CRIC研究：“国五条”细则突袭 调控全面加码将打断市场回暖趋势
3月1日晚，国务院办公厅下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，“国五条”细则正式出台。
纵观本次国五条新政，与2012年延续一整年的喊话调控已有根本性转变，在我们看来，这应当算作是本轮房地产调控自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码，从政策总体力度上看，国五条新政介乎于2010年和2011年两轮调控之间，相比2010年以逐次收紧信贷为主的调控要强，相比2011年在一二线城市全面推行既对增量又对存量的限购政策则要弱。从所涉及内容上看，国五条核心内容依然是在限购和限贷两方面作文章，但在这两大核心政策的执行力度上，本次新政都有所加强。
首先，区域限购将被叫停，限购城市或再度扩容。“限购区域应覆盖城市全部行政区域”，2011年，在中央要求下，全国直辖市、省会、计划单列市均出台楼市限购政策，但从覆盖面上看，相当一部分城市执行的是局部限购，如青岛限购只在市内六区，合肥限购只在主城四区，沈阳限购只在二环内，贵阳限购只在一环内等，从上述城市近两年以来的市场走势来看，未在限购范围的区域受调控影响明显较轻，甚至个别城市个别区域市场出现了比之前更为快速的扩张，典型例子如青岛，外部五市当前的市场交易量占全市比例已从限购前的不足30%扩张到50%以上，再如贵阳，未在限购区域之内的花果园项目连续两年创下年销售量百万平方米级别的“奇迹”，因此，从这个角度看，本次新政要求限购覆盖城市全境，其力度将明显增强。另外，本次新政再度提到限购扩容，“其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施”，其实早在2011年四季度，在温家宝总理讲话中就有过类似的要求，只是当时仅有极个别三四线城市跟进，而时隔一年多之后再度被提及，结合当前市场再度出现过热征兆的现实，恐怕这次扩容将会被真正落实。
其次，二套房贷政策继续收紧，信贷杠杆将进一步缩小。“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”，事实上，自今年年初以来，关于二套房贷首付比例和贷款利率提升的消息就已广为流传，在2月份的国务院会议中关于信贷政策调整的提法也曾出现，直到本次新政，应该说二套房贷款继续收紧已是板上钉钉，预计不久之后中央银行就会根据中央最新调控精神跟进出台相应的政策要求，对于当前已经高达六成首付的二套房市场来说，再度提升门槛无疑将对改 善型购房需求形成更加巨大的抑制作用。
另外，本次新政中关于二手房交易个税严格按转让所得20%征收的提法受到外界普遍关注。之前我国二手房交易缴纳个税都有两套计征方式供选择，其一是按交易总价的1-2%征收，其二是按买卖差价的20%征收，我们可以做简单计算，以一套买入价100万的房屋为例，如果卖出价为120万，则方案一需缴纳1-2万元个税，而方案二则需缴纳4万，两者差距明显，且如果我们仔细分析就不难明白，交易房屋的价格上涨幅度越大，按照差价20%的方案所缴纳的税款相比总价1-2%方案就越多，结合近年来重点城市房价的上涨趋势来看，本次调整给二手房交易带来的增加成本是非常可观的，这必然将导致各地二手房市场交易活跃度快速下滑。
按照我国历轮房地产调控的运行规律，通常是由国务院层面先出台纲领性文件，随后中央各部委就会根据国务院文件中所涉及的内容在各自管辖范围内出台新政，接着各地方政府出台各自的新政，在地方层面上，部分房价水平较高的一二线城市、个别在房地产调控问题上紧跟中央的城市，会在国务院要求的基础上出台一些更严厉的举措。了解了这个政策出台逻辑之后，我们就不难判断，国五条正是所谓国务院纲领性文件，那么接下来的3月份就应该是各中央部委、各地方省市密集出台相关细则的时间点。
对于本次新政的影响，我们认为自2012年起始的一轮市场回升将被打断。
从市场交易量来看，虽然有关于限购、二套房贷的加码还需要之后相关细则的进一步跟进，但中央层面对当前房地产市场表现的担忧以及延续调控的决心已经明朗化，这将改变整个市场对于2013年的原有判断，调控的延续有可能使相当一部分购房者重拾房价回调的预期，观望情绪可能由此再度出现，市场活跃度将明显下降。另外，二套房贷的继续收紧将对改善型需求入市形成严重阻碍，事实上，在一轮完整的行业回升周期中，刚需、改善、投资必然是以依次复苏的形式以推动市场量价上行，而反观最近一年以来的市场企稳回升形势，当前其实正处于刚需高潮逐渐淡去、改善需求开始集中释放的时间点上，而本次提升二套房贷门槛将打断市场需求链条，预计各城市交易量在短期之内即将呈现萎缩。
从房价角度来看，去年下半年开始出现在各重点城市的房价回涨趋势将逐渐放缓，事实上自今年年初以来，在市场量价持续回升的情况下，据我们了解相当一部分企业都处于对新一轮政策调控的忧虑之中，而本次新政正式落实之后，相信开发商层面对于未来行业走势将重新进行估量，虽然即刻降价跑量不会成为大多数选择，但未来几个月内房价总体回稳将是大概率事件。
从城市角度来看，新一轮调控出台之后，中央层面在针对各地政策落实方面将进入一个严格监督期，过去一年在相当一部分城市曾经出现的政策“转圜”空间将明显缩小，叠加上购房者心理的变化，将使得一二线城市市场快速降温，而三四线城市层面，市场能否保持当前稳中有增的局面则将取决于限购扩容的实际推进情况，尤其是长三角、珠三角等经济发达地区的诸多未限购三四线城市，能否继2011年后再度“逃过”限购政策的扩张，有待进一步观察。
从产品角度来看，限购加强和信贷收紧将对高档项目销售形成严重阻碍，事实上，由于自2011年下半年起，开发商层面即开始有意识地放缓中高档项目的入市节奏，而主要依靠中低档刚需类产品来支撑业绩增长，时至今年，其实企业手上的刚需类产品普遍已经捉襟见肘，而前期积压下来的高档产品正愈发“烫手”，在我们看来，经过本次调控的再度加码，恐怕有相当一部分企业将被迫在高档房市场上打价格战。
附件：《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：
一、完善稳定房价工作责任制
认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标，并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。
二、坚决抑制投机投资性购房
继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。
继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。
三、增加普通商品住房及用地供应
各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。各地区要继续采取有效措施，完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。
各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
四、加快保障性安居工程规划建设
全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽早开工建设。继续抓好城市和国有工矿(含煤矿)、国有林区、垦区棚户区改造，重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造；积极推进非成片棚户区和危旧房改造，逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。
强化规划统筹，从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发，把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来，在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关，落实工程质量责任，确保工程质量安全。要合理安排布局，改进户型设计，方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度，做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用，确保竣工项目及早投入使用。
加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制，完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。
五、加强市场监管和预期管理
2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。
加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。
各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。
六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制
各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。
国务院办公厅
2013年2月26日
