调控10年，楼市的风吹草动牵动人心。

  2003年的“18号文”开启了十年楼市调控的序幕。2008年，为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。“政府托市”为稳定经济增长做出了贡献，但从2009年春开始，大中城市房价很快进入“报复性反弹”，此后调控不断加码，可以说房价没有降下去，楼市调控就不会有剧终。

  调控10年，楼市的风吹草动牵动人心。10年持续调控，房价一路走高。如何吸取过去教训，既做到房价合理回归，又避免伤及无辜，是新一轮的楼市调控必须面对的难题。

  “国五条”出台

  “二套房首付六成”成重磅炸弹

  出台时间：2011年2月26日

  杀招：二套房房贷首付比例提至60%，各地须从严实施差别化住房信贷。

  效果：一线房企转战二三线城市，二三线房价持续“高热”；专家表示，对于有投资、投机需求的群体，提高二套房首付比例将引导这部分的投资行为更趋于理性；而开发商则称“国八条”是重磅炸弹。

  政策内容：

  一、进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。

  二、加大保障性安居工程建设力度。2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。

  三、调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。

  四、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

  五、严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。

  六、合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

  七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。

  八、坚持和强化舆论引导。新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快。

  2010年新“国十条”

  房价过高上涨过快城市限购

  出台时间：2010年4月17日

  杀招：暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。

  效果：当年十一黄金周期间，在一线城市成交量大降的同时，一些二三线城市楼市丝毫未受调控政策影响，成交依然火爆。专家称楼市外冷内热，政策未出尽，炒房团则坚信房价仍会上涨。

  政策内容：

  一、统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。

  二、建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。

  三、实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

  四、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

  五、增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。

  六、调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。

  七、确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。

  八、加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。

  九、加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

  十、完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。

  2009年“国四条”

  增供给抑投机 为楼市“退烧”

  出台时间：2009年12月14日

  杀招：增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设。

  效果：对于当时深陷“高烧”的楼市来说，“国四条”释放了清晰的信号。但这一剂“退烧药”仍没有达到为楼市“清热去火”的目的。

  政策内容：

  一、增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。

  二、继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

  三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。

  四、继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

  2008年“国十条”

  扩大内需 楼市迅速走出低迷

  出台时间：2008年

  杀招：2008年在全球金融危机的影响下，国务院出台扩大内需十项措施，增加千亿元投资，即后来大家简称的“国十条”。

  效果：2009年中国楼市迅速地走出低迷，房价持续攀高。

  政策内容：

  一、加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。

  二、加快农村基础设施建设。加大农村沼气、饮水安全工程和农村公路建设力度，完善农村电网，加快南水北调等重大水利工程建设和病险水库除险加固，加强大型灌区节水改造。加大扶贫开发力度。

  三、加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。重点建设一批客运专线、煤运通道项目和西部干线铁路，完善高速公路网，安排中西部干线机场和支线机场建设，加快城市电网改造。

  四、加快医疗卫生、文化教育事业发展。加强基层医疗卫生服务体系建设，加快中西部农村初中校舍改造，推进中西部地区特殊教育学校和乡镇综合文化站建设。

  五、加强生态环境建设。加快城镇污水、垃圾处理设施建设和重点流域水污染防治，加强重点防护林和天然林资源保护工程建设，支持重点节能减排工程建设。

  六、加快自主创新和结构调整。支持高技术产业化建设和产业技术进步，支持服务业发展。

  七、加快地震灾区灾后重建各项工作。

  八、提高城乡居民收入。提高明年粮食最低收购价格，提高农资综合直补、良种补贴、农机具补贴等标准，增加农民收入。提高低收入群体等社保对象待遇水平，增加城市和农村低保补助，继续提高企业退休人员基本养老金水平和优抚对象生活补助标准。

  九、在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。

  十、加大金融对经济增长的支持力度。取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模，加大对重点工程、“三农”、中小企业和技术改造、兼并重组的信贷支持，有针对性地培育和巩固消费信贷增长点。