直播：第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会

时间：2013年5月30日
地点：绿地万豪酒店三层
主题：“第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会”

【主持人】：尊敬的各位领导，各位来宾，大家早上好！我是北京和美商地投资管理有限公司董事长穆建伟，很荣幸一直以来担任论坛主委会的名誉主席一直，能与机会与在座的各位来宾共同相聚上海，共同见证亚太商业地产健康、蓬勃发展的重要时刻。

欢迎大家莅临上海绿地万豪酒店，参加由亚太商业地产论坛主委会发起，领沃中国主办，亚太房地产协会，德中商会，欧洲建筑节能培训项目，同济中欧建筑节能培训，全国房地产投资基金联盟等支持的“第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会”。

在峰会开始前，请允许我介绍一下参加本次大会的一些重要领导和嘉宾：

亚太房地产协会主席Peter Mitchell先生
原住建部政策研究中心主任王珏林先生
中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平先生
上海研究中心副总经理杜丙国先生
金科集团首席战略官李战洪先生
北京王府井百货集团发展部部长曹世斌先生
鹏欣房地产集团有限公司丁宏伟先生
……

对此次峰会的所有授权机构，支持单位，以及峰会的赞助商，师邦建筑，华东建筑研究总院，雷氏照明，飞利浦照明，HPP建筑设计，海信、日立空调等企业予以最诚挚的感谢！

另外两天峰会的4个茶歇段会由我带领大家到茶歇区各个展区企业参观观摩。现在我宣布“第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会”正式开幕！

亚泰商业地产合作论坛中国峰会以商业地产的势·道·术为组织，主委会将致力于线上、线下全产业链机构来全面发展，大会的特点高端的技术对接，高端的产业链资源伙伴对接，他有比较鲜明的特点，比较实用，比较实在，同时参与的对接机构含金量比较偏重于资源型技术型的这么一个特色的峰会。

受邀参加此次峰会的嘉宾来自于全产业链，到会嘉宾3百多人，既有国内外投融资资产管理机构，也有众多一线和正在转型的商业开发集团，既有耳熟能详的品牌商超、家电零售商，及百货品牌商业，又有众多商业地产运营服务商的加入，以及其他设计单位，提供商，服务商，等等。

来自媒体的朋友，今天人才济济。看到了来自路透社、美通社、中国日报、华夏时报、房地产报、每日今日新闻等媒体的工作人员。他们将对本次论坛进行全方位的直播和深度报道，也让我们为他们的辛勤工作表示衷心感谢！

接下来进入今天的正式会议日程。第一项：有请Peter Mitchell，亚太房地产协会的首席执行官。亚太房地产协会是房地产投资的非营利组织，总部设在新加坡，也有会员来自于日本、香港、印度、菲律宾、澳大利亚等，以及中华人民共和国。

Peter Mitchell演讲的题目是：全球及亚太经济环境，经济体系与商业部动产——透视世界、亚太舞台及新兴市场商业不动产投资机会。有请Peter Mitchell。

【Peter Mitchell】：谢谢各位朋友的介绍，大家早上好！

能够再次来到上海，我感觉非常高兴，我们本协会能够支持本次大会，也感到非常地荣幸，就像刚刚穆先生所介绍的一样，我们协会是非公益性的组织，提供房地产方面的支持，我们旨在能够促进更加健康合理的房地产市场氛围，希望能够吸引更多债券投资，直接投资到亚太的房地产行业当中。

在我今天的演讲中会主要涉及到以下几个方面：

首先，会给大家介绍目前亚洲房地产市场规模多大。

第二，介绍正在进展当中研究情况。

第三，给大家做些关于亚太，或者是亚洲房地产市场从今年到2031年的预测，这非常有意思的研究，还会给大家介绍一下亚太地区不同资产的类型，包括上市的房地产的资产，以及公司。另外，还会给大家介绍直接投资和养老金基金，会介绍市场的透明度。

首先给大家介绍一下亚洲的一个房地产市场规模，然后会给大家预判未来规模情况是怎么样的。协会工作人员做了大量的研究，不仅仅对于亚太地区上市房地产资产和公司进行了研究，同时也对相关的一些基金来进行研究，最后我们得出了结论，就是现在的一个市场规模是多大，然后对于未来的房地产规模也做了预测，主要考虑的因素包括了全球经济的发展情况，同时我们也对于市场的流动性，市场增长率都做了预测。我们正在进行的这项研究马上就会就被发布，我觉得这是亚太房地产的大事。

