新浪乐居讯 国五条北京细则落地，调控力度超过上海、广东等地细则。

  中原地产市场研究部总监张大伟分析认为：

  北京落地的国五条《通知》从承担稳定房价责任、抑制投机投资性购房、增加普通商品房及用地供应、加快保障性住房建设、加强商品房销售管理、强化市场监管、推进长效机制等七个方面，提出了19条具体措施。

  细则力度明显超过了之前公布的广东省细则。作为首都，京版的调控细则明显执行了国务院的政策力度。这也将肯定影响其他各地城市的落地细则力度。

  这一落地细则，是继2011年2月国八条政策后的再一次升级调控。而且是在继续延续执行之前国八条的政策基础上，在很多方面有继续升级的表现。

  2011年2月份的国八条房地产调控，在全国都出现了明显的楼市调控政策效果，各地都明显出现了量价齐跌，北京也因为出台执行了最严厉的5年限购，跌幅在一线城市最大，特别是通州等地，最高跌幅甚至超过50%。但之后从2012年2月开始，松动的信贷政策，以及全国其他城市逐渐松动的调控政策影响了全国市场的购房者预期。这才导致出现了2012年年底至2013年的市场被压抑后的爆发。

  国五条政策目前来看力度是叠加了2011年的国八条基础上再升级。政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面、再一次性全面性的出台系列有力政策。再叠加最近执行的公积金等信贷政策收紧。量变到质变的调控效应肯定会明显出现。

  但是需要注意的是，购房者对市场的预期短期内明显变化的可能性很小。而且屡次调控后虽然都出现房价下跌，但很快放松导致的反弹影响了政策的公信力。

  调控可能出现的效果：

  房地产调控需求出台长效机制，短期执行的抑制作用的效果已经越来越小。本轮调控如果各地能够严格执行，可以预计到的是市场将出现起码半年以上萧条。特别是一二线城市，预计受到政策的影响最大。在3个月作用的市场降温期后，下半年如果政策继续严格执行，房价将会出现明显的稳中有降。一线城市一季度过热的二手房则将很快陷入调整期。价格也很可能率先下调，上半年就有可能下调到2012年年底的水平。

  但这些政策依然是属于短期政策，并没有改变之前一直导致房价上涨的各种因素，楼市调控需要出台更多长效机制。

  可能最严厉的政策：

  2013年房价控制目标，即全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定。进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

  将自住型、改善型物业纳入限价房管理

  主要影响人群：刚需自住人群、改善型人群

  政策力度：★★★★

  影响房源：新建住宅

  这一政策如果细则落地，最后可能的变化有几点：

  首先：土地出让将逐渐开始尝试限房价竞地价。将影响目前市场在售的所有物业定价。

  其次：限制预售价格涨幅，针对预售价格的监管将加强。

  第三：商品房盈利空间受到限制，开发商积极性降低。

  以在2011年出现过的房山限价商品房为例，铁建国际城项目限房价竞地价，超过2000套房源供应，仅12500的售价，低于当地当时均价20%。影响了当时整个区域的价格预期。

  如果全市逐渐增加试点，这一政策对新建住宅的利空将甚至超过二手房个税的影响。

  房价控制目标与2012年相比保持稳定

  统计局数据显示，2013年1-2月北京房价新建住宅与二手房住宅涨幅都在全国前列，如果与2012年保持稳定，也就是要回归到起码2012年年底的平均水平，这基本已经是之前的稳中有降。可见调控的决心已经非常大。

