“商铺，依然是商铺！”初步统计，目前南昌市逾20个项目在推或拟推商铺、写字楼、酒店式公寓等各类商业物业，其中15个项目在售，其余项目也正加快商铺推售进程。

  与此同时，记者也发现，目前在推的商业物业中，直接出售型的占8成以上，特别是一些社区型商铺，大都卖完后了事。

  8成商铺被当住宅卖

  “都说眼下投资商铺保险，我也买了一间，但买后心里没底了，不知道该用它来干嘛。”这是万先生最近闹心的事，他刚在红谷滩某项目买下一间45平方米的商铺，但缺乏投资经验的他却发现，开发商将商铺卖完后就不管了，具体用来做什么由他们自己说了算，这种“高度自由”反而让他迷失了方向。

  记者调查发现，南昌目前在推的各类商业物业中，8成以上属直接出售型，其中大部分为社区商铺，这些商业物业，正在被开发商当住宅卖出去，其后，或卖、或租、或自己经营，均交由业主自行打理。

  “一般来说，社区型商铺都会采取直接出售的方式，一方面是由于体量不大，即便有规划与定位，后期经营中也很难坚持，另一方面，社区型商铺一般利润很大。”江西共读蓝海机构董事总经理徐学闻表示。

  根据南昌市地产交易中心近日发布的监测报告显示，南昌上半年商品房成交均价为5935元/平方米，而另据本报统计数据显示，目前南昌在售的商业物业，均价约12300元/平方米。

  江西赛特思商业运营公司运营总监余圣财指出，一般而言，小型的社区商业，只是作为生活配套而言，它不需要招商，会随着入住率的提高，而逐步形成起来。但大型的商业地产，招商和运营管理是其灵魂，无论业态定位、布局、规划等，都需要做通盘考虑，只有这样，才具备投资价值。

  重在经营

  “买完后怎么办？”

  这是始终萦绕在买铺者心头的一大问题。

  “卖完后怎么办？”这是等待开发商破解的一个谜题。

  “我们的商铺即不返租，也不是带租约销售，但政府与开发商均有意组建专业的商业运营管理公司，最后将由商业运营管理公司协调业主和租户，力求三方共赢。”在绿地水城艺术村销售处，其销售人员告诉记者。其所指的商业运营公司，将由绿地集团与政府及第三方联合组建，名为“水城艺术村运营公司”，其职能是全面负责水城艺术村(政府着力打造的首席文化产业交易中心)的后续运营与管理，对租户取得商业利益、业主取得租金回报进行保障。

  “这种运营公司，就相当于一个‘物业公司’，它负责商铺的后期打理，包括统一宣传、统一经营和管理等，自然也需要收取一定的费用。”盈科地产副总赵熙指出。

  “经营才是关键。”赵熙认为，商业物业需要开发商、业主、经营户三方形成利益共同体，合力经营，才能形成气候，产生价值。“比如，开发商需要先做一个业态规划，可以给一个主题，进而达到消费的集中，同时，什么可以做，什么不可以做，也需要明确规定，否则就会造成无序与混乱。”他表示。

  有的开发商采取带租约的销售方式，引入经营户先把商铺经营起来，再进行出售，商铺价值也进一步放大，比如，恒茂国际华城 (论坛 新闻)。据其销售人员介绍，其商铺在前两年已通过招商交给了经营户，如果你现在想买，则该商铺的产权和经营权都转让给你，你可以收回经营权，也可以提高租金等，决定权在你手里。目前该项目商铺仅剩2、3间，价格也在3~3.5万元/平方米。

  商铺投资量力而为

  “我在自己的小区买了间底铺，想做投资，挂在网上出租，很久没人理，现在还一直空着。”市民李先生为此很困惑，他原以为现在商铺火了，转租是很容易的，但等他环顾小区后才发现，整个小区其实还没什么人入住，商铺怎么租得出去？

  业内人士指出，很多短线投资型买家在买下一间店铺后，大都等着转手再售，或者租出去，但在做这种选择时，一定要注意选择成熟度相对高的社区，或前景好、规划完备的项目才适合。

  南昌某机构负责人涂卫星也指出，商业物业的项目定位及运营极其重要。“同时，商业地产一定要有好的预期，以及看它的实际回报率。”他表示。

  他还指出，目前南昌商业地产还处于蓄势阶段，需要提升，规划设计上存在缺陷，整体规划不够科学，秩序比较混乱。

  余圣财建议，投资商业地产，一是看地段，二则看发展前景，比如像红谷滩新区，潜力巨大，第三看开发商的实力，它的运营能力、相关政策、投资回报等，第四则要看自己是短线投资，还是放长线钓大鱼型。“总之，要根据自身实力，量力而为。”他说。

  后记：

  对于资金正在流入商业物业的现象，专家提醒，商铺价值需要专业判断，也同样需要合适的机会，就像买房一样，等到所有人都关注去买商业的时候，所有的资金都流向商业物业时，可能最好的机会已经错过。“商铺，依然是商铺！”初步统计，目前南昌市逾20个项目在推或拟推商铺、写字楼、酒店式公寓等各类商业物业，其中15个项目在售，其余项目也正加快商铺推售进程。

  与此同时，记者也发现，目前在推的商业物业中，直接出售型的占8成以上，特别是一些社区型商铺，大都卖完后了事。