力。
我国央行早在2009年初就以形成了REITs初步试点的总体构架，但至今一直未启动。分析其原因：首先，最大障碍是法制缺陷。目前，我国还没有正式的房地产投资信托基金法，来对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制。缺少法律依据下，各级政府不能对区域内的REITs实行财税优惠政策。其次，在国家严厉调控房市的背景下，REITs出台的时机还不成熟。
近日，国家重提REITs并有加快出台的迹象，原因可能如下：首先，目前房市调控已取得阶段性成果。房产税政策即将全面推广，未来房价预计将保持稳定。在房价稳定的前提下，接下来需要大幅提高市场供应量。此时推行REITs，可以有效提升房企的资金融通能力，时机把握很到位。其次，去年以来国内众多房企纷纷成功赴海外发债融资。这表明我国房企当前对资金的需求非常强烈，预示着我国REITs广阔的市场前景。最后，是基于减轻保障房财政投入的考量。我国保障房建设每年资金需求上万亿，目前政府主要通过财政直接投入和地方融资平台贷款操作，如采用REITs形式，就可有效缓减地方财政压力。
我们对REITS的发展有三大建议：第一，建立完善的交易机制。像创业板、中小板一样，在国内证券市场上开辟专供REITs交易的板块；对于未上市的REITs，也要建立专门的REITs股权交易中心。第二，保障房领域的REITs，政府要扮演“催化剂”的角色，财政投入主要用于土地征收和市政基础设施建设，然后以“成本价竞保障房租金和品质”的方式出让给开发经营商。这样政府可以以有限的一次性财政投入，撬动保障房建设的快速发展。同时，各地政府应通过税收减免来提高盈利率，以增强保障房项目对投资者的吸引力。第三，商业地产领域的REITs，相关职能部门要做好“监督者”的角色，建立完善的进入退出机制，以保障市场健康运行。同时，针对初创期的商业地产REITs，实现一定的税收减免，如企业所得税减按15%比例征收等等。
