解码·长镜头

　　十年调控之2004

　　土地开始招拍挂

　　继2003年7月严格控制土地供给政策出台后，2004年的“8·31大限”，终结了之前延续21年的土地协议出让制度，自此土地出让只有招标、拍卖、挂牌三种方式。

　　自此，资金实力成为开发商获取土地的最大决定因素。一些资金实力偏弱的开发商因无力拿地而折戟地产江湖，一些热门地块在多家抢夺之下成为创造新高价的“地王”，这一当时被业界解读为中央从土地供给上抑制房地产过热的杀手锏，逐渐被指为推高地价继而垫高房价的元凶。

　　当年的数据就有了反映———2004年房地产开发投资额持续增长的同时，地价和商品房价格双双走高，土地购置费同比增长了19.9%，商品房价格同比增长了15.2%。

　　著名地产评论人袁一泓认为，招拍挂制度客观上唤醒了土地商品属性，而之前协议出让的弊端显而易见，最为人诟病的是它为利益相关方的土地寻租提供了方便之门。但在开发商任志强说来，土地协议出让是个别或少数官员拿零头，购房者拿大头，招拍挂出让是地方政府全部拿走，成本由购房者支付。

　　从市场此前已步入疯狂局面的角度，“8·31大限”又得到业界某种理解，2003年至2004年的急速增长中，原先大量潜在的问题随着楼市的火爆而集中暴露出来，这些问题主要集中在各级政府主导的“圈地热”和日渐增大的金融信贷风险。由此使得2004年的政策不得不集中到调控“地根”和“银根”两方面来。但这波调控并未给市场带来明显触动，反而带来新的问题——飞涨的地价令房价无法终止。

　　地价房价像断线风筝一样失控飞涨的深圳，试图采取更加灵活的政策来改变这一饱受批评的局面。2009年12月1日施行的《深圳市城市更新办法》规定，城市更新项目应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或补签土地使用权出让合同，重新公开默许了协议出让土地。

　　解码·显微镜

　　物业滞纳金可以不交

　　如果业主没有按期交付物业管理费，按物业合同中规定是要收取滞纳金的。可在法律层面上，“滞纳金”只是针对向行政机关交付费用的概念。比如水电费的交付对象是自来水公司、供电局这类行政机关，如果延迟交付费用，需要付滞纳金。而物业公司和业主之间，是平等的民事主体，它们之间形成的是服务合同关系，双方应经过平等协商签订合同，并按合同约定，各自履行自己的权利与义务。因此，如果业主没有按约定向物业公司缴费，物业企业只能按《物业服务合同》规定收取违约金，而不是滞纳金。