上市路上命途多舛的大连万达集团股份有限公司(以下简称“万达”)，终在香港展开了买壳行动。旗下万达商业地产近日以4.66亿港元的价格，收购恒力商业地产65%股权，与此同时，万达商业地产还接手了2.09亿港元可换股债券，共耗资6.75亿港元。这对高速扩张四处狩猎的万达，又意味着什么？

  尽管万达董事长王健林日前向媒体否认上市是为了钱，而是为了建立现代化企业制度。不过，万达商业地产的借壳行为依旧引来猜想。

  王健林曾言：“在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。”万达近来主要的资金筹措方式是借贷和信托，业内认为，如在香港成功借壳上市，最直接的利好就是能打通一个低成本的融资通道。

  “万达此举是借助香港这样一个平台，主要是实现融资多元化，当然规范企业治理结构的理由也是合理的，这样能通过资本市场给高管和公司元老有一个合理的回报。”中国房地产学会副会长陈国强(微博)对时代周报记者表示。

  然而引人注目的事情是万达多达37个项目的投资至少是在2000亿元以上，年投资额超过千亿元，这与万达不足百亿元的融资相比，缺口巨大。就借壳是不是为了融资一事，万达的相关人士均婉拒时代周报记者的采访。

  而对于资金链的质疑，王健林放言：“万达集团每年竣工20个以上的万达广场，一个万达广场抵押贷款能拿个10亿元、8亿元。我们任何一年竣工的物业拿去抵押贷款就能获得相当于一次上市的现金流了”，依然无法消除人们对于万达资金链紧张的疑虑。

  坎坷上市路

  万达这次赴港，与其第一次筹备上市已经隔了8年。2005年，万达曾与麦格理银行合作，寻求在香港上市，但最终搁浅。

  2005年7月，麦格理银行以5000万美元和3800万美元优先债的代价持有万达9家商业广场28%的股权，这9家商业广场，正是当时万达REITs(房地产信托投资基金)拟上市的主要资产。双方约定合资成立商业管理公司，将万达9家商业广场打包到境外发行REITs，募集目标在10亿美元以上。2005年底，万达REITs招股文件在香港获通过，成立了全国第一只针对商业地产的房地产信托投资基金。如果此事顺利，那么万达REITs或许已是内地继越秀基金之后，赴港上市的第二只REITs。不过，万达并没有如愿以偿，2006年7月，国家部委联合下发“171号文”， 严格限制境外公司收购内地物业，万达上市梦破碎，更是与港股IPO的大好良机失之交臂。

  2007年，万达准备在A股IPO，架构搭好后，结果2008年又遇金融危机，紧接着房企A股被卡。2009年，万达曾计划在香港上市，又因为定价分歧而功亏一篑。

  2012年2月，万达商业地产和万达院线向中国证监会提交上市申请。不过，囿于宏观调控，万达商业地产登陆A股的计划再次受阻。

  广东一地产大佬在接受时代周报记者采访时表示，目前的上市境况就像一个堰塞湖，都在排队。不仅如此，由于愈来愈严厉的房地产市场调控，房地产企业通过资本市场的融资基本上被暂停。迫不得已，而万达再次将目光转向了香港。

  年需上千亿资金

  四处攻城掠地高投入的万达，对资金亦是饥渴，但万达的现金流状况却一直得不到根本性的改善。

  梳理万达近年来的发展状况可见，伴随其高投入、高扩张的是其高负债率和低利润率，并且，最大的软肋就是，其净利润的增长却远远赶不上资产的膨胀规模。去年，万达净利润与资产规模的差距竟达到了30倍。

  2008年末，万达的总资产为400亿元，年销售额300亿元；2009年，万达总资产约741亿元，负债约688亿元，净利润约26亿元；2010年，万达总资产增至1414亿元，负债1280亿元，净利润约72亿元；截至2011年底，万达总资产2030亿元，负债1825亿元，资产负债率仍高达89.9%，净利润约79亿元；2012年，万达在官网称 “企业资产3000亿元，年收入1417亿元，年纳税202亿元，净利润超过100亿元”。总资产几乎成倍增模式，但净利润增幅有限，而净利润与资产规模的差距甚至达到了30倍。

  王健林今年在2012年工作总结暨新年工作部署上表示，今年“新发展项目30个以上，比2012年增长20%左右”。而其官网的数据显示，2013年万达投资的项目接近40个。“2013年将开业20个万达广场、17家高星级酒店，新增持有物业面积436.6万平方米。”

  仅在广东，王健林近日又宣告了“两三年内，广州会有10个万达广场，未来5-8年在广东布局30个万达广场”的宏伟计划。仅其今年在广州签的4个全新项目(分别位于荔湾区、萝岗区和从化市的3个万达广场以及一个位于花都区的万达城项目)总投资额就超过450亿元，仅是花都的万达城项目投资额就超过300亿元。

