直播APCREC5第五届亚太商业地产合作论坛-2013中国峰会
直播 第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会
以下为直播内容：
时间：2013年5月31日AM
地点：BD厅模块B
主题：第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会
【主持人】：今天做一个简短的开场，把我们对房地产的理解、观点跟大家分享。虽然不多，但我想应该是从内心最渴望得到一些真知灼见的分享。早些年房地产是资源竞争的阶段。现在逐渐从资源规模聚焦到产品竞争上。产品竞争永远是房地产企业最核心的竞争力所在。
产品创新是一个系统工程，产品创新起点上从市场、客户需求等来看问题。举个例子来分享，在充分竞争白热化的手机市场下苹果是怎么脱颖而出的。苹果取得市场份额这么大一个对传统手机厂商的冲击以后，三星的手机是怎么样通过一种设计的创新，产品技术体验的创新和品牌营销的创新上来取得新一轮的成功，它给我们地产行业有很大的启发，也给我们与地产商合作的供应商很大启发。
所以永远从市场需求出发，永远找准客户对需求的体验，从这个角度来出发，可以找到产品创新的源泉。我今天会给大家引荐几位专家，从工程方面来做些分享，然后在房地产的技术领域有所突破。
有关有请张永明先生来跟大家做分享。张永明先生是同济大学材料学院高级工程师，统计中欧建筑节能培训与研究中心的常务副主任等等，这次带来商用建筑领域节能减排“政策解读”，以及商业地产的绿色之路——墙体保温材料的应用与相关政策解读。有请！
【张永明】：各位嘉宾上午好，谢谢主持人的介绍，也感谢主办方给我这个机会来介绍。
商业地产如何实现绿色，这个命题很大，我们面临着很多的问题，做报告之前也有所交流过对房地产的理解，商业地产大家都在做，但如何展示优势，我觉得绿色化这一块是个方向，不仅仅要体现社会责任，同时也要体现竞争。我们提供更好的品质给客户。商业地产面临着能耗问题也是非常大的。
今天只有半个小时，所以我简单就政策方面的问题跟大家分享，也会介绍一些具体的技术内容。我们现在都在讲绿色建筑，回头来看一下为什么要推广绿色建筑，绿色建筑理念就是减少对地球、资源的负荷，希望创造一个健康、舒适的环境，跟自然环境相协调。
真正绿色建筑是指提供一个健康的活动空间，同时最高效率地利用资源，最低限度地影响环境。中国古话说：天人合一。就是跟自然协调。节能减排主要是降低能耗，看到一些开发居住在里面是不舒适的，但为了节能减排需要拉闸限电。比如说商业地产为了节能把空调关闭。
还有很多人觉得把绿墙刷上绿色的涂料就是绿色建筑，因为绿色建筑国家有政策补贴，确实有这样的概念，可能大家觉得不可思议。也有大多数人解的绿色建筑就是最新、最高技术的堆积。这样认为的比比皆是。出去讲课大家都问有什么最新的材料，最新的节能技术，他们每天都在要最新的东西。创新很难，到最穷的地方也需要最新的东西，这就很奇怪了。比如说德国做建筑节能十多年，就2、3种技术，慢慢地做下去，深入，然后发展，但很可惜我们国家没有完全学会，我们要创新，搞了很多新的东西。但没有做透。
因为今天是个商业地产，听说来了很多地差开发商，很关心我们的成本。绿色建筑是不是必然带来高的成本？其实也不是。做绿色建筑评价的时候，比如说做到绿色3星、绿色2星，感觉造价非常贵，北外滩有一个楼盘说要申报绿色3星，装置增加的成本是9500万，那相当可怕。为了得一个分，要花这么多的代价去做。大家知道绿色建筑的评价是按照一条条来打分，他为了拿到那个打分。房子下面有游艇，可以直接开到里面。
