新闻提示

  昨天，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，被业内称为“国五条”细则。除原本已被市场预期的限购令升级和二套房贷款政策外，细则中“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，严格按转让所得的20%计征”的规定引起市场哗然。

  【新政】

  出售自有住房按差额20%缴个税

  ●细则要求，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标，并于一季度向社会公布。

  ●对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

  ●限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

  ●总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作。对房价上涨过快的城市，要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

  ●要增加普通商品住房及用地供应，原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量。

  【算账】

  个税按差额20%征，卖一套房要多缴数万元

  目前，我市执行的二手房征收个税规则是：卖方需缴纳的个税是差额的20%或总额的1%，卖方可选择有利于自己的数额来缴纳；如果这套房屋购买已满5年且为家庭唯一住房，则可免征个税。在实际交易中，卖方一般会选择按照房价总额的1%来缴纳个税。

  新出台的细则并未提及总额1%的缴纳方式，也没提及“家庭唯一住房可免征”，这意味着今后缴纳个税都将按照差额的20%来征收，预计这将对二手房交易带来较大影响。

  以一套总价为150万元的房屋为例，如果房主当初购买价为100万元，按原来的总额1%缴个税，只需1.5万元；如果是家庭唯一住房且购买已满5年，则不需缴这笔费用。如按照新政，则要缴10万元，是原来的6倍多。

  南京我爱我家市场部总监胡涓娟认为，新政将对二手房市场带来较大冲击。但现在房主往往报的都是净得价，如果个税调高，房主势必要习惯性地转嫁给买方，反而会抬高买房人的购房成本。

  南京房地产建设促进会秘书长张辉说，新政将对近年来房价涨幅过大的二手房造成严重影响。预计在南京确定执行时间之前，二手房会加速交易过户，市场短期内会很疯狂，执行后会“速冻”。  

  【影响】

  我市高淳溧水将步入限购行列

  专家：效果如何，关键在执行力度

  江苏省房地产研究所所长李智认为，新政提高了购房门槛和购房成本，会对改善型购房需求产生直接的影响。同时，对整体市场的房价、销量、买卖双方的心态也会有一定威慑作用。限购区域应覆盖城市全部行政区域，按照此条规定，刚刚撤县建区的高淳、溧水两地将会加快步入限购行列。

  南工大天诚不动产研究所所长吴翔华认为，提高住房转让所得税会直接增加投资客房产的转让成本。目前全国房价增长快的城市，有的是因供不应求所致，有的则是因投资因素所致，南京更接近后者。该政策是否能影响到未来房价的走势，关键还要看执行力度。短期内，其对南京房价的影响不会很大，若能在税收制度上调控，并严格执行，由投资力量导致的房价上涨势必能得到有效抑制。

  【供地】

  南京今年已成交土地86.4万余平方米

  记者统计发现，2011年我市供地计划是500万平方米，实际成交458万余平方米，完成率约92%。2012年，我市供地计划为400万平方米，实际成交393.6万余平方米，完成率达98%以上。连续两年的供地计划完成率都比较高。今年以来，市国土局已新挂牌12幅地块，总供地面积达到77.3万余平方米；实际成交土地也已有12幅，累计成交面积达86.4万余平方米。

  据了解，我市将于本月底前公布今年的住房用地供应计划。业内预计，由于主城区土地资源有限，今年河西中心区、三大副城、南部新城、麒麟科技创新园、燕子矶新城、下关滨江、江心洲生态科技岛等新兴功能板块，将成为供地的“主力军”。