CRIC研究：京沪渝国五条细则出台 调控力度被弱化
3月30日晚间，北京、上海、重庆三地国五条细则出台，结合之前广东省细则，总体来说，到目前为止，地方层面在本次新一轮调控落实过程中的表现偏温和，一方面，各地细则都完全在中央国五条所框定的政策范围内做文章，多少让人觉得有些缺乏“新意”，另一方面，从所涉及的政策力度上看，也基本都在外界的预期之内，甚至落到实际操作环节之后，个别条款的影响力还有所减弱。我们将中央国五条、广东省及京沪渝三地细则做对比，大致有以下四点值得关注：
其一，限购政策执行力度再度加强，一线城市着眼于细部调整。从目前公布的地方细则来看，首先，国五条中关于全城限购、一二手房同步限购的条款无疑会被各地统一执行，如广东省在细则中明确指出“原出台的住房限购政策与17号文要求不符的应立即作出调整”；其次，国五条中关于先前并未限购的三四线城市也应酌情加入限购行列的条款，恐怕在地方层面上依然不会得到充分响应，即便如房地产市场总体热度较高的广东省，也未在细则中提及此条，相信之后大多数省份也不会在这个问题上表现得特别积极；再次，国五条中关于“住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在原有基础上进一步从严调整限购措施”的提法，在北京细则中有所体现，主要针对本地户籍单身人士购房进行了收紧，同样的做法其实上海在2012年即已实行，对市场需求的释放有一定影响。
其二，存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估。中央国五条出台以来，关于存量房个税按照交易差额20%的条款引起了外界最广泛的关注，但从已公布的地方细则来看，该条款的影响力其实被明显高估。首先，满5年唯一居住用房免交易个税的做法依然执行，北京细则中明确指出“对个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税”，而上海和重庆虽然未在细则中提及，但预计延续此减免条款应没有疑问；其次，从具体操作层面看，北京、上海、深圳等一线城市房屋信息管理系统大致在2004-2005年建立，而绝大多数二三线城市该体系建设相对滞后，其中不少城市是甚至最近几年刚刚建立起来的，因此对交易房屋原价值的评估会存在难度，我们预计个税20%的新政不具备在全国全面推行的基础，这点在京沪渝细则中已经得到验证，三地不约而同地在“按照个人转让住房所得的20%计征”之前加上“能够通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值”的前提，可见即便是这三个城市也没有全面铺开的信心，那么在二三线城市层面上该新政势必恐怕将遇到更多阻力。
其三，二套房贷将作为储备政策，视调控效果而行。从目前已经出台细则的省市来看，广东省细则全文未提及房贷政策调整，而在京沪渝三城，二套房贷已明确作为后续储备政策的地位，上海细则中要求“金融管理部门做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率”，而重庆细则中则明确“主城区新建商品住房价格上涨过快、幅度超过房价控制目标时，可进一步提高第二套住房贷款首付款比例和贷款利率“。在中央国五条出台之初，外界普遍认为二套房贷门槛进一步提升已然落地，关于二套房首付提升至7成、利率提升至1.3倍的说法也一度甚嚣尘上，而从目前来看，二套房贷政策短期内还不会出现调整。
其四，房产税仍不是本轮国五条政策调控的主角。目前来看，已经试点的上海和重庆在国五条细则中对房产税都有相关表述，但未有明确信号说明两地房产税力度将增强，上海细则中虽有提及“税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法”，但在我们看来，在全国房产税试点正式铺开之前，上海房产税没有升级到对存量房征收的可能性；而从广东省和北京山细则来看，相关表述仍然停留在房产税试点准备工作上，我们认为，至少在本轮国五条政策调控中，房产税依然不会是主角。
事实上，自国五条出台之初起，其政策强度就相对偏温和，手段以加强现有政策的执行力度为主，新意较少，因此外界一直最为关注的条款是二套房贷提升和存量房个税调整，而时至当前，地方细则陆续出台之后，前者已经成为应对未来市场变化的政策储备，是否出台、何时出台尚不能确定，而后者则已经可以确认在执行环节存在相当大的难度，预计之后尤其是二三线城市细则恐怕会适当地“规避”这一政策。从这个层面上看，随着越来越多的地方细则出台，本轮调控的力度进一步减弱的趋势非常显著。
事实上，早在国五条出台之初，我们就发表过关于在这个时间点上进行调控对房地产行业来说并非坏事的观点。客观上讲，去年一整年房地产市场的逐渐复苏乃至升温，重点城市交易量持续攀高，一二手房价同步企稳回涨，企业销售业绩全面走高，全国范围内地王项目重现等现象，确实已经给整个行业蒙上巨大的政策风险，在舆论压力之下，新一轮调控其实已经无法避免。而从国五条出台的时机来看，由于时间点是在市场将热未热之时，因此在手段选择上从中央到地方都明显更有分寸感，力度只需可以打断市场升温的趋势即可，从这个角度出发，对于行业来说，对于企业来说，本轮调控并非完全是坏事，如果等到市场热度再高一点的时候落地，恐怕政策力度会全面加强。
对于地方细则落实后市场的走势判断我们仍坚持之前的观点：
从短期来看，时隔一年之后中央再启新政，至少从行动上表明了调控不会中止的态度，加上限购执行的适当加强、以及存量房个税调整的局部实行，此前重点城市不断升温的市场交投势必会得到一定的平缓，企业在定价策略上也将受到更多的制约，预计二三季度的市场主线将是量跌价平。
从中长期来看，本轮国五条调控从力度上看无法与2011年初限购政策全面升级相比，预计对市场的影响周期不会超过6个月，大约在四季度左右的时间点上，市场有望迎来复苏，对于房地产企业来说，届时将是今年可以期待并关注的又一机会点。
