张宏伟

同策咨询研究部总监

　　从4月7日至今，除过北京公积金贷款政策上调外，苏州公积金中心也发出通知，贷款额度调整为账户余额10倍，较之前贷款额度减少，对于这两个政策您怎么看，您觉得公积金调整对于目前楼市有何影响？上海会否跟进？

　　公积金二套房贷贷款收紧对于市场的影响分析

　　同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，公积金二套房贷贷款收紧贷款额度、提高首付比例，从影响的角度来讲，对于使用公积金呢二套房贷的人群来讲，影响只不过是提高了进入市场的门槛，对于投资投机性需求来讲，降低了他们利用房贷进行投资的杠杆作用，但是对于首次改善或改善型需求来讲，可能会被误伤。

　　公积金二套房贷贷款收紧贷款额度、提高首付比例对于市场的影响，只不过是将现有需求后置，并不是根治的方法。但是，对于遏制短期内投资投机性需求来讲会起到一定的作用，一些房价上涨过快的城市可能也会跟进，通过短期政策的收紧调节房地产市场走势。

　　要根本上解决房价过快上涨的问题，其实就是要解决供需关系的市场核心问题，也就是说，政府和市场还是要想法设法更多的增加市场供应，从根本上缓解房价上涨的预期。

　　二套房贷(商贷)收紧对于市场的影响分析

　　从影响面的角度来看，一些房价上涨过快的城市，比如上海，广州或其他城市，如果提高二套房首付比例和贷款利率抑制投资投机性需求，对于市场会产生哪些影响呢？

　　根据2012年上海市房贷金额构成比例来推算，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，整个市场的影响面至多不超过20%，二手房市场影响面不少过10%，影响面并不会很大；从影响力度来说，如果二套房贷(商贷)首付比例和利率同时提高，比如，首付比例由6成提高至7成，利率由当前的1.1倍提高至1.2倍，对于投资客或购房者来讲，由于首付款的增加使其购房成本反而是减少的。二套房贷(商贷)首付比例和利率同时提高，对于这类人群的影响只不过是提高了进入市场的门槛，对于投资投机性需求来讲，降低了他们利用房贷进行投资的杠杆作用，但是对于首次改善或改善型需求来讲，可能会被误伤。

　　此外，从市场的角度来讲，二套房贷(商贷)首付比例提高到7成以上的意义并不大，如果再提高，购房者就可以直接全款购房了。从银行的角度来讲，房贷是最安全的信贷品种之一，如果二套房贷(商贷)首付比例大幅提高，对于银行来讲，也就意味着利息的损失，也就是意味着银行的投资回报率的降低。

　　因此，从这个角度来讲，大幅提高二套房贷(商贷)首付比例的可能性不大，二套房贷(商贷)首付比例及利率“微调”的可能性比较大，比如，二套房贷(商贷)首付比例提高到6.5成或7成，利率由原来1.1倍提高至1.15倍。

　　因此，在二套房贷(商贷)首付比例及利率“微调”的市场背景下，其对于市场的影响是在预期方面，而不是实际投资回报收益方面。也就是说，如果这样的微调政策仍然起不到调节市场的作用的话，银行的利益有可能会进一步让步，再利用首付比例的增加、利率的提高的作用影响未来投资投机性需求。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，与公积金二套房贷收紧一样，二套房贷(商贷)贷款收紧贷款额度、提高首付比例对于市场的影响，只不过是将现有需求后置，并不是根治的方法。但是，对于遏制短期内投资投机性需求来讲会起到一定的作用，一些房价上涨过快的城市可能也会跟进，通过短期政策的收紧调节房地产市场走势。要根本上解决房价过快上涨的问题，其实就是要解决供需关系的市场核心问题，也就是说，政府和市场还是要想法设法更多的增加市场供应，从根本上缓解房价上涨的预期。