目前亚太整个房地产市场规模差不多是7万亿美元，占据了全球房地产市场27%的市场份额。2011年到2021年时候我们占据的比例会达到40%多，也就是说在短短20年时间内在全球市场占有率达到世界的一半左右，占到50%。由于有这样的预判在，7万亿的规模到45万亿美元的规模，我们主要一个预判依据来看不仅仅受到亚洲成熟市场的驱动，同时也是因为受到亚洲新兴经济体和正在快速成长经济体的驱动。

在过去几年时间当中整个亚太区的流动性得到了极大的改善，见到了很多房地产交易的促成，香港和新加坡，以及澳大利亚的成熟市场。看到香港、新加坡、澳大利亚目前仍然是整个亚洲地区，或者是全球流动性最高的房地产市场之一。

2011年美国在全世界的可投资房地产规模最大，占据15%以上，日本5%左右，还有印度等一些国家，可以看到基本上跟每个国家所对应的GDP比率比较相似。日本可投资房地产规模最大，2700亿美金的规模，中国是18000亿，紧随气侯的是印度。

到了2021年时候，中国迅速地上升到了第二位的位置，日本所占的规模只占到了全球的6%。到2021年时候，中国会占到27.8%的规模，印度只能从现在的1.3%增长到6%，这对于我们2021年的预判意味着什么呢？美国仍然是全世界最大的房地产市场，但它会从25%的规模下降到21%，到了中国这一块占据20%的市场规模，日本只会占到6.3%的规模。

最后我会给大家介绍一下在整个亚洲市场的可投资房地产市场的情况，给大家介绍一下这组数据。我们到了2021年的时候会占到39.2%，2031年会达到39%，到达2031年时候是39%，49%当中的39%主要受益于发展中经济体的驱动，这是我给大家介绍亚太区房地产预测情况。余下来部分会给大家介绍为什么会这样。

刚才介绍了房地产业，资产的类型，有不同的类型，包括一些证券化的产品，同时还有些私人基金投资的产品，它会吸引到不同的投资者，因为他们有不同的喜好，比如对于流动性，对波动性，对一些透明度，治理等等方面的要求。这是完全基于投资者对风险敞口的承受能力。

还有些比较大的重点我想给大家讲一下，这都是跟流动性相关的特点。在新加坡的年会上，这是上个月开的。我们曾经有些争论，其中有一个全球来自于美国房地产的专家，可以认为是我们房地产业在美国，以及在其他发达国家市场的一个先驱者，他讲到了重点。

你可以买些汽车的产品，也可以做些比较好流动性像GE这样的产品，但如果是在房地产的话，它的流动性一直是全球房地产发展市场的巨大推动力。从亚太市场来讲这尤其重要。我们现在来看一下在亚太地区的情况，2011年刚刚在日本推出了房地产相关的证券产品。

自从那次开始一直都非常地成功。市场市值已经到了1500亿美金，现在已经有7个国家参与投资不同的房地产。目前是日本、新加坡，接下来是香港，他们排名前三位，可以说占据大约90%的市值，当然日本是最大的房地产市场，接下来就是新加坡。

我们现在还是万里长征的第一步，因为看到目前市场当中中国市场，以及印度市场的潜力还没有充分地得以体现，将来也会成为这个区域最大房地产市场。现在我们在印度的监管方展开了很多的讨论，以及工作。希望在近期可以加快跟印度监管方的推进速度，希望他们在近期就能够推出跟房地产相关的法律监管条例，在中国方面我们也在大力地推进这方面的相似工作。

虽然在亚洲房地产市场是1500亿美金市值，这个数字其实跟亚洲市场最终的市场规模相比还是非常小的数字，目前的7大国家现在是1500亿美金，很快会达到1万亿美金规模。有几个原因：

首先，跟美国、欧洲市场相比。可以用证券化方法进行投资房地产的产品是非常小的比例。

其次，市场上可以进行证券化投资的产品正在增多。

另外，有很多房地产现在都是一些开发商拥有，在他们的财务报表上。比如凯德他们正在更大力地推进证券化，同时能够增加整个公司财务的地位。所以可以看未来有更多的公司会承受这方面的压力，需要更好地来体现他们财务的强势，从而会更多地考虑一些投资型的产品。

