深圳中原：2013年1月深圳市写字楼市场简报
一、均价分析
2013年1月，深圳市甲级写字楼的平均售价为46430元/平方米，环比小幅上升1.91%；准甲级写字楼的平均售价为37847元/平方米，环比没有变化。
区域方面，本月蔡屋围片区甲级写字楼的平均售价为38000元/平方米，环比上涨8.57%；准甲级写字楼的平均售价为33000元/平方米，环比不变。中心区甲级写字楼的平均售价为49400元/平方米，准甲级写字楼的平均售价为40600元/平方米，环比都没有明显变化。中心西区甲级写字楼平均售价为47000元/平方米，环比上升2.17%，准甲级写字楼的平均售价为35500元/平方米，与上月持平。
综合来看，由于近期一手办公物业的大量入市，转移了部分二手市场的购买需求，使近期的二手市场买卖活跃度下降。本月除蔡屋围的甲级物业价格有所上涨外，其余区域的甲级、准甲级物业价格没有明显变化。
二、租金分析
2013年1月，深圳市甲级写字楼的平均月租金为181.31元/平方米，环比下降0.99%；准甲级写字楼的平均月租金为164.18元/平方米，环比上涨0.91%。
区域方面，本月蔡屋围片区甲级写字楼租金为150.00元/平方米，较上月有3.23%的降幅；准甲级写字楼租金同为150元/平方米，环比不变。中心区甲级写字楼的租金为197.00元/平方米，较上月下降0.69%；准甲级写字楼的租金为175.47元/平方米，环比上月上涨1.45%。中心西区的甲级写字楼租金为172.64元/平方米，准甲级写字楼的租金为142.94元/平方米，较上月都没有明显变化。
本月写字楼租赁主要仍活跃于中心区，甲级物业租金有微幅下降，而准甲级物业租金小幅上涨；蔡屋围片区的甲级物业租金也有小幅下降的趋势。
三、入住率分析
2013年1月，全市写字楼入住率没有明显变化，甲级写字楼的入住率为93.20%，准甲级写字楼的入住率为94.39%。
图3历年各月深圳市二手甲级、准甲级写字楼入住率走势图(2011-2013)
区域方面，蔡屋围片区甲级写字楼的入住率为98%，准甲级写字楼的入住率为97.1%。中心区甲级写字楼和准甲级写字楼的入住率都为93.4%。中心西区甲级写字楼的入住率为86.3%，准甲级写字楼的入住率为93.2%。
综合来看，本月写字楼入住率表现得较为平稳，没有显著变化。
四、租金回报率分析
2013年1月，全市甲级写字楼租金回报率仍低于准甲级写字楼租金回报率。其中甲级写字楼的租金回报率为4.69%，较上月下降0.14%；准甲级写字楼的租金回报率为5.21%，较上月上升0.05个百分点。
图4历年各月深圳市二手甲级、准甲级写字楼租金回报率走势图(2011-2013)
区域方面，蔡屋围片区甲级写字楼的租金回报率为4.74%，较上月有0.58%的降幅；准甲级写字楼的租金回报率为5.45%，环比上月没有变化。中心区甲级写字楼的租金回报率为4.79%，较上月降低0.03%；准甲级写字楼的租金回报率为5.19%，较上月上升0.07个百分点。中心西区甲级写字楼租金回报率为4.41%，环比下降0.10%；准甲级写字楼的租金回报率为4.83%，与上月持平。
综合来看，本月各个区域甲级写字楼的回报率有所下降，准甲级物业相对较为稳定，只有中心西区有微幅上涨。
五、后市预测
在近期一手写字楼大量入市的影响下，有限的市场容量导致二手市场活跃度降低，加之年关又将至，投资热度将会有所减弱，后市二手写字楼市场表现将较为平淡，租售业务暂时难有较大突破。
深圳中原：2013年1月深圳市甲级、准甲级写字楼市场简报
（审校：杨晓敏）
