单身公寓、江景房、地铁房……几年前，这些哈市概念房一经推出，立即夺人眼球，被寄予厚望的升值前景更是一度掀起狂购风潮。

  随着哈市房地产市场百花齐放，房源、供应品种和类型不断增多，购房人也有了更多和更理性的选择。近日，记者在走访中了解到，目前，老城区学区房 价格趋于稳定，新城区也配备了不少的学区房源，新区学区房不仅只是学区房的概念，在宜居功能上更是大幅提升、价格更易于接受，也让市民有了更多的选择；单 身公寓房型一改原来的单朝向、精装修、高价格的特点，逐渐向实用化和大众化靠拢，定位更加精准，价格也很便宜。此外，像几年前的江景房、地铁房等概念房， 主打词不再是“观江”、“地铁沿线”，而是在小区环境、户型设计、设施配套上下工夫，增加了许多实实在在的元素。这些旧概念房不再停留在前期的炒作阶段， 而是顺应市场，走起了转型升级之路。

  学区房

  新区因环境好更受青睐

  价格趋稳

  转型指数★★★★

  原因：新区名校不断增多，老学区房供需矛盾得到缓解

  回想起当年学区房一房难求的场景，许多哈尔滨人都深有感触。“2009年那时候真火啊，我就是那时候买的，使用面积40平方米的1980年老房子，70多万都抢疯了，一挂单立马就没。”市民赵先生说。时隔几年后，哈尔滨的学区房市场依然火爆吗？记者对此进行了调查。

  5日，记者走访哈市主城区多家房产中介公司门店了解到，目前学区房单价没有延续几年前持续上涨态势，价格稳中小幅回落。黑龙江骄阳房地产经纪有 限公司区域经理张磊告诉记者：“2009年至2011年，像南岗区继红、花园、铁岭这些名校的老城区学区房，每平方米单价在1.5万元左右，目前基本稳定 在每平方米一万三。”

  这是为什么呢？记者了解到，随着哈西、松北、群力等功能齐备的新学区房上市，老学区房供给不足的实际情况得到了大大地缓解。

  3月下旬，记者走访了哈西新区部分新建楼盘，看到多家楼盘紧邻哈西客站，且都是继红、花园名校的学区房，但几家楼盘的销售情况冷热不均。在一售 楼处，正在选房的唐女士对记者说：“我现在选房，一方面是为了孩子上学，另一方面也要考虑投资收益。现在的楼盘很多，选择性也多。”据悉，近几年，教育部 门不断加强普通学校的师资力量，使得虹桥、风华、东风校等原来的普通学校跻身名校行列，生源得以分流；另一方面，继红、花园、师大附小、兆麟等名校分别在 哈西、群力、松北开办分校，而这些新区房源的居住环境又优于老城区学区房，分流了一部分人的购房意愿；同时，老城区学区房的房价畸高，很多30年以上房龄 的房源处于限贷范围，这也挡住了一部分购房者。

  来自不久前刚刚落幕的学区房展会上的信息显示，目前求购学区房的市民仍不在少数，但是改变的是卖方，目前市场上学区房房源充足，像哈西、松北、 群力都有学区房推出，而且价格也容易接受，前去咨询、有意向成交的市民不在少数，未来的学区房仍要在自身的竞争中不断提档升级。

  单身公寓

  小户型适宜居住更被看好

  租住两难

  转型指数★★★★

  原因：单身公寓面积小，不通透，很难一年满租

  随着外地来哈务工人员的不断增多，单身公寓几年前一度成为哈市房地产市场的主力军。虽然面积不大，但其“五脏俱全”，拎包即住，一经推出就受到热捧，许多市民将其视为投资潜力巨大的项目，一次性购买多套，用于出租。那么，单身公寓目前卖得怎么样？记者对此进行了走访。