这都不是推出绿色建筑的目的，并不意味着做绿色建筑就是高成本。德国的绿色建筑就是把现有的一些法规，建筑的法规很多，要造房子需要面临很多国家的规范，如果你完全符合这个要求的话，就是比较好的绿色建筑，只是怎么样来更好地体现我们在中国的节材、节地、节水、节能这些都有要求。比如说环保的要求，我们说室内的一些有害物质，所有这些东西都有要求。
讲到政策，这是今年国务院的1号文件，绿色建筑行动方案。相信会议上大家都反复研读了，这确实值得我们以后很长一段时间在建筑领域，尤其在房地产开发方面作为方向。我们搞绿色建筑这一块的话它提出了宏伟的目标，2015年，十二五末新建建筑要达到15亿平方，这是非常巨大的量。20%的城镇新建建筑都要达到绿色建筑要求。绿色建筑都要达到2星以上。
建筑节能这一块，每年新建18亿到20亿的新建建筑，但还有4百亿的存量，如何提升绿色建筑的舒适度，尤其是在上海这一块不仅仅是要求节能，因为舒适度还没有达到。我相信在现阶段我们建筑能耗和世界先进发达国家相比的话，我们还是比较低。虽然很多人说住宅很耗能，但实际的能耗我们要比人家低，只是建筑的品质远远比不上，现在还没有达到舒适度。每次出去一听都说中国的住宅能耗超过了美国的4到5倍，这绝对不可能。
美国的能耗远远高于我们，因为他的生活方式跟我们不一样。尤其是像上海这边家里的空调不是24小时开的，我们是间接式开。太热才会打开，感觉不热了就关掉，这是很好的生活模式。所以我们的实际能耗很低，但我要强调的是舒适度。所以要关注这一期。大家整天都在提节能减排，就像刚才说的要做绿色建筑，很多人以为只把高科技的东西堆积在一起，然后我需要一个可再生能源，我需要什么什么东西。
现有的绿色建筑评价标识也有所缺陷，像中国人做教育一样，我们是应试教育，只要给出一个考核的目标就去完成，但不知道为什么要这样做，这就是我们为什么犯了这么多错误，花了很多的钱。大概2月份的时候我参加了一个宁波商业地产的，像万达广场一样，那个老板说赚很多钱了，要为这个县做个贡献，做一个大的、标志性的建筑，要做绿色3星，但不是所有的地方都可以做到绿色建筑。需要跟周边环境协调，也不需要花太大的代价来做。
在我们商业地产这一块单体建筑超过2万平方米以上，比如说写字楼，商业地产的写字楼租金率在上升，但在商铺这一块据说所有的量远远超过了人家的量。我虽然一直在上海，看到人流很少，周边都是商铺，就怀疑这个商铺能不能赚钱，这种地方发展商铺合适吗？各位都是商业地产的大佬，我们只是从实际角度来看。
做绿色3星有没有好处，会不会赚钱。国家也会给政策，包括税收、融资这一块。听到昨天会议开得很成功，大家讨论怎么样跟金融结合，融资，搞模式，关心商业模式。但希望从技术层面抽出10%的时间，虽然你是老总，可能更关心地产能不能卖掉，或者说怎么样来让品牌更好。包括我们在容积率，土地的招挂拍条件里如果你做绿色建筑，它会有很好的奖励，所以大家要好好仔细研究国务院的1号文件，这对公司的发展有好处，是个长远规划。
具体补贴举上海的例子，上海去年时候发过一个88号文，有个上海市建筑节能项目的专项扶持办法，每年拨了很多钱，本人也参与了评审，请专家来审项目，了解到每年项目的钱都花不了。为什么花不了？没有这么多项目符合要求，也没有这么多项目申报。有可能你做了，但不知道有个政策，没有拿国家补贴。所以想借今天这个机会来跟大家讲一讲。
