“国五条”后续：又一波地方执行细则来袭
4月2日晚，福建省厦门市补充了国五条执行细则。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭对本报记者解释说，事实上3月31日厦门已经出了一个房价控制目标，但是在2号又增出了一个内容更全的细则，且要求严格。
查阅细则发现，厦门对20%的个税征收相对明晰：能通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征；不能核实原值的，按交易总额的1.5%计征。厦门要求税务、国土房产部门密切配合，规范征收个税。而对个人转让自用5年以上的唯一生活用房，继续免征个人所得税。
而同处于福建省的福州，其细则并未提及如何细致征收20%个税等环节，主要谈及控制房价的增幅。
福州市住房保障和房产管理局相关负责人4月3日在电话中告诉本报记者，关于个税的税费征收，未来税务部门会出台税收政策来执行。
事实上，根据国务院的要求，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。国务院并未要求在一季度公布所有的细则，但是一些和中央对房地产调控全局认知保持高度一致的城市，则加快了落实的进度。
“实际上，国五条细则确实只要求：35个大城市一季度公布房价控制目标 ，其他的二线城市，也可能只像厦门一样，增补一个真货细则。”杨红旭表示。
地方政府落实细则的诚意各异
美丽的厦门岛，一直是许多福建富人期待定居的场所，在厦门拥有一套房，甚至成为整个福建百姓的一个愿望。
“不仅在全省，全国但凡旅行到厦门的人，都或有这个想法。”厦门经济特区房地产开发集团有限公司一位主管告诉本报记者，所以这几年，不管国家怎么调控，厦门楼市价格都是以涨为主，如今均价也在2万上下，而到了2013年3月，厦门新建商品住宅价格已连续11个月环比上涨。
针对4月2日晚出台的厦门细则，厦门大学教授戴亦一对本报记者表示，对于异地人士购房比例历来高达60%以上的新移民城市来说，厦门的国五条细则可以说堪称目前中国最严厉的版本，其中第二条最为严厉，非本市户籍不得通过补缴个税缴纳证明或社保缴纳证明购买住房。
限购自然也成为厦门政府希望继续执行的方式。厦门落实的细则拟出了厦门版继续限购的思路：从细则出台之日起，对于非本地户籍居民家庭，在厦购房需提供“自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明”，并限购1套；本市户籍家庭限购2套；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险缴纳证明购买住房。
杨红旭表示，除了厦门及时出台之外，其他的许多地方细则多半“不给力”，很多条款没提及，或者“说法暧昩”。事实上纵观上海的细则，虽然在3月30日就出台，但未就20%的征收细则有及时的细致表述。
纵览全国，上海、重庆等呼应了新“国五条”有关20%个税的规定，但多数二线城市对“20%个税”未作出具体规定，大部分地方调控细则并不明显。一些城市在税收、信贷政策、限购扩容等敏感问题上表述相对含糊其辞。
事实上，早在3月25日之时，首个地方版“国五条”细则在广东正式落地，有意思的是，广东并未对限价目标、二手房交易征20%个税如何操作等焦点问题做出明确规定。
而其后，在广州深圳两个一线城市的细则出台中，暂时也未见各项具体执行细则的身影。
据统计，正巧赶在一季度末，北京、上海、天津、重庆、深圳、广州等楼市调控重点城市的“国五条”细则已公布，而南京、郑州、济南、大连、厦门、合肥、昆明等二三线城市也发布了结合本地实际的具体规定。一时间，不完全统计近35个以上城市都公布了落地细则。
从已经公布的情况看，首都北京细则最严厉、最细致，是唯一提出降价，且提出进一步收紧限购政策。上海、重庆、合肥、济南等公布了地方细则和控制目标，大连、贵阳、南宁等地公布了房价控制目标，但是没有公布具体的调控细则。
而从厦门与北京及时跟进的细则来看，此后的一步，或则是各个地方政府加紧研究出台细致的执行思路。
20%个税征收背后
