杨遴杰:惟有供求平衡可稳定市场

提要:从最近陆续公布的一些数据来看,房地产市场似乎在呈两极化发展。大城市每年新增用地很少,而城市本身拥有的各种就业机会、良好的基础设施与社会服务能力,使大城市吸引力足够大。

杨遴杰

杨遴杰

浙江大学公共管理学院教授、博士。《中国国土资源报》、《中国建设报》专栏作家。

  从最近陆续公布的一些数据来看,房地产市场似乎在呈两极化发展。

  一线城市房价上涨压力未减:即使有“国五条”的压力,上海4月新房成交量环比下降四成,但平均成交价格环比却上涨5%;即使执行严格的20%个税政策,二套房贷款首付比例也提高到七成,导致北京房屋交易量下降近一半,但是房价仅仅是涨停。而另一方面,个别二三线城市的房地产市场已经出现持续的房价下跌。

  房价上涨的原因是很明确的,即市场流动性大又缺乏投资方向。流动性是宏观层面的影响因素,过剩是全局性的,为什么会城市之间涨跌不同,全然没有前两年所有城市齐涨的热火场面?说一千道一万,还是要从供求关系上来讨论房价问题,也就是说这些下跌的城市出现了房地产供应的局部过剩。

  大城市每年新增用地很少,而城市本身拥有的各种就业机会、良好的基础设施与社会服务能力,使大城市吸引力足够大。在流动性过剩的情况下,资金首先流向这些城市。在这些城市房价被炒起来后,各种地方性的限制政策出台,抬高投资的难度和风险。一些资金为了寻求投资机会,转向二三线城市。从近些年来的不同等级城市的房价上涨幅度和启动时间就可以清晰地看到这样一种投资流动的脉络。

  大城市新增用地困难,中小城市似乎并不担心这个。当资金涌来,本地房价上涨,这类城市的政府感觉到跨越式发展的机会到来,而抓住机会的最好方式是不断推出大型房地产项目,尽快做大新城。很多城市规划的新城规模直追老城。鄂尔多斯的康巴什案例还历历在目,新的例子不断出现。如营口,截至2011年底,当年施工面积是2830万平方米,按户均90平方米,至少能满足250万人的居住需要。而统计显示营口2010年末总人口才235.5万人。供过于求过于悬殊。而贵阳出现的超级大盘,一个楼盘建筑面积就高达1830万平方米。

  应该说,只要有投资需求,以数字政绩为取向的地方政府总是尽量满足这些需求,甚至帮着放大这些需求,最终这些投资需求变成了市场的产品供给之时,整个市场就面临灭顶之灾。殷鉴不远,当前在苦苦挣扎的中国光伏产业,其实就是在各地政府的大力支持下走到今天的地步。顶着新能源的帽子,有着高新技术和未来广阔市场的诱惑,地方政府对于光伏企业提供从土地、税收优惠,到贷款、融资便利,一概不遗余力地给予支持。粗略统计一下,全国至少有20多个专门的光伏产业园,至于各种开发园区内的光伏板块更是数不胜数。现在,排头兵尚德以破产告终,江西赛维靠政府补贴维持,整个行业更是导致万亿元资金存在坏账风险。

  一些中小城市的房地产市场走到今天的危险地步,其原因与光伏产业极为相似。趁着市场火热,大规模出地,既有土地出让金的实际收益,又有城市快速发展的光鲜政绩,何乐不为。至于在并无坚实需求支撑的情况下,靠投资需求能撑多久,大致是想着只要不在自己任上爆发危机就最好。

  我国的房地产市场如果期望能走上稳定发展的道路,必须从根本上重构市场形态,尤其是建立起市场自发调节的供求关系平衡机制,包括土地供应机制、投机抑制机制等,当然还有更宏观的货币发行机制的调整。如果房地产行业总是被政府当作拉政绩的工具,大起大落的波动只怕不会只演一次。

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