从目前来看资产的数值、数额，它资产化的这些数额在欧美市场来反映出来，数字会比较多。全球市场5千万，亚洲市场数字非常小，可以看到在亚太B区的房地产市场情况，会在未来，特别是来自于中国和印度的一些房地产证券化发展，会给全球房地产带来很大的推动力。不知道以后亚太房地产市场到底会有多大的规模，但会给整个行业带来正面冲击，这是肯定的。

房地产和一般的证券产品有什么区别，有什么不同？这有各种不同。我们去年做了一些研究，特别强调于他们是证券化的产品，而不是债券。我们来看一下亚洲情况，2001年首次推出了（J瑞特）的产品，我们把风险，以及风险调整之后的回报就普通的证券产品，以及跟我们的产品做了比较。同时我们非常紧密地跟踪股票价格，以及权益价格。

这跟踪是长期的，也是不容易的，因此要考虑各式各样的因素，比如风险，以及透明度，等等各种因素。我们简单地来看一下风险，以及风险调整后回报，两种产品的移动曲线，同时从2001年开始到现在我们也经历了金融危机，当时在2009年，可以看到两种产品表现都有所下降。

在大部分市场当中风险调整的回报跟大部分市场普通权益和股票产品还是有一个正比例的关系，从多元化角度看到了（瑞此）和多权益的相关性，图像来看这个相关性非常高。从新加坡所体现出来的相关性相比美国的相关性来说比较少，（瑞此）可以用于多元化投资的一种考虑，所以在美国的投资者也想到了这一点。

接下来讲一讲为什么要投资于房地产的证券化产品，而不是直接购买房地产的产品。首先，交易成本不同。如果你要在一个房地产产品里进行购买的话，就需要考虑到目前的利率，也需要考虑到将来卖出时候的利率，而作为一个证券化产品的投资，就可以避免这方面的风险。同时有很多的养老基金，包括在中国的投资者，以及国外的投资者都非常地看中房地产的产品，首先会看到流动性的好处，这一个非常好的方法，可以迅速地进入房地产的行业，而且几乎可以说是风险为零，因为如果一旦看到风吹草动的话可以快速地撤退出这个市场。

这就反映了我刚才所说的亚太地区房地产的表现，从1999年开始用的是（汤森瑞德斯）的指数，蓝色是房地产的综合只是，绿色是NCCI亚太股票市场的曲线，可以看到蓝线是（V此）的综合指数，它的绩效比另外两条都高得多。这里强调了重点，就是（V此）带来的好处，风险，以及风险调整的回报都非常高。

讲到多元性投资的要求，可以看到在右边（V此）的产品和整个股市相关性非常弱，所以非常适合作为多元化的投资。另外一点（V此）房地产市场和欧美市场不同，就是可以看到在全球经济危机之后恢复得特别快，特别强劲，整个市场市值，特别是在新加坡市场和日本市场来看受到整个金融非常重大的影响，但回弹非常快，回弹非常高。市场市值在危机之前大概是9百亿左右，现在已经达到了1500亿左右，这是一个非常快的恢复、复苏。可以看到亚太地区房地产市场弹性非常好，同时有很多大型公司的IPO，现在还有更多房地产股票正在等着上市。

从这张图可以看在危机的时候，整个市场受到的冲击情况，这个市场跌得非常厉害，亚太地区，特别是日本和新加坡市场受到很大影响，之后就回摊非常快，新加坡比日本回弹更厉害一点。这里讲到了刚才的重点，这是目前亚太房地产市场，主要是由日本和新加坡市场所占主导。

可以说在2012年日本和新加坡就占到了78%，总体亚太市场如果加上香港的话占到92%的总市场。香港和印度是发展中的房地产市场，如果他们上来的话，整个百分比分布会大为不同。这也反映了我之前讲的重点。就是亚太很多的基金再次回到房地产市场，特别是在危机之后。

可以看到08、09年会有一个低谷，但可以看到之后的复苏非常强劲，很多资金又回到了房地产市场。刚才讲到了一个非上市的一些基金市场，看到了很大增长，特别是看到了全球投资胃口非常喜好新的资产类型。现在来看一下直接房地产投资的市场，这些来自于季度报告，跟美国一家资本分析公司一起来做的报告，他们专门分析一些房地产交易的数据，这是亚洲已知交易的数据，它反映了亚太地区的动态，蓝色的是欧洲市场，黑色是美洲市场，红色是亚太市场，从09年第一季度亚太市场中可以看到在全球交易数额当中所占的比例非常高。