在公布之前，诸多一线城市房价也经过了一轮过山车。易居研究院易居快报显示，3月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积同比增长78%，环比增长156%。其中北京同比增幅为110%，上海为94%，皆近两年月度新高。
广州和深圳同比增幅分别为50%和19%。
与各个城市的细则暂无个税征收时间表来看，多方质疑个税的征收方式的可操作性，但是北京，还是在最快的时间内将征收细则拟了出来。
3月30日，北京市贯彻国务院房地产市场调控细则出台后，4月1日，北京市地方税务局就转让住房所得征收个人税问题进行了解答。
北京市地税局人士表示，纳税人能够确定房屋原值和有关合理费用的，个税税款以本次房屋交易价格减除房屋原值和有关合理费用后的余额，按20%税率计算。
不能提供房屋原值相应凭证，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。
房屋原值是征收个税的重要依据。据介绍，根据房源情况不同，北京对不同房屋原值计算方式也不同。商品房原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；自建住房原值为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
而经济适用房等保障房原值为原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金等等。
据本报了解，纳税人若能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%。
而商品房及其他住房的最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费的，不得再重复扣除装修费用。
北京我爱我家房地产中介人士对相关媒体表示，仅以装修成本为例，很多市民的装修是找各种“游击队”，根本不会有发票。在建材市场买材料，也几乎都是清一色的收据，不会有发票；即使是正规的装修公司，相当数量的公司也不会出具发票。
“很多百姓的房改房、经适房的取得成本极低，如果针对这部分房屋按照20%征税，也存在很大的难度。”我爱我家工作人员在电话中对本报记者表示，“最早之前，这些房子可能几万块买来的，最后这些房子都随着通货膨胀房价上涨，已经值上百万，厉害的等于说要把房价的一半都贡献出去，这个怎么好执行呢？”
北京市地方税务局相关人士表示，纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，主管税务机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。
“这其实很难计算。”上海社科院房地产研究中心学术部主任陈则明在接受本报记者采访时表示，有时候房东卖的着急了，价格会有很大的议价空间。另外，早前的许多房子在获得的时候成本过低，这之间的计算方式会非常麻烦。
对此，中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌在接受媒体采访的时候认为，这些细则中20%个税条款具体实施存在难度。
顾云昌表示，总体来说各地颁布的细则比预期要宽松。但是大家最为关注的是房地产个人所得税的问题。而以北京的做法，顾云昌表示，这几年的卖家的支付利率怎么算？以及其他的一些税费怎么扣除，恐怕都有很详细的计算的问题。如果都按一刀切的这样征收，百姓意见会很大。
“而就在北京之后，各个城市也应当会参照北京的征收模式进行研究发布”。易居中国分析师薛建雄对本报记者表示：“但是不一定都会很快出台，除非中央再次敦促，地方政府其实都希望能有缓冲的时间。”
最早出台国五条地方细则的广东，也反倒没有公布20%的实施细则。
广州市常务副市长陈如桂也在近期对媒体透露，“国五条”广州细则出台后，税务局会根据细则出台一个具体的办法。而广州市地税局相关工作人员透露，该负责人表示，20%的征收标准还在研究当中，应该出来会很快。
而在广州的坊间，也流传出征收的版本，或可能也跟北京一样，如果难以核定房屋原值，就按照房屋售价的1%来征收个税。
