由中国房地产研究会、中国房地产业协会与上海易居房地产研究院联合推出的“2013年中国房地产500强测评”今天出炉，这已是连续第五年进行此项测评。万科再列500强榜首，恒大地产和保利集团跻身三强。测评报告显示，2012年10强房地产开发企业销售总额达到7973 .66亿元，占500强销售总额的32%，行业集中度在稳步提升。

  值得注意的是，年内部分标杆企业销售业绩增长迅速的同时，房企利润空间也不断被挤压。2012年，500强开发企业净利润均值为4 .34亿元，同比下降18 .64%但标杆房企信心不减，绿地集团、碧桂园在近期的业绩发布会上均表示今年的销售目标将增长30%或以上。

  百强门槛起点仍在提高

  在今日出炉的“2013年中国房地产500强测评”成果中，万科蝉联榜首位置，恒大地产、保利集团紧随其后跻身前三。万达集团、中国海外、绿地集团、龙湖地产、华润置地、世茂地产、富力地产分列四到十位。

  测评报告显示，2012年，500强房地产开发企业总资产均值达到了238.25亿元，增长速度为13.75%，增速较上年下降7 .62个百分点；净资产均值为79 .85亿元，同比增长10 .73%，增速下降8.84个百分点。

  “位于第一梯队的标杆房企具备灵活应对政策的能力。”中房信研究中心研究经理朱一鸣向南都记者表示，像万科、保利这些标杆房企，土地储备比较全面，不偏重一二线或三四线，住宅、商业兼顾发展，开发的商品以刚需为主，政策风险小。此外他指出，标杆房企常年积累的品牌价值也是不可忽视的重要优势。

  值得注意的是，销售业绩向排名靠前企业集中的趋势明显。

  据测评报告数据，2012年10强房地产开发企业销售总额达到7973.66亿元，占500强销售总额的32%，较2011年提升4个百分点；销售面积总计8339.3万平方米，占500强总销售面积的36%，较上年提升7个百分点。而50强、100强金额分别占500强总销售金额的59%和77%，销售面积分别占500强总销售面积的61%和78%，占比均有较大增长。

  从100强企业销售金额的分段分布来看，2012年51- 100强房企销售金额的中位数为80亿元，较上年65亿元大幅提升，门槛起点仍在提高。继2011年实力突出的企业向200亿- 500亿快速集结后，2012年千亿企业成功由万科一家扩大为3家，50 0亿企业扩大为7家。从10强、20强、50强和100强的最小值和中位数等对比情况来看，销售业绩向排名20强以及50强企业集中的趋势仍在持续。

  测评报告评论指出，在房地产调控政策持续的背景下企业的优胜劣汰在稳步推进，行业集中度在稳步提升。兰德咨询总裁宋延庆也认为，尽管房企2012年的整体销售额大都实现了同比增长，但业绩也在进一步分化，“这其实呈现出了一个多年来的行业发展趋势：市场集中度越来越高。”

  500强净利均值降18 .64%

  尽管年内部分标杆企业销售业绩增长迅速，但房地产企业的利润空间仍不断被挤压。

  测评报告数据显示，2012年，500强开发企业净利润均值为4 .34亿元，同比下降18.64%；现金及现金等价物余额近年来首次同比下降，为30 .89亿元。此外，2012年500强房地产开发企业三费比率创下近五年内的最高，达13 .76%，费用压力凸显，企业控制成本的能力有待加强。

  然而，逐步收紧的利润空间并没有挫伤开发商对房产市场的信心。碧桂园、绿地等房企预计今年的销售目标均将增长30%或以上。不少房企也表示会顺应政策导向抓住机遇。

  中海主席孔庆平认为，调控之下今年内地楼市机会还是大于挑战，“中海仍将争取销售收益有两位数增长。”

  万科总裁郁亮在回应南都记者关于利润率下滑问题时直言“调控不就是这个目的吗？行业利润率就是要回归到向制造业水平靠拢”，万科继续面向自住需求，发力规模化。

  朱一鸣则认为，短期内房企利润率仍会处于下降趋势，但趋势会缩小，从长远看，房企的利润或会上升。提高利润率应追求项目的高周转，“兴建刚需项目，采取快销手段”。

  房企对城镇化理解不一

  “城镇化”正成为房企最频繁提及的关键词之一。南都记者观察发现，众多开发商对城镇化的具体理解不一。从多个大型房企拿地情况看，仍集中布局于一二线城市。招商地产表示，2013年公司将以“稳守一线城市、积极拓展二线城市、择机进入三线城市”为城市发展方针，深耕已进入的城市。

  朱一鸣认为，当城镇化向三四线城市转移时，就会为房企带来巨大的机遇。在其看来，城镇化政策将为城镇化率较低的中西部地区以及大型城市的卫星城市带来利好。“像碧桂园、万科等去年以来在二三线城市拿地积极的房企，今年在城镇化政策带动下将有较大的发展空间。”

  城镇化带来的机遇显而易见，但在当前调控趋紧利润稀薄的压力下，众多房企也深忧资金的“燃眉之急”。朱一鸣告诉南都记者，今年以来货币政策收紧趋势明显，预计未来或殃及房贷政策，房企融资渠道也将进一步收紧。“在货币政策收紧的趋势下，下半年中小房企融资手段或回归信托。”