我相信很多的商业地产，你现在肯定追求一个高的品质，既然谈到高的品质，实际上很容易符合我们给出的一些奖励条件。支持的原则先介绍一下，有利于培育示范项目，给你钱，不断地有示范引领作用。有利于提高利用效率，这样对节能减排指标有好处。有利于调动建筑节能各项工作的积极性。
一，绿色建筑示范项目，也就是说你能评到国家绿色建筑2星、3星以上可以拿支助。
二，整体装配式住宅示范项目。
三，高标准建筑节能示范项目。这个跟我们蛮相关的。公共建筑这一块的节能要求是65%，如果超过65%的话，比如说达到70%以上，那就可以拿到这个补贴。现有标准看到50%、60%，还是比较相对比较低的标准。我们跟国外先进的一些节能建筑指标相比还是比较低。大家都玩虚的，我不知道原来的基准是什么，以后要提到的是单位面积、能耗多少，这是一个绝对值。以后逐步地这个值要降低。
另外还有针对既有建筑节能改造，大家现在很愿意做能源管理，就是针对一些老的写字楼、宾馆，他们最愿意做宾馆，或者是政府大楼，这些是最大的节能潜力。另外我们对既有建筑单项拿出来做示范，门窗这一块是节能里最薄弱的环节，主要是改造节能门窗，然后做了一些措施。可再生能源、立体绿化，还有管理与服务项目，这些也会支持。商业地产里涉及到的能源、设备比较多，所以这一块可以做些工作。
具体每个平方的补贴标准，前面几个项目每个平方可以补贴60块，虽然补贴不多，但这是一个鼓励，也是一个政策的支持。既然开发好了楼盘，完全符合要求，为什么不拿这个钱，这是白给你们的，是政府给你们的钱。如果做一些窗户的话，窗的面积可以补贴150每个平方。一般现有标准的节能门窗可能5、6百块，当然需要更高的标准，比如说做一个建筑，从德国进口了3层的窗，这是从科研的角度来看。其他的比如说做屋顶花园，绿色的种植，也有些补贴。因为时间关系，就不一一介绍了。这是我们的简单介绍。
再介绍一下墙体建设，最近几年碰到建筑节能行业比较大的问题，我们说做节能建筑的话墙体要保温，大家看到大的建筑外面有一个名牌，说这个墙体可以保温。10年我们在上海有一个影响非常大的大火，死了非常多的人，所以造成了人民生命财产的重大损失。大家知道如果把墙体维护结构做到保温性好的话，有些材料非常有效。但同时防火性能出现了问题。国家规定不同的楼层需要设置防火隔离带。11年以后出了65号文，要是A级防火的材料，可能老总们不太关心下面怎么样来实现这样的目标，又要做节能，还要符合防火的政策要求，其实很纠结。业主可能不是太了解。
看一下德国，学习欧洲是怎么解决这些问题的。在德国实际上82%还是UPS板的系统，就是我们说的白色颗粒板，但它的建筑基本上都是些住宅这一块，不像现在土地资源非常紧缺，对上海来说接地比节能更重要，大家都是开发房产的。
我们主要是做高层建筑，高层建筑在德国22米以上都是用A级，可以看到A级材料是用岩棉板。所有建筑的高低，怎么样防火，都跟高度有关系，消防救援达到多少，包括消防人员进去救人，要奔楼梯，需要在什么指标说完成，我们国家定在52米，难道中国的消防人员比人家高很多吗？人家定是有严格依据的，所有建筑里都有一个耐火极限，保证安全的距离，现在定在了50米以上，有的放到1百米，各有博弈。人流密集的地方要更高标准地提高防火标准。
我们现在用到岩棉是很好的防火东西，在高温下熔化，纺出像棉花一样，做成一块块的板材，类似于棉花，叫岩棉，保温性能非常好。它可以做成一块块的板，也可以做成一条条的带，作火焰上可以保证很好的防火性。具体的内容就不介绍了。
