5月，广州、上海等地“地王”频现。广州一个月拍出三块天价土地，上演了“疯狂5月”大戏，而拿地的越秀地产、佳兆业地产等均是行业领军企业。房地产企业“逆调控”天价拿地，使得未来市场走势更加让人不安。【热点新闻：河西大盘涨价500连夜突击加推 开盘三小时售罄】

  “疯狂五月” 地王频出

  5月6日，佳兆业以18亿元加配建7万平方米保障性住房的代价，拍得广州白云区总面积14万平方米的土地，刨除保障性住房后的商品房部分，折合楼面地价2.6万元/平方米，而这一地块目前周边的商品房售价不到2.5万元/平方米。

  18亿元的“地王”,仅仅是广州“疯狂五月”的序幕。

  5月23日，在广州白云区沙太路梅花园宅地的拍卖中，又是佳兆业地产，以约8亿元、配建19600平方米保障房的价格竞得。这块土地与其月初拍下的地王区位临近，在刨除配建面积后，楼面地价约2.4万元/平方米。

  同日，在击败恒大等知名开发商后，越秀地产旗下的广州城建开发南沙房地产有限公司以24.6亿元、配建42000平方米保障房的价格，竞得海珠区一临江地块，剔除保障房后的楼面地价，达到3.5万元/平方米。【热点新闻：全市74盘备战火6月 刚需依然是楼市关键词】

  广州市国土房管局4月公布的数据显示，全市新建商品住宅网签均价16374元/平方米。

  不仅在广州，5月上海世博园区附近拍出的一个商业地块，楼面地价超过4万元/平方米，成为上海新的单价地王。

  地王“逆天”不是好信号

  一边是中央三令五申、严格要求确保房地产市场稳定，一边却是开发商不断上演逆市天价拿地的戏码。在中央申明严格调控的背景下，开发商有何理由对后市如此看好？

  中原地产市场部总经理黄韬认为，以越秀地产刷新的广州新“地王”为例，加上配套成本后高达3.5万元/平方米的楼面地价超出了理性范围，一旦未来政策加码或市场转向，开发商所面临的风险巨大。

  对于土地成交火热，一家知名开发商的区域经理表示，最简单的逻辑是：开发商需要土地建房子，拿地是因为缺地。广州市提供的统计数据表明，过去十年，商品住宅出让占广州全市土地出让的比例不足20%，其余大部分被占地面积更大的商业用地和工业用地等占据。另一方面，“花什么代价拿地，取决于开发商的资金流和对后市的预期。”这位区域经理还说。

  有专家表示，与一些小企业通过拿地王来提高影响不同，此次广州3个地王拿地的是越秀地产、佳兆业等行业知名企业，而且在竞拍过程中也是击败了恒大、中海等企业才胜出，行业标杆企业参与地王拍卖，反映出开发商整体对后市的看好。这对处在博弈天平的另一端的普通购房者而言，并不是一个好信号。

  一位不愿透露姓名的业内人士表示，这些新地王，虽然单价昂贵，但土地总价都不高，不排除开发商通过一两块地价的大幅溢价，捂热整个区域的房地产市场热度和价格预期，达到托市的效果。

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  要防止购房者为天价买单

  暨南大学管理学院教授胡刚认为：这种制造地王的方式，是开发商和地方政府合演的一出大戏。开发商赢得了关注、提升了预期，而地方政府通过卖地赚得盆满钵满。这种情况下，“地方政府再怎么表态严格调控不放松，老百姓都会担心未来房价预期会失控。”

  “‘面粉’贵成这样，‘面包’怎能不涨？”23日广州的拍卖会现场，一位房地产商如是说。

  地价不断攀升对于市场预期的影响显而易见。今年前4个月，广州房价涨幅领跑一线城市，广州市国土房管局公布的4月房价同比去年上涨18.6%。

  地方政府一般的做法是，对开发商进行“价格指导”。但在执行中，出现的新问题是：一些开发商通过拆分合同的方式，把精装房拆分成普通住房和装修合同，以此规避调控。例如，位于广州市番禺区的天玺湾，在全市商品房成交网签价格同比上涨18.6%的背景下，却出现了逆市下降。从去年10月的12000元/平方米下降到不足1万元/平方米。“如果地方政府对此问题管理不到位，结果就是开发商没少赚钱，政府也完成了目标，房价统计依然实现了下降，但结果是老百姓被忽悠了。”一位业内人士表示。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟等专家表示，政府一方面要通过城市更新改造、农村集体土地入市等制度创新激活土地，置换出更多商品房土地，缓解供需矛盾；另一方面，也应该合理让出土地出让的收益，防止普通购房者成为最终天价的买单人。

  延 伸>>>

  房产税改革试点

  “今年会有动作”

  日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。从楼市调控、地方财政和收入分配等诸多方面，人们对房产税试点寄予了多重期待。发展改革委有关负责人昨就此表示“今年会有具体动作”。

  能否逆转高涨房价 从2011年1月底，国家有关部门在上海、重庆启动房产税试点效果看，开征房产税增加了应税住房购买者的持有成本，一定程度上抑制了炒作心理，但对高房价并未如期待的那样起到“一剑封喉”作用。根据最新的官方统计数据，今年4月上海新建商品住宅价格指数环比、同比分别上涨2.0%和10.2%，重庆则分别上涨1.1%和5.6%。

  能否成为地方财政重要税源 从世界范围来看，房产税大多都由地方政府“独享”,所以不少人期待其能逐渐取代“土地财政”。从长远的税源角度看，新开发的房产会越来越少，房屋保有量却越来越大，征税从交易环节转向持有环节是大势所趋，会逐渐形成规模。但这可以在长远目标中进行设计，绝不是短时间可达到的，要遏制片面的“征税冲动”。专家还建议，开征房产税同时，要切实把住房交易环节的税负降下来，应“征减结合”甚至“以征促减”,不要增加社会负担。

  能否促进收入分配的社会公平 房产税是二次分配手段。从收入分配和社会公平视角看房产税，有两个问题无法回避。其一，针对增量还是存量？针对增量，固然能减少改革阻力、便于试点和扩容顺利起步；但如果长期回避存量，则可能造成既得利益固化。但如果向存量房“开刀”,将实实在在触动多个阶层的利益，如何把握力度与节奏，需要智慧和勇气。

  其二，新增税收用于何处？现在社会对新增税种有抵触，一个重要原因是税收使用不够透明，离真正的公共财政还有差距。有人甚至担心房产税成为“苛捐杂税”,会助长“吃饭财政”。试点阶段，房产税主要用于保障房建设。应该说这是临时性的制度安排。 本报综合新华社报道