这张幻灯片就是刚才所讲的一些亚太地区交易额，就国家来做了分割，包括土地的价值。大部分交易，特别是2012年最后季度的交易，最大的交易额来自于中国。我们做报告的一大重点到底谁来投资亚太的房地产市场，发现是一些投资基金，包括一些退休机构他们非常关注亚太房地产的投资，他们也非常感兴趣（瑞此）这样的产品。

发现还是有很多亚太地区的基金并没有投资于亚太的投资者房地产市场，从13年开始研究亚太的退休基金，他们为什么不投资亚太的房地产市场呢，发现了几个原因，一直到目前为止大部分的投资基金投资方向通常是一些固定收益的产品，但这个固定收益比较低，他们现在这些基金面临着很多挑战，在很多情况下这些挑战都来自于人口的变化，比如说日本社会的老龄化，老龄化不仅仅是日本的问题，包括台湾、香港、韩国、新加坡都面临着同样的压力，甚至看到中国从今天到2015年之间老龄化也非常快，很多人需要从退休基金当中提取资金。

根据调查发现这些退休基金也更多地希望能够有机会来投资于一些更高回报的产品，比如说像房地产的证券化产品，他们觉得这是一个比较好的投资方向，所以也可以看到一些动向，看到较大韩国、马来西亚的退休基金，他们现在开始拥抱房地产的一些产品，在未来几年会加大这方面的投资。这是很大资金的来源，这些会很快地进入房地产市场，不仅会对亚太房地产市场带来好处，同时也会给全球的房地产市场带来一些好处。因为亚太的资本非常大。

日本的退休基金也是很好的例子，这全球最大的退休基金之一。现在他们没有在房地产上面做任何的投资，一分钱也没有，但现在他们表示需要改变他们的投资战略。现在更多地来讲一些透明度和基准性方面的问题。刚才我讲到了亚太的房地产市场非常有吸引力，除了之前我讲到亚太房地产本身的发展轨迹之外，也可以看到我们的（瑞特）战略会带来一些好处，比如透明度，这是透明度的指数，每年亚太市场的各个国家不断地提高本国市场的透明度，他们有一系列的措施来促进透明度的提升。可以看到40%亚太房地产市场被评为非常透明，以及相当透明的市场。

另外一部分可以给投资者带来更多的信心，可以看到不断提高运营的一致性。去年我们推出了第二版本的最佳实践手册，有很多的上市公司被要求他们来提交报告证明能够满足最佳实践手册的一些措施，同时我们也会搬出最佳实践的大奖，包括在中国很多的一些上市房地产公司都获得了这方面的大奖，同时在一些其他的国家，日本、香港、新加坡、马来西亚每年都推出了各国的指数，可以看到每个国家的平均数都在大浮上涨当中。

最后一个话题就是基准。大部分的投资者他们希望来跟踪他们的投资，需要跟本国市场做一个基线比较。这样才能够知道究竟自己公司表现是怎么样的，是不是做到成功。我们有两种方法来给大家介绍一下，首先由我们协会跟美国的公司一起合作开发工具，大家知道房地产开发商在市场上的很多信息都无法获取有了开发工具，以后他们可以衡量自己的表现。

像之前所说的几个月前跟（汤森）和（GPR）一起合作（这两家是来自欧洲的公司），发布了房地产指数，这个指数涉及到几十个不同的国家，这对于地产开发商来说可以提供很好的建议，在这个指数当中包括了31家中国的房地产公司，这是我们亚太房地产协会跟（汤森）一起合作发布的指数，这对业内来说是个好消息。

这个搜集数据是从1999年12月份开始，一直到今年的4月份，你可以看到也包括了房地产的公司，就像之前所说的整个指数从1999年12月开始，涵盖了372家不同的上市公司股票，中国也包括在当中。

我的演讲时间快到了，最后我想说，就像之前已经说过的一样，我们亚太的市场恢复有巨大的增长空间，特别是在中国，以及亚洲其他的新兴经济体，我觉得亚太市场到了20年之后，也就是2031年会占据差不多全世界50%的市场份额，跟现在亚太区在全世界的市场份额比会是翻番的水平，这主要是得益于亚洲最大经济体的快速发展。可以看到市场的运营标准，以及透明度方面会出现持续的改善。还有市场方面也会做出很多的改进，会见证到一个持续不断的亚太商业地产，亚太地产的成功故事。这就是我演讲的全部内容。

谢谢大家！