CRIC研究：4月市交易量出现明显回落 "赶末班车"后续效应显现
(分析师/杨晨青、潘绍之)刚刚过去的4月，CRIC(微博)监测的十大重点城市中，除了杭州和武汉的成交面积环比出现10%以内的小幅增长，其余8个城市环比全线下跌，平均跌幅达3成以上。其中下跌幅度最高的四位为广州、成都、北京和上海，跌幅依次为61.06%、55.89%、47.52%和40.64%。可见，在经历了3月赶末班车式的集中释放后，十大重点城市的交易量在4月出现了一波明显的集体回落。我们认为，这种回落是市场在3月爆发式的增长以后一个正常的回调，而不是像外界想象中新政见效的产物。数据显示，十大重点城市中除了北京、广州和成都3个城市外，其余7个城市4月的交易量均高于该城市2012年的年均水平。
从项目角度来看，4月份各大重点城市仍不乏热销项目，其中中低端刚需类产品依然受到市场的广泛追捧，其中北京、南京、苏州、厦门等城市均有多个刚需项目获得3万平方米以上的销售成绩，贵阳的超级大盘花果园4月去化26万平方米，在全国依然位于榜首；另外，值得关注的是，高档豪宅本月表现相对平淡，在我们所监测的城市中，并未出现成绩特别突出的楼盘，究其原因，我们认为和国五条新出，各地对高价楼盘的入市均采取严格“管控”有直接关系，但从需求层面来看，其实当前高档房市场中的购房热情并不一定比去年年底时低。
我们认为，本轮以“国五条”为标准的调控正面临失效的尴尬，具体来说主要存在以下两方面的问题：
第一，中央政府方面，颁布的新政并不能对市场产生实质影响，真正能够起到作用的执行层面的强调反而在无意中弱化了。在我们看来，站在2013年伊始的这样一个时间点，面对一个可能失控的房地产市场，确实有必要开展新一轮的调控政策加以平复。但是就政策形式来说，中央政府实在没有再施以新政的必要，类似去年年底由国务院牵头下派督察组到各地巡查，真正将地方问责的措施落到实处的举措，已经足够应付当前出现的调控危机。
第二，地方政府层面，由于新政颁布的时间节点恰逢新老政府班子交接，地方政府对“国五条”采取了“选择性落实”的消极态度。相比月初时国务院立下的五条军令状，地方版的政策力度出现了非常明显的弱化，绝大多数城市仅仅就房价控制目标做了规定，而对于其他对市场影响更大的诸如限购、限贷以及上述20%的交易税费则只字未提。唯一被地方政府提得最多的是房价控制，而这恰恰是最容易通过行政手段控制的一个目标，对楼市并不能产生实质性影响。
鉴于这样的判断，我们对未来几个月房地产市场的预测如下：交易量方面，在经历了4月份“赶末班车”后的短暂回调后，政策的后续效应将逐渐淡化，预计5月份全国重点城市的交易量将出现稳步回升；价格方面，在当前房地产调控政策利空出尽的背景下，预计二季度的交易价格将在现有基础上进一步小幅微涨；政策方面，预计上述局面的发展态势很有可能再次超出中央底线，届时很有可能遭遇中央层面的新一轮政策施压。不同于3月初“权力真空”的特殊时期，此时颁布政策的主体将是即将在未来10年内执政的新一任领导班子，地方政府再度出现消极执行的可能性将大大降低。