  2009年在会展中心附近购买了一套单身公寓的市民陈刚告诉记者：“我买的是使用面积30平方米的公寓，24楼，总价近40万元。当时想虽然小 点儿，但租金不低，自己不住投资也行，就买了。一开始每个月的租金是1600元，随着租房市场价格的提升，现在这套房子每月租金是2000元，除去物业费 等各种费用，如果能满租，一年能剩下大约2万元。但说实话，虽然这种房子带电梯，装修好，但很多租客嫌单朝向，租金贵，同等价格更愿意租面积大、南北通透 的多层房子，所以现在租客不太好找，很多都是倒短儿的，很难一年满租。”

  据记者了解，经过2009年至2011年的房地产市场火爆，单身公寓类型的小户型已被大量消化，目前市场上小户型单身公寓销售远不如需求旺盛的 2009年。据业内人士分析，一是因为近两年哈市不断加大保障房建设力度，使得购房人无论是买还是租，都有较为充足的房源；二是因为单身公寓由于其面积 小，在户型、朝向等方面经常存在这样或那样的不足，使得这类房源不能形成气候。另外，近两年，在一些新开发的楼盘中，开发商都配备了一些使用面积在三十多 平方米的小户型，这种小户型分布在各个楼层和各个楼盘间，有窗户，有厅，虽然室内没装修，但是只需花上几万元钱，物业都能代办装修事宜。这种小户型房屋不 仅可以出租，自用也十分舒适，总价也不高，很受青睐，目前已成为单身公寓的升级版。

  江景房

  价格畸高

  转型指数★★★

  卖得好否关键看小区配套设施

  原因：房价被提前透支，房源越来越多，市民选房越来越理性

  江景房、地铁房、哈西房……几年前，哈市的城市建设规划刚刚出炉，立马就有开发商跟进，推出所谓概念房。一时间，提前被爆炒的概念房价格持续走 高，升值前景更是一度掀起狂购风潮。记者日前走访哈市松北区、群力新区发现，这些概念房的热度已趋于平淡。“江景房近两年的价格一直没有太大变化，一方面 是江景房在上市之初就价格较高，怎么说这两年也得‘挤挤泡泡’；另一方面是位于江南的江景房几乎都处于老城区，道路拥堵，停车不便。”哈市大盛房地产公司 的负责人说。

  早些年在道里区江边购买了一处江景房的市民林杨对记者说，“原来大家都认为松花江边是哈尔滨最美的地方，绝版地带，升值无限，可住上后我才发 现，受哈尔滨的特殊气候影响，一年有半年时间都很冷，开不开窗。而且江边风大，即使夏天能观江，也不适于整天开窗，性价比一般。另外，江边寸土寸金，小区 没有广场和绿地，没有活动空间，让人感觉憋憋屈屈的。”

  记者在采访中了解到，当年江景房的概念曾被当作是身份的象征，哈市一部分具有经济实力的人对江景房概念趋之若鹜，单价多在2万元左右，作为哈市 楼王的哈公馆目前单价更是达到了每平方米3万元以上。因此，在市场普遍暗淡的情况下，动辄超2万元的江景房价格很难再有上浮空间。

  哈尔滨大盛房地产经纪公司负责人表示，近几年哈市重点开发松北、群力沿江风景带，使得松花江南北两岸涌现出一大批江景房，如松北世茂滨江、群力 盛和天下、群力观江国际等。正是由于江景房源的大量上市，以及价格居高不下，使得江景房在近两年内的价格并未延续2009年连续上涨的情况。另外，相比于 几年前，市民购房意图逐渐趋于理性，更加看重居住的小区及周边环境，以及居住的舒适度。比如，在地铁建设之初，地铁沿线就曾出现过地铁房的概念，现在地铁 房的概念仅仅是促使市民购房的一个因素，而小区规划、环境等更是购房人关心的。因此，现在不管是什么房源，都会注重在小区整体建设、周边设施配备、户型舒 适上下工夫，“靠忽悠让愈发理性的市民掏钱买房，肯定不行了”。