陈哲

  从未停顿过的民间合作建房，又多了一次从草根走向正规化的尝试。

  一家名为上海(楼盘)合筑房产的公司5月4日宣布，引入中投旗下一家PE机构作为财务顾问，将以类基金模式来开展合作建房。

  目前，这家民营企业已于今年1月在上海郊区拿下一幅住宅用地，并缴清土地款。合筑房产宣称，此番类基金模式的合作可以压缩掉传统开发模式中约30%的房价。

  在几年前房地产市场最火爆的时候，合作建房作为一个突破传统模式的先锋样本，受到极力瞩目。然而，这些案例多以失败告终：他们企图打破原有开发模式的利益格局，压缩开发环节的利润，却无法有效地建立起一套严谨的体系，以保证流程的顺畅推进。

  类基金运作

  5月4日，上海合筑房产宣布，引入PE机构中投财富资本管理有限公司(以下简称“中投资本”)，为其合作建房的类基金化运作，提供管理模式和财务方面的咨询。

  合筑房产总经理钱生辉，早在2003年就开始尝试合作建房，他希望做出可复制的模式降低房价。此番引入专业金融机构，目的在于帮助规范自身模式的流程。资料显示，中投资本是建银投资旗下的股权投资平台。目前主要从事私募股权投资、投资银行等业务。

  中投资本执行董事杨崇艺说，基金主要包括募集、投资、管理、退出四个环节，整个过程是需要规范的。因为合作建房涉及比较敏感的个人和民间的资金，目前最缺失的环节是风险控制。

  杨崇艺透露，目前中投资本的参与，主要是帮助合筑房产做一些投资设计和风险控制的指导，不排除今后会投资到项目中。

  合筑房产目前确定的运作模式，是使部分购房者从开发起点——拿地开始就参与到项目中，体现合作建房的目的。同时引进纯投资者，来确保项目的资金储备。而组织项目运行的合筑管理团队，则收取总销售额2%—3%的管理费用。此外，管理者也可以在一定限度内认购小额股份，获取投资收益。

  该模式由两轮购房者构成。

  首轮购房者是合筑房产的部分原始出资人，他们承担了从集资拿地到开发建设的所有资金。这些人由钱生辉筛选，既有购房意愿，又具备资金实力和风险意识。

  在项目获得预售许可后，出资人和管理团队共同拟定销售价格，向第二轮购房者进行销售。此轮购房人则包括钱生辉前期的储备客户和公开市场客户。

  钱生辉也要争取一些无购房意愿的高净值人群和机构，进入首轮出资人的序列，以确保资金储备的充沛。“但前提是大家要在发展模式上达成共识。”

  这种共识，就是确保围绕合作建房要降低房价的目标。其运作的关键在于，合作建房，必须压缩掉传统开发商的利润，只确保基金的投资收益，由此大幅降低房价。

  一旦实现极具竞争力的价格，则能够在短期内迅速积累更多的买房者，从而使项目具备高速的周转，进一步降低资金成本。

  “房价中很多成本无法降低，但投资回报是可以降低的，按照房地产行业潜规则，年投资回报要达到20%，不算复利，三年也要60%。”钱生辉说，“我们策略是低价快销，整个项目周期基本控制在一年多全部完成，至多不超过两年。”

  兰德咨询总裁宋延庆认为，从投资者的风险看，上述模式和投资开发商开发地产项目的风险相差无几，只要地方政府严把预售关，参与合作建房的第二轮购房者的购房风险也比较小。

  据了解，这个依靠基金模板做流程控制、通过两轮购房的合作建房模式，将用于合筑房产今年1月份拍下的上海临港滴水湖项目上。

  该地块出让面积为8088.2平方米，容积率为2，用途为普通商品房和商业用地。合筑房产最终以5750万元的价格击败另一家竞拍者将地块拿下，溢价率16.87%，楼面地价3555元/平方米。

  据合筑房产方面预测，项目的整体开发成本在6500元—8500元/平方米，而相邻区域的商品房销售单价已在1.5万元/平方米以上。

  不过，中房信分析师薛建雄认为，合筑房产的成本优势并不明显，“作为小开发商，其设计、工程、施工各方面的采购成本都会比大开发商更高，房价并不容易降下来。”

  摆脱草根

  来自温州(楼盘)、上海、北京(楼盘)等地不同的合作建房模式，在过去数年里络绎不绝，但鲜有成功案例。钱生辉自2003年以来也一直在其中摸索，仅有一个太仓(楼盘)项目完成了销售，但最后的结局并不圆满。

  2009年年中，钱生辉与两名投资人决定合作开发江苏太仓璜泾镇一幅土地，钱个人在其中占有30%的干股，并承担起项目运作工作。

  土地仍在竞拍阶段，钱生辉就已经组织了20多名购房人前往考察，并陆续收取数万元的意向金，合作者和购房人初步约定了房产销售的销售价格。

  但很快三名股东出现了不同意见。由于土地最终以溢价约50%成交，此后，另外两名股东要求在约定价格上加价销售。钱生辉不认为遵守协议会导致项目亏损，于是坚持按原定价格销售。

  双方的纷争升级成诉讼，最后的协调结果是钱生辉保住了储备客户的利益，并中止了与两名投资人的后续合作建房计划。他离开了太仓，其他两人继续以传统模式在当地开发项目。“那一次虽然也完成了较低价格的销售，但合作违背了我的初衷。同时我看到，合作建房模式还有更多完善的空间。”钱生辉说。

  在上海滴水湖项目上，钱生辉吸取了教训，引入更多的小股东，并适当扩大决策层董事会的规模，来限制大股东的权力。“这样不同风险偏好的投资人更容易达成共识——通过平价快周转模式，保证资金的快速回报，而不是通过抬价、拉长周期的方式，获得高溢价。”

  在钱生辉的设想中，如果能快速结算完成基金周期，投资年回报率也可以达到20%以上。同时，实现货如轮转，更有利于钱生辉和他的铁杆伙伴有足够的精力和资金去扩大业务。

  一位业内人士评价：“合筑房产的模式比以往的合作建房有了一定的提升，但他面临的问题不少：地方政府倾向于拍卖大片的土地，且含有保障房，如果拿下大地块，势必需要分期开发，而拉长了开发周期；其公司治理层面，还没看到被证明行之有效的设计，可以保证项目定价上的优势。这些都是很大的挑战。”“我的投资人具备足够的实力去拿下更多更大的项目，但这是一个逐步的过程，希望在滴水湖项目上，通过基金的管理模式，把一系列的制度建立完善起来，再逐步推广。”钱生辉说。

  合作建房代表

  2003年，于凌罡首次提

  出了由住户“合作盖楼”

  理念，希望把想买房的人组织起来，合作建房。2005年合作建房计划在北京正式开始，经历过北京东四十条多块土地的拿地失败。

  2006年底，温州市市场

  营销协会法人代表、秘书

  长赵智强联合协会成员、社会白领等200多人率先在全国“破冰”，建造个人合作房“理想家苑”，合256套，房价比周边商品房低40%。该项目立项审批环节延宕，最终认定合法合规。2011年底，赵智强在北京启动“个人合作建房”，土地通过“招拍挂”形式获得，意向土地位于南五环外中轴线，建房者是委托一家正规的、有资质的房地产开发公司，报名者达200人。