时间有限，所以我介绍得快一点，很多开发商觉得像五星级这样的酒店可以用岩棉吗，切实很多材料充斥了其他的棉，质量非常低。放在高温下烤的话，好的材料还是保持原来的样子，但劣质的已经不行了，所以说不要选择便宜的东西，做得不好就会出问题。这个就不介绍了。
再说我们的一些配件，在外墙里面的系统包括很多配件，在欧洲是在些很难处理的地方都有配件，但主要材料没有配，我们国家不是这样，觉得这个东西不好，出问题，这个地方漏了，那个地方漏了，所以会否掉，这是我们的差异。
今天既然听了我的课程，去看看楼盘开发的，可以提出要求，然后更完善一些。包括一些门窗节点，这里体现出了品质。楼盘的品质好坏其实就是看细节。为什么我们说德国的制造业这一块喜欢买它的产品，都要求精益求精，细节上做得很好。有的客户说房子漏了，就在角这里。开发商用的东西好吗？好，但是细节这里出现了问题。
我来自同济大学，我们做一个合作，把欧洲的一些好经验介绍到中国来，所以在学校开展了绿色建筑与建筑节能的培训课程，这4年多里已经培训了大概2千多家的开发商、设计院。我们不仅仅在课程上讲这些知识，也提供实践的场所。一些建筑部的领导都一起合作，他们一起参加，亲自实践。有某一个省的副厅长，他主管建筑节能，他说原来节能可以做到这么好。
我们现在做的是绿色建筑，但我们的学校还没有完整的课程来提供，只是通过一些辅助的方面，比如说继续教育来做。我们这个项目的运作成功，12年时候欧盟驻华代表团大使和同济大学校长专门设立了一个机构：中欧建筑节能培训研究中心。最关注的就是节能和可持续城镇化这一块，这是交流合作的平台，希望大家以后有时间可以与项目实践当中。这是我的方式。我们的地方在同济大学校园里面，有时间跟大家一起交流，也会参加很多的活动。
再次感谢各位聆听，谢谢！
【主持人】：感谢张老师给我们的精彩、专业分享。听张老师的建筑节能技术时候就听到一些关键词：成熟度、系统设计、生活的舒适度。我想每个人都会听到自己感兴趣的话题，我为什么对这些词感兴趣？成熟是很重要的标志，从节能技术来讲我们确实总觉得跟自己无关，但使用的时候又有很高的要求，作为发展商的代表，我们使用过程当中也是强调了一个系统性的考虑，我个人把节能技术分成主动性和被动性，有很多被动性的技术已经通过多年实践，随着产品成熟已经变成每一个技术公司所需要的了。
还有主动型。主动型可以根据不同的物业等级，不同的客户需求，以及每个企业自己的定位来做出一些选择。在整个绿色建筑体系里边，我个人觉得在国内能够更多使用的就是在外墙的保温方面和防水方面特别重要。这一块我也是希望自己的企业能够在这方面来有所作为。
另外一方面，我强调系统性。绿色建筑系统性不是说单纯某1、2个单项技术，而是从整体的硬件到可持续的经营、运营管理方面的投入。我理解的是持有型物业和销售型物业有所不同。现在很多发展商在销售型物业只做被动性的要求，而持有型物业上，是持有型，需要保证它持续的稳定增值，给租赁客户提供长期保障，所以他在主动性节能技术上会投入多一些。
关于生活的舒适度问题，这是一个回归生活本质的一种要求，我们常说好看、好用才会有好生意。形成一个循环。人在绿色建筑里边长期地使用会感受到品质。建筑的品质竞争力才是发展商最根本的产品竞争力。下面我们会从另外一个专项技术上邀请一位专家跟大家做分享，这个是照明技术。大家知道在建筑里照明是一项不可或缺的专项技术，从一般可以看得见，看得清楚开始，到看得舒适，看得有趣味，这是非常有意思的话题。下面我们请出KA事业部设计总监/惠州雷士光电科技有限公司的任江先生做分享。有请！
