CRIC研究：北京房价控制政策再升级 在土地出让环节限定未来售价
(分析师/李莹)据北京住建委的政策知情人士透露，目前仍在研究“限价序列管理”的具体细则，4月至今多次召开业内座谈会，已经形成部分政策雏形。目前的管理雏形拟在土地出让前就确定其入市价格，通过土地出让、税收政策优惠等措施，保证其处于中低价位。
限价序列管理偏重夹心层，北京限价政策升级
所谓限价管理序列主要为解决自住、改善型中等收入“夹心层”的住房需求，部分中低价格、中小户型的商品房将被纳入到管理序列，从而形成了保障性住房、经济适用房、新限价房为一体的住房体系。限价管理序列体现了对“夹心层”的充分关注，这部分“新限价房”在价格上略低于市场价，但购房者依靠工资和少量贷款能大体承受房屋价款。
我们认为限价序列管理是限价政策的升级版，调控的力度有所加大。首先是房价控制时间点提前，限价政策更多是从预售证审批这个环节来控制房价，介入时间点较晚，对于现有项目影响较大，打乱房企推盘计划，如果限价一直不松动，这些项目将不得不以价换量或进行定位调整。而限价序列管理是从土地出让时就确定项目售价，地方政府价格指导的介入时间早，避免了半路限价的尴尬。其次，定价权发生变化，政府参与价格管控的方式更为直接。限价政策通过卡预售证审批流程来限制房价涨幅，企业仍有一定话语权，通过上报价格然后接受政府审批，而限价序列管理将可能使部分商品房的价格直接由政府说得算，两者的区别是很大的。
“限房价、竞地价”方式或成主流，企业拿地仍需考虑风险因素
限价序列管理雏形中的一项举措是在土地出让时即确定入市价格，以使项目处于中低价位，我们认为北京今后出让的地块中将有较高比例采用“限房价、竞地价”的出让方式。这种竞拍方式是指在土地拍卖前明确项目售价，房企通过竞争地价来获取地块，这种方式既不会使地方政府的土地收益下降太多，也能够保证项目售价符合政府预期，从土地供应上提高低价、小户型产品的供应量，有利于满足“夹心层”群体购房需求。
但新限价房项目的购买资格和二次入市等方面受政府管控限制，企业在开发此类地块时存在一定风险。虽然“新限价房”区别于保障房、经济适用房等住房，但目前对于新限价房的购买主体资格如何确定还在讨论中，如果购买条件较为苛刻、门槛过高、再次买卖方式受限制等等，那么市场反响会比较差，对于拿地的企业而言弊大于利。