薛建雄表示，“国五条”细则中强调“按转让所得的20%计征”的前提是“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的”，这就为地方政府各自的操作空间留下了很大的余地。
而与北京几乎同时公布国五条的上海，其也明确提出：税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。
上海税务部门官方微博“上海税务”近日与网民互动时再次重申，根据国家规定，对个人转让自用五年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
但是房屋原值究竟该如何确定、如何核实？上海房地产交易中心窗口相关工作人员也进行了一定的表述，最初的购房发票、购房合同、契税完税税单，房产拥有者如果能提供上述三样中的两样，即可判定房屋原值。
如果前述资料均无法提供，只能由房管部门通过后台系统查询相关交易记录，但也不排除一些售后公房等，即使是有关机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的情况。
“主要是一些老公房很难算了，”上海静安区新闸路德必地产张经理告诉本报记者，“有的房龄非常长，甚至有数十年的，这些房子购买的早期票据都已经丢失，难以计算，所以征收差价上恐怕难度会非常大。”
细则出台前后：一线城市二手房交易飙升
细则的出台在市场上引起了连锁反应。
整个3月，整个上海二手房成交近5万套。这个数据，或是2006年以来最高数值。而根据此前的统计，上海2012年的总成交套数不过只有20万套。、
不仅仅是上海。
3月1日国务院新版“国五条”发布，两会之后，到3月30日、31日，北京、上海、广州等二十个左右城市，地方版部分细则落地。这些城市二手房中介公司也经历了最为繁忙的一个月，中介直呼，几乎把之后几个月的成交量都做了。
“抢的都是20%的个税地方征收细则出台前这个末班车。”21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪告诉本报记者，国五条出台后的3月前10天，上海的二手房交易量较去年同期有近5倍的提升，比市场最好的2009年增长68%。
但是最忙是在3月中旬开始之后，在上海的各大房地产交易中心门口，许多地方凌晨12点就有中介与购房人开始排队。
在北京，整个3月份，二手房交易者都急于在政策正式执行前尽快完成交易，北京的各大房地产交易中心人头攒动，窗口前都排起了长长的队伍。
伟业我爱我家的统计数据显示，2012年全年北京全市二手住宅网签总量为14万套，但截至3月30日，今年北京全市二手住宅网签总量为超过了7万套。三个月的成交，已占到北京2012年全年二手房总成交量的一半。
而在羊城，广州房管局统计显示，今年1月份，广州全市10区存量房的交易登记面积为33.11万平方米，同比增加了34.8%。2月份，这一数据为54.24万平方米，同比涨幅高达194.2%，环比也增加了63.8%。
相对于北京和上海而言，广州的房地产交易总量，与交易价格虽不如前两者，但是这个数据也同比之前上浮了很多。
中原地产广东项目总经理黄韬对媒体介绍，中原地产3月份的业绩翻了一番。其中一手房销售的业绩增长仅为30%，这另外的贡献主要来自于二手房市场的火爆。
与广州邻近的深圳，3月二手住宅成交量之高出乎所料。深圳市规土委4月1日公布数据显示，3月深圳二手住宅成交面积105.3万平方米，成交17527套，环比增加近四倍。
这个数字是为自2006年以来第二高水平，仅次于2009年12月的27887套。成交价格同时上涨，但涨幅小于5%。
21世纪不动产上海锐丰虹口临平板块区域经理鲍俊对记者透露，上个周末，由于上海细则未出台，上海依旧使用交易税费的旧规定，许多二手房买卖双方抢末班车出现诸多闪签现象。门店内成交再次重现了3月初的高峰，单日即有4组以上的客户签订买卖合同。
