CRIC研究中心分析师/杨晨青 马祺

  4月70多个大中城市的新建住宅价格指数中，有67个出现上扬。对目前市场上的在售项目进行整理之后，我们也发现，随着市场热度的持续高位，当前一线城市房价已经从去年的企稳微涨，逐渐出现普涨征兆，而如果未来房价出现大幅反弹，则可能招致新一届政府的强力打压。

  一线城市新开盘项目价格普涨，销售端良好反馈将给予房价上涨以支撑。

  从4月全国各核心城市项目新开盘情况来看，房价已经呈现普涨。以上海为例，从市中心到郊区，从中低端刚需到高档豪宅，热点楼盘在售价格相比去年都已明显上涨。郊区刚需盘方面，嘉定南翔板块的绿地威廉公馆报价从去年的18000元/平上涨到当前的22000元/平，嘉定江桥板块的宁兴上尚湾报价从去年的17000元/平上涨到20000元/平以上，而纵观过去两年在刚需市场表现突出的嘉定新城板块，当前的项目均价也回涨至17000元/平，已经超过本轮调控下调之前的价格水平；中高档盘方面，位于宝山区大场板块的中环1号报价30000元/平，明显高于之前外界对其 26000元/平的预期水平，而位于市中心区位、去年一度以成本价开盘的地王项目中海紫御豪庭的大平层公寓均价也早已不动声色地从去年的38000元/平上涨到45000元/平。事实上，这样的普涨局面不仅仅出现在上海，在当前北京、广州、深圳、南京等诸多一线城市市场中均有所类似体现，客观上讲，自去年下半年开始的房价回涨趋势在国五条调控之后非但没有被打断，反而有全面加速之势。

  另外，比房价普涨更值得关注的是，价格上涨之后的项目其销售情况却丝毫没有受到冲击，我们还是以上述上海市场的楼盘为例，中海紫御豪庭去年全年成交415套，今年前4个月成交量已经达到219套，宁兴上尚湾去年全年成交317套，今年涨价之后前4个月成交271套，从上海新房市场总体的开盘销售率数据看，2013年前4个月的表现相比去年有过之而无不及，这其中反映出当前需求一方的热度其实也并未随着国五条的出台而下降，换一句话，当前出现在一线城市的房价普涨已经得到市场层面的充分支持，这将使得房价上涨的的趋势继续得以维持。

  一线城市房价全面上涨后，下半年中央政策面或有新一轮调控隐患。

  房价的全面上涨，标志着国五条新政控房价的预定设想全面落空，国五条作为上届领导层对楼市最后的调控政策，其执行力度在政府换届中大打折扣。随着楼市的不断升温，新一届政府可能会出台新的政策予以应对，中国楼市未来的冷热，直接取决于新一届政府对楼市的调控。

  具体从调控的手段上看，行政命令式的限价、限购、限贷等政策，其调控力度已无以复加，推出此类政策的空间已极其有限，而且从实际效果看，行政政策在控制房价的实际操作中，并未达到有效控制房价的目的。反而是包括提高贷款比例、上浮贷款利率、甚至是对存量房征收房产税这些经济手段，更有可能成为下一波调控中被使用的手段。从市场的传闻看，房产税试点扩容已提上日程，这表明继上海、重庆试点房产税征收后，今年有望新增数个城市进行房产税试点，同时全国城镇化会议的召开，也有可能从土地流转、人口、消费等多个经济角度对地产行业产生影响。

  总而言之，短期内房价会延续目前强势上扬的走势，其上涨的空间及延续的时间，取决于新一届政府对楼市的态度。而政府对楼市的态度，除了房价外，还取决于保增长及维持就业的压力，假设政府坚定牺牲发展速度，以调整经济结构，那未来采取的政策也将以经济手段为主。