  而今年以来，龙岩万达广场、绵阳CBD万达广场、荆州万达广场、营口万达广场、安阳万达广场5个项目先后奠基，总投资分别为50亿元、100亿元、50亿元、60亿元、40亿元，共300亿元。

  综上可见，仅今年9个万达广场就投资750亿元。粗略估计，万达今年37个项目的投资至少是在2000亿元以上。而海外投资亦是大手笔。据王健林透露，未来10年将向美国投资100亿美元，2013年万达集团还要完成1-2个项目的大型并购。

  只是，如此大规模的扩张，万达的资金能够保证快速扩张的需求吗？

  万达主要的资金筹措方式是自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和物业中长期抵押贷款等。而在2011年以后，随着房地产调控的深入，银行信贷紧缩，整个行业资金面趋紧。为周转资金，万达一般将酒店、写字楼的装修等项目外包合作，有时出让部分项目股权或由其他企业垫资。此番境况下，万达最主要的融资渠道就是发行信托融资。

  2011年之前，万达仅发行过一次信托融资。2011年，万达发行了10款产品共71.76亿元。即便如此，该融资额和万达动辄上千亿元的年投资比起来也是杯水车薪。

  并且，万达的融资成本偏高。以泉州浦西万达广场项目为例，其信托规模约10亿元人民币，期限为2年，万达将该项目47.62%的股权予以质押。除去给予投资者8.5%的固定收益，万达还需要承担6%-7%的其他成本，总计14%-15%的融资成本远高于7%左右的贷款利率。

  “万达需要股权融资方式，不能光靠贷款。而其几百万平方米的持有型物业价值，只有通过上市才能释放出来。”一位投行人士表示。

  万科低息融资羡煞万达

  虽然，王健林日前强调，万达上市不是为了解决钱的问题，更主要是为了公司建立现代企业制度，也给长期跟随他的高管和小股东有一个套现的渠道。但是业内认为，万达选择赴港的背后，是内地日益恶劣的融资环境，和其对低成本融资的需求。

  中投顾问房地产行业研究员韩长吉指出：“当前万达地产由于扩张急需补充其资金链，而盈利不足及债务融资成本较高，导致股权融资成为万达地产融资的有效手段。而一旦万达地产向恒力大量注入资产，根据港交所的相关规定，又将令借壳上市失去意义。因此，能否有效解决万达扩张所需的资金链，是其能否借壳成功的关键。”

  而海外融资成本低廉，加上人民币升值趋势，以及海外项目的增加，使得知名房企积极发行海外债券融资成为趋势。

  目前，包括万科等在内的多家开发商，都已在资本市场上拥有内地和香港的双融资平台。2012年，万科集团(000002.SZ)、金地集团(600383.SH)和招商地产(000024.SZ)，分别通过收购香港上市公司，谋求海外融资平台。

  万科而在借壳香港上市公司南联地产(01036.HK)后顺利更名为万科置业。

  3月4日，万科向市场公布了拟通过境外子公司万科置业在香港发行美元债券的计划，并于3月7日成功完成金额为8亿美元的5年期定息美元债券的定价，其低至2.75%的年息及大量超额认购，足以令万达等同行羡慕的了。而此前，万科通过信托融资的成本均超过10%。实际上，万达和万科有点类似，都是主要依靠信托融资。

  万科总裁郁亮就透露，过去这5年，万科更多是依靠高成本的信托融资和自有资金等方式拓展，但国内融资的成本已经越来越高。申银万国也在一份研报中这样指出，通过境内的房地产信托等融资渠道，万科可能需要支付年利率在10%-15%的成本，但是在境外建立公司平台，则可通过股票二级市场增发等方式募集海外资金，成本只有内地的几分之一。换言之，要解决国内的高融资成本，万科很需要一个成本更低、渠道更多的海外融资平台。

  同理，如果万达要降低融资成本，加强管理，就能保证一个较高的盈利水平。联盛地产顾问机构总经理吴林正分析，联系万达购买恒力和在广东的投资计划来看，更为香港投资者熟悉的广东地产项目可能会优先被万达注入壳资源中以实现“资金暗道”，以支撑其上千亿元的资金渴求。

  另外，万达商业地产在内地的IPO申请没有退出，且万达院线如果上市成功，也可提供资金支持。陈国强对时代周报记者表示：“融资渠道多元化是万达追求的目标，在香港借壳另一方面实则也利于万达在海外进行融资、扩张。而内地它没有退出，说明还没有放弃内地机会，只要有条件，它还是在争取。”