“有很多观望的买家，此时会变得非常坚定，一来卖家担心新的交易税费会让自己房子短期卖不出去，尤其是急着换房的客户。另外一方面，从买家的心态来看，主要是怕未来增加购房的成本。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，相信随着操作环节的逐步明朗，市场会逐渐稳定。
鲍俊透露，其门店就有一位以前一直观望的卖家，突然表示愿意与在谈的买家尽快签订买卖合同，并以300余万元的价格出售自己110平方米左右的两房。
细则“后遗症”：二手房交易即将降温？
上海静安区常德路一家永庆房产的工作人员对记者表示：“现在等于是一个月把之后五到六个月的活做了，接下去得喝西北风了。”
3月30日，31日两天，各地方政府密集出台落实国五条调控中的细则，让这个4月，将成为全国二手房交易的一个明显拐点。
3月30日，京版“国五条”地方细则出台，瞬间降温了二手房市。当日，北京市住房和城乡建设委员会宣布，2013年3月31日零时至4月7日24时，本市房地产交易系统将进行升级调整，其间暂停购房资格申请、审核及网上签约。系统升级调整后，购房资格审核机构在10个工作日内反馈审核结果。
京版“国五条”落地，北京各大房产中介门店马上迎来“倒春寒”。我爱我家、链家地产、21世纪不动产等多家中介瞬间感受到了凉意，从其定期发送给媒体的报告中，也无不感受到政策的冲击端倪。
由于暂停了购房资格申请，北京一些中介招揽生意的做法，则是多推广了出租房源，一些中介公司已火速将展示牌由“出售房源”换成“出租房源”。
即便上海的“国五条”实施细则中，未提20%个税的具体实施细节，但是在细则出台的次日4月1日，上海浦东新区房地产交易中心的排队现象已明显减缓。
“前几日交易中心门口就挤破头的现象不再了”，现场窗口的一名工作人员表示，细化政策发布之初几天，浦东新区房地产交易中心每天都有几千个人前来办理审税、过户业务。这也直接导致浦东新区房地产交易中心积累了近1.7万份预约材料。现在许多客户都已赶在3月底前办理了审税、过户手续，因此4月开始，人流明显减少。
而据本报了解，上海长宁区从4月1日起暂停二手房房东提早交税，并将交税方式变更为：须待购房者税收征收完毕后，二手房房东才可交税。
虽然上海闵行、静安、浦东等各区房产交易中心还是按照正常流程进行二手房交易过户。但是人气已经不如之前旺了。
上海静安区房地产交易中心一名工作人员称，正常月份一个月的交易量在100宗，3月集中过户交易了五六百宗。工作人员往往加班工作到晚上7点。
但4月1日前来办理交易手续的客户已较前一日减少了三分之一，较3月初的情况已大大缓解。但据静安区房地产交易中心工作人员称，目前的个人售房个税缴纳仍按旧有政策执行，内网上还没看到新文件。
静安区常德路永庆房产工作人员透露，客户开始变少了，这两天来访量下降了30%～50%，而上海细则出台后，买卖双方归于谨慎，不像之前要抢末班车那种心态了。
更多的交易客户，是对政策存在疑虑。21世纪不动产上海区域市场研究部提供本报数据显示，对旗下门店抽样统计显示，上周末沪版“国五条”相关细则发布后，引起了市场各方关注，各门店的数量与此前持平，虽然也出现闪签，但更多是前来咨询的客户。
21世纪不动产的统计，上周末多个板块的门店客户上门咨询数量相比此前一周再次增加近一倍有余。
21世纪不动产上海锐丰普陀大渡河板块区域经理祝宣能对本报透露，上周六沪版细则一经公布至周日晚间，整体客户的问询量较前一个周末最少有1倍以上的增幅。而该些客户问询的内容主要以沪版国5条是否执行、执行时间及操作内容，客户都怕影响在后续交易过程中会产生额外的费用。
21世纪不动产集团副董事长卢航对本报预测，尽管按20%税率征收个税的政策，会对二手房的交易有所影响，但影响的周期最多只有3-6个月。而其中受影响更多的是那些房龄已经非常长的售后公房。那些房龄较新的次新房，因获利额不高，受上述政策的影响其实并不大。
卢航表示，事实上成熟的市场，其实作为房地产买卖交易所得税的方面，例如美国的市场这个税还不止20%，但是并不影响美国的房地产交易，所以，这一切都是短期的一个市场的波动。
“在经过最初的恐慌之后，随着有关部门具体操作细节逐渐出台，市场还会回到正常的轨道。我们也认为这个时间不会拖得太长，市场的消化能力其实很强的。”卢航认为。