  从国五条北京细则其他条款看，如果落地执行到位，这一调控目标达成的难度并不大。但也需要继续细化落实。

  2:限购继续升级：本市户籍成年单身人士限购1套住房

  主要影响人群：改善需求。投资需求

  影响房源：总价500万以上物业

  政策力度：★★

  北京之前的限购政策主要为，本地户籍家庭限购两套，家庭的定义为，夫妻及未成年子女。成年未婚人士按照家庭计算，也可购买2套住宅。

  这一政策并不能影响部分利用离婚等手段购买多套物业的人士。因为一般为了购房而选择离婚的，大部分会选择将所有房产转移到夫妻另外一方。这样可以享受第一套购房待遇。

  这一政策实际执行中限制的需求量并不大，但象征意义很大。

  首先：明确了北京限购政策将继续严格执行，短期内取消的可能性很小。

  其次：影响了部分多套投资客户，京籍家庭之前有成年子女家庭可以用子女名义购买2套，新政后将被限制。对一些豪宅项目的成交将有一定影响。

  第三：北京限购政策的收紧也将影响其他一二线城市出台的落地细则，针对限购的政策将全国再次收紧。

  可能的变换贷款额都为100万，利率变换的影响

  首付利率折扣利率20年月供20年总利息30年月供30年总利息

  商业贷款二套房目前60%1.1倍7.21x79.57240046794.71084504

  可能改变70%1.3倍8.52?90.98555507703.31281550

  3：严格执行差别化信贷政策，进一步提高二套房的贷款首付款比例

  信贷政策严厉程度创历史：

  首付款比例有可能上浮到7成，利率上涨到基准的1.3倍

  主要影响人群：改善需求

  政策力度：★★★★

  影响房源：单价2.5万以上新建住宅。总价300万以上二手房

  二套房相比首套房，购房者的支付能力一般更强，同样增加一成首付，对于首套房购房者来说，可能会抑制30%的需求，而对于二套房来说，增加一成首付的影响要小很多。

  从贷款利率增加角度看，贷款20年，100万的总利息差距在13万左右，这个对很多改善性需求来说影响将非常大，政策一旦落地执行，预计北京的改善型需求将急剧萎缩。刚需难以改善的情况下，一定程度上也会导致刚需市场无房可买。

  另外但需要注意的是，最近的公积金政策出现了明显改变。

  公积金认房又认贷影响10%左右购房者。在目前公积金贷款占比全北京市场成交量的40%左右。其中有很大部分大约为30%占所有购房者10%比例的为卖小买大置业者。商业贷款认房又认贷，这部分自住者只能选择公积金贷款。其中部分将被认定为第二套公积金，首付增加到6成，利率上涨为公积金的1.1倍。部分将失去贷款资格。

  4：个税按照20%

  不能核定原值的按照核定征收方式计算。个人5年以上唯一住房免征

  主要影响人群：所有购房人群

  政策力度：★★★★★

 影响房源：二手房5年以内、所有非唯一住房。新建住宅再出让依然受个税影响

 实际这一政策的影响面非常大，因为信贷政策收紧，满五年以上的唯一住房拥有者如果改善置业很可能受到信贷限制。二手房市场的主要房源大都为多套房业主所有。

  本政策对新建住宅的影响一样巨大。虽然购入时不用考虑个税，但一旦需要改善，将面临个税。

  以一套目前总价200万普通二手房计算(非5年内唯一住房)之前个税为2万，而房主原购房值50万，新政后按照差额的20%计算，也就是30万。个税增加28万。相当于房屋总价的14%。

  这必然将影响成交量将明显下调，在细则执行后，成交量必然将萎缩，成交量可能会回到2012年年中平均水平。

  5：虚假提供购房资料、骗购，依法处罚且5年内不得购房。

  主要影响人群：外地不足5年购房人群

  政策力度：★★

  影响房源：整体市场

  虽然北京之前限购政策已经非常严格，虚假资格基本绝迹。但本次重申政策，对市场之前出现的恐慌性需求有明显的威慑力。

  6:提高预售监管

  政策力度：★★

  影响房源：新建住宅

  对高于之前预售的项目和高于周围价格的项目将限制预售。这如果执行，将影响开发商加快取得预售证，小涨多期开盘。增加供应，也将明显抑制房价上涨幅度。对高于区域均价的部分豪宅明显不利。