CRIC研究：22个城市出台地方版“国五条”调控力度被明显弱化
截止到发稿前，除了30号之前已经出台地方版细则的北京、上海和重庆，从3月31号至今，合肥、大连、厦门、济南、广州、深圳等19个城市陆续以公开发文的方式回应了3月初国务院“国五条”政策。
从政策内容来看，后续的19个城市主要针对房价控制目标做出了限定，大部分表述形式为“房价增幅不超过当地居民可支配收入的增幅”，而对于控制房价增幅这件事，从过往的经验来看，地方政府完全可以从操控销控节点、限制高价房入市等方面美化数据，对房地产市场本身的意义并不大。对于影响更大的限购、限贷和个税政策则只字未提；而即使是京沪渝3个相对严格地执行了中央“国五条”的地方性政策，从细则预期产生的调控效果来看，依然明显偏弱，主要体现在以下三个方面：
其一，政策着眼于细部调整，整体影响预计不大。首先，国五条中关于先前并未限购的三四线城市也应酌情加入限购行列的条款，恐怕在地方层面上不会得到充分响应，即便如房地产市场总体热度较高的广东省，也未在细则中提及此条，相信之后大多数省份也不会在这个问题上表现得特别积极；其次，国五条中关于“住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在原有基础上进一步从严调整限购措施”的提法，在北京细则中有所体现，主要针对本地户籍单身人士购房进行了收紧，同样的做法其实上海在2012年即已实行，对市场需求的释放有一定影响。
其二，存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估。中央国五条出台以来，关于存量房个税按照交易差额20%的条款引起了外界最广泛的关注，但从已公布的地方细则来看，该条款的影响力其实被明显高估。首先，满5年唯一居住用房免交易个税的做法依然执行，北京细则中明确指出“对个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税”，而上海和重庆虽然未在细则中提及，但预计延续此减免条款应没有疑问；其次，从具体操作层面看，北京、上海、深圳等一线城市房屋信息管理系统大致在2004-2005年建立，而绝大多数二三线城市该体系建设相对滞后，其中不少城市是甚至最近几年刚刚建立起来的，因此对交易房屋原价值的评估会存在难度，我们预计个税20%的新政不具备在全国全面推行的基础。
其三，二套房贷将作为储备政策，视调控效果而行。从目前已经出台细则的省市来看，广东省细则全文未提及房贷政策调整，而在京沪渝三城，二套房贷已明确作为后续储备政策的地位，上海细则中要求“金融管理部门做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率”，而重庆细则中则明确“主城区新建商品住房价格上涨过快、幅度超过房价控制目标时，可进一步提高第二套住房贷款首付款比例和贷款利率“。在中央国五条出台之初，外界普遍认为二套房贷门槛进一步提升已然落地，关于二套房首付提升至7成、利率提升至1.3倍的说法也一度甚嚣尘上，而从目前来看，二套房贷政策短期内还不会出现调整。
早在国五条出台之初，我们就发文表达过“政策缺乏新意”，“主要集中在限购、限贷、保障房、财税等过去一直运用但效果不佳的手段上”这样的看法。现如今，22个地方政府陆续出台细则跟进后，调控的力度被进一步弱化。基于以上的判断，我们认为或许这一轮新政对市场的效果比起我们此前的预期将更加有限，这对于行来说未必是一件好事。如果2013年出现类似2012年同期的一波过快上涨的行情，或许将引发中央政府更加严厉的打压，二套房贷、房产税等后备政策或许将提前被中央政府提上日程。
附表：地方政府国五条细则
