张宏伟：新国五条之后 “地王”频出背后的三点思考
张宏伟
同策咨询研究部总监
2013年5月29日，沪总价地王刷新，北京福润天成房地产开发有限公司46亿夺长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块，溢价57%，楼板价29229元。
从新国五条细则落地之后全国土地市场表现来看，2013年5月以来，中国土地市场持续升温，高单价、高溢价地块频现、多地“地王”记录屡被刷新。
例如：5月9日，上海浦东新区世博会地区拍卖的其中两个地块，楼面单价接连刷新该市年内单价“地王”。其中一块甚至以超过4万元/平方米的价格创下上海三年以来的楼面地价新高。广州本月亦是一连拍出三个“地王”，其中海珠区一临江地块楼面地价高达3.5万元/平方米，刷新白云区月初刚诞生的“新地王”纪录。5月3日，长沙金融生态区的一商住地块，以35.79亿元的总价，刷新长沙2012年的最高纪录。
2013年以来全国土地市场出现了一些高溢价、地王成交现象，一方面，和各地方政府频繁推地，多幅地块位置位于较好市中心或其他区域的核心地块有关，如今天的上海市长宁区的新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块，溢价57%，楼板价29229元；另外一方面，在整个市场“基本面”正在回暖的市场背景下，房企城市布局策略进行了调整，基本重新回归一二线城市重点发展，这样就导致一二线城市土地市场表现相对比较热，尤其是针对较好的地块，房企之间势必会加剧竞争。
同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致龙头开发企业看好这些地块的推出。这一定程度上导致优质资源向龙头开发企业不断集中的趋势，市场集中度也会伴随着市场的发展逐渐提高。
从市中心核心地块资源不断向大型开发企业不断集中的发展趋势及影响来看，同策咨询研究中心总监张宏伟认为：
首先，2012年下半年以来，市中心中高端市场及资源将逐渐被龙头开发企业把持，龙头企业的品牌张力将在未来更加突出。市中心中高端市场的活跃性及稀缺性及当前优质地块的楼板价相对区域内中高端楼盘当前售价来讲的合理性，为今后这些地块建成后的中高端楼盘定价提供了适当的空间。因此，从中长期角度来讲，龙头房企看好未来2年后一二线城市市中心的中高端市场，市中心中高端市场将逐渐被这些龙头开发企业把持，这些企业通过市中心优质地块中高端品质项目的集中打造，将集中突出这些企业在市场当中的品牌影响力。
其次，“地王”市场虚热假象炒作市场只能导致开发企业在土地市场继续兴风作浪，有可能推动土地市场价格持续走高。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，一方面优质地块被具有资金实力的大型开发企业拿走，中小开发企业拿地的机会越来越少，另外一方面，优质地块越来越少，随着市场基本面的回暖，非优质地块后期的推出也会引起部分大型开发企业的关注，此时，土地市场价格有可能因此而水涨船高，中小开发企业此时拿地心有余力而不足。当前土地市场“火爆”的假象有可能是后期推地陷入困境，尤其是在市场基本面正在回暖的市场背景下，以“地王”市场虚热假象炒作市场只能导致开发企业进一步在土地市场兴风作浪，导致土地市场价值持续上涨。
第三、龙头开发企业抗市场风险能力较强，多次拍的“地王”吃下去就不会再吐出来，也就是说很难再有退地的市场风险，这样，可能导致楼市调控成果功归一篑。
“地王”项目开发商需要准备充裕的资金流支撑“地王”继续生存。回顾过去的地王，要么像央企地产企业那样拥有充裕的现金流作为支撑，要么像有些上市房企那样有上市融资、银行授信、境外融资等融资渠道。能够提供充裕现金流支撑的支撑这些大牌开发商敢于拿“地王”，也是大型开发企业不会盲目退地的基础。当前，以龙头开发企业为主的企业，无论在融资渠道还是市场份额占有上均有比较大的资金周转能力及市场优势，因此，这些企业一旦获得市中心优质地块“地王”就难说再有退地的市场风险。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，调控效果功亏一篑，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”宽松为主的时期转为再度“阶段性”收紧。
5月27日，已经获得7个报价、原计划将于28日成交的北京市丰台区花乡夏家胡同住宅用地“准地王”被紧急叫停或许就是政府政策干预的表现之一。但是，后续土地市场如何来走，在“炒地价”与“控地价”之间，在“炒地价”与“控房价”之间，政府和开发企业如何进行平衡，都是值得我们思考的问题，我们拭目以待后面的市场变化。
