房地产调控，从2003年至今已经走过了10个年头，十年间政策频出，可谓十年九调。各种政策出台似乎都离不开一个限字，限购、限贷、限涨，2013年2月20日国五条的出台，房产价格能否得以有效抑制？在目前的市场条件和宏观经济条件下，房地产将会如何发展？

  据业内专家分析，从经济增长周期的维度判断，中国经济在2012年已经实现初步软着陆，已基本呈复苏回升态势，未来十年中国经济有望进入新型“稳态增长”，进而迈向大国崛起新台阶；如果从房地产业的维度判断，一个全新的季节也已经来临，无论增长态势、市场格局、政策趋势以及产业组织都将发生重要变化。

  一、房地产业由“超高增长”转变为“中低速增长”

  过去30年，中国经济是典型的超高速增长。但是，由于人口周期变化及政府更加看重经济增长质量与社会和谐等因素，展望从现在到2020年未来的中国经济，中国将告别10%上下的超高增长，进入平稳较高增长趋势，但中国未来经济增长的动力仍然会表现强劲。

  二、房地产市场格局由“卖方市场”转变为“买方市场”

  当前，全国住宅库存积压已达3亿平米，2012-2014年住宅市场已呈现明显的供过于求态势。预计到2017年，中国住宅市场才能重新恢复供求平衡，但最后不久中国房地产很快将走向2020年后的需求下滑年代。从中长期判断，中国房地产市场已由热闹浮躁的卖方市场转向清淡冷静的买方市场，黄金增长年代恐将一去不复返。

  三、房地产的调控将不会放松

  对于房地产业，2012年的中央经济工作会议只有一句话——“坚持房地产调控不动摇”。这表明，本届政府将不会再允许房地产市场过热，也不会允许房地产价格再度失控。政府将寻求房价更加平稳、社会更加和谐、利益更加平衡的房地产调控目标。

  四、房地产金融将从单一依赖信贷资金继续转向不断扩大社会融资，而政府对房地产金融的监管也将从“增量监管”转向“存量监管”

  2012年底，中国的M2接近100万亿，GDP接近50万亿，M2与GDP之比高达200%。巨大的货币供应带来两个看似矛盾的怪象：一是市场中货币流动性持续过剩；二是实体民营企业持续资金饥渴。前者反映出资金增量供应过剩的现象，后者反映出资金存量管理低效的现象。

  在此背景下，市场规律必然发力，金融创新不可避免。过去，企业的资金来源主要是银行信贷，基本上是一棵树上吊死，但到今天中国企业融资方式已发生重大转变。这一变化直接导致以银行信贷为主要统计口径的广义货币M2已越来越缺乏解释中国经济的能力，只有转向包括更广义货币供应的M3甚至M4才能更好地解释中国经济。以直接融资为主的金融创新得到了政府的肯定和鼓励。社会融资总规模的扩大，具体到房企融资，最直接的变化就是房地产信托和房地产基金的快速崛起。

  所以，从房地产金融的角度看，未来社会融资总规模的占比还将不断上升，而金融监管的大趋势是，政府金融监管机构对传统惯有的银行间接融资渠道的监管力度将弱化，而对信托和基金等直接融资渠道的监管将强化。

  五、住宅市场的属性将从“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重

  未来房地产自身的行业细分将越来越细，住宅市场、写字楼市场、商业市场的各自属性也越来越明确。住宅产品原本只具备消费属性，但在过去十多年由于投资品的稀缺，其投资属性甚至于投机属性彰显，所以才出现“全民炒房”的畸形市场，甚至出现了“博傻现象”。那时的房地产仍处于“商品时代”，但随着市场不断发展，住宅去投资化的趋势已不可逆转。

  未来趋势，住宅房地产不可能完全摆脱商品属性，但无疑会日益回归其产品属性，中国房地产也将从疯狂的“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重。从2012年热销楼盘来看，产品的合理定位和市场节奏的精准把握才能有效地保证去化率。对于刚需客户，“低总价、交通便捷、配套好”是其核心诉求；对于改善型客户，精装提升品质、优化户型结构更加重要；对于精品楼盘，关键点在于区位及环境优越，内外兼修支撑的豪宅品质。

  六、房地产市场也会从单一的商品房市场转向“商品房 保障房”的双轨市场

  过去几年，城市保障房已经大步推开。展望未来十年，房地产的收益分配将转向公平改善状态。房地产市场也会从单一的商品房市场转向“商品房 保障房”的双轨市场。

  基于以上态势，国内一些房产开发企业已在积极寻找新的变革。万科总裁郁亮就曾指出，房地产行业过去的赢利模式，依靠高负债周转、依赖土地自然升值获利、寄望通货膨胀预期提升销售额等等的想法，已经迫切需要转型。房地产业将变成一个利润平均化的行业，就像制造业那样，赚钱不再那么容易，“游戏规则改变了，应该做的是顺应规则，在变革中生存”。经历了2008年后，万科及时地转到了坚持做主流住宅、快速周转、战略纵深的道路上来。在此后的多轮宏观调控风暴中，万科均实现了良好的业绩。在市场仍然粗放型发展的时候，万科率先提出住宅产业化是今后发展的方向，在2010年全面退出毛坯市场，并逐步按照“精装修化、住宅产业化、绿色建筑”的三个步骤，最终实现绿色建筑产业化。

  以上战略的制定，都基于万科对未来的基本判断：市场的规范化和住宅产业化都是不可避免的发展趋势。无疑，万科是走在了迎接产品新时代的前列。

  作为一直致力于打造科技住宅的朗诗地产，也在2012年8月29日于上海举行的“朗诗深绿战略发布会”上宣布朗诗将从一家科技特色的地产公司，转型为以绿建科技能力为核心，集绿色地产、绿色科技、绿色养老产业以及绿色金融服务为主要内容的绿色集团。朗诗集团董事长田明介绍：“其实成立以来最初的五年是创业时期，朗诗活下来就是战略；第二个五年，朗诗推动绿色地产差异化发展战略，地产开发队伍一路从长三角到华中以及西南，成为全国一家知名的绿色科技为特色的房地产企业。正是这个十年，房地产业走过了一个黄金期，在宏观经济进入整合期，房地产调控持续进行之时，朗诗所面对的国家经济环境以及行业背景已经不再如当年。”

  也就在2012年8月末，上海内环内首个高端科技住宅，朗诗虹桥绿郡开盘，开盘当日朗诗虹桥绿郡认购总额近3亿元，整体单价近6万元/平方米。而这批优质客户，有90%的成交客户来自海外、或者有过海外学习生活的背景，虹桥绿郡销售人士表示，未来这里将是一个名副其实的国际社区。朗诗地产热销表明，较目前的形势来看，内环以内的这样价位的楼盘一开盘能有这样热度，说明朗诗目前所倡导的绿色科技住宅理念是许多品质客户高度认同的，朗诗前进的步伐，也会把这些健康的住宅理念带给更多的客户。著名经济学家，中欧国际工商学院教授许小年先生对此解释道，在目前以及下一个繁荣期如何能抓住更好的机会，我觉得朗诗给出了一个很好的尝试，这个尝试就是企业一定要坚定不移地走差异化竞争的道路。

  无论是万科的坚持做主流住宅、快速周转、战略纵深的道路，还是朗诗集团的深绿战略，都给当前的中国地产行业发展提供了新的思路。