CRIC研究：合作开发模式仍是未来企业的长期战略
在刚刚公布的万科2012年年报显示，万科去年合作开发项目比重明显下滑。而万科总裁郁亮在2月28日的媒体会上表示，合作开发是万科的发展所需要，全面合作是大的前提，这也是长期不变的策略。
对企业来说，合作开发模式可以缓解企业负债负担，同时减轻融资压力、降低企业风险。同时，合作开发模式还是企业进入三四线城市的重要手段，快速找到进入城市的切入点。然而合作开发模式的弊端也逐渐显现，近几个会计季度，包括万科、保利在内的大型房企，归属母公司的利润率大幅下降，特别是在行业利润率回归的压力之下，企业对合作开发模式需要重新审视，但这并不影响企业仍应把合作开发模式作为长期战略。
以万科为例，万科在去年新增加开发项目78个，其中有46个属于合作开发项目，合作开发项目占总项目的比重为60%，较2011年的73%下降13个百分点。合作开发模式占比的下降虽然反映了企业逐步注重企业权益占比的增加，但不影响企业坚持合作开发模式为长期战略的思路。
首先，万科一直坚持的合作开发模式具备其独到的优势，第一，合作开发模式可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场变化的不确定性，有效分散风险；第二，合作开发模式可以扩大集中购地的规模，增强公司在购地环节的议价能力，体现规模效应；第三，万科的许多项目由万科操盘并使用万科的品牌，在权益分配上万科可以得到相应的补偿，相当于输出品牌和管理，提升万科股东的资产回报率。但是，合作开发模式注定会严重束缚企业利润率增长。
年报数据显示，万科历年少数股东损益占比处于连年上升态势，2012年达到近年来最高的19.9%，归属母公司的净利率有继续下降的压力，特别是在目前行业利润率下降的背景下，因此不排除万科今后还会适当降低合作开发的力度，但整体上仍然坚持以合作开发模式为主导的规模扩张策略。
无独有偶，其他一些典型企业也逐渐开始重视合作拿地的方式，尤其是像融创、绿城等坚持中高端的企业，降低风险的边际效应尤为明显。通过引入合作伙伴，融创、绿城可以利用各自优势资源进行互补，从而提升项目回报率。这两家企业的合作一方面可以凭借各方品牌及网络改善项目经营，另一方面与绿城结成策略伙伴，也有利于融创未来在该区域的进一步的发展。
