确定新一年楼市调控大体框架 核心仍是限购限贷

  2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内 热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。会议明确了5项基本政策措 施(即“国五条”)，来稳定市场预期，促进房地产市场健康发展，确保今年房价基本稳定。

  商报记者注意到，新出台的“国五条”与此前的调控政策并没有突破原有调控框架，更多的是对此前出台的房地产调控政策起到重申和警示作用，至于3月份“两会”之后是否有新的变化，商报记者尚不得而知。

  起到重申警示作用

  2012年房地产市场已实现整体回暖，而在蛇年春节前后，主要大中城市楼市仍然表现为持续升温，成交量较同期水平维持高位，房价呈现上涨迹象。根据中指数据显 示，1月份全国前十大房企实现销售额734亿元，环比增长了12%，同比增幅高达185%。而最近一段时间以来，关于楼市即将出台调控新政的传闻也连绵不 断。如今，“国五条”尘埃落定，虽然相关的政策细则尚未出台，但“国五条”已基本定调了今年中央房地产调控政策的走向，在政策保持持续性、稳定性的基础 上，今年房地产调控政策力度将适度从紧。

  与2010年的“国11条”、“国十条”，2011年的“国八条”相比，此次的“国五条”主要还是对此前出台房地产调控政策的重申。楼市调控的核心手段仍然是“限购”和“差别化信贷政策”。

  中华企业(600675)市场部经理戴正芳向商报记者指出，这次的“国五条”提出的严格执行限购措施其实对北上广深等一线城市以及一些三线城市的影响并不大，二线城市倒会受到一定的影响，在最近三个月内部分二线城市的房价上涨相对较快。“这次的国五条其实更多的是对此前房产调控政策的重申，起到一个导向作用，告诉大家手里有牌，只不过现在还没有出来，带有着警示的意思，毕竟，这次提出的也是要稳定房价。”

  上海中原研究咨询部总监宋会雍同样认为，这些政策措施并没有突破原有调控框架，并不能够对市场走势形成有效的扭转，更多是起到调控预警的效果。 “由于没有充分的明确的方向性调整信息，还会给市场带来猜测空间，交投情绪也会趋于纠结踟蹰。交易和房价的运行节奏可能放慢，但却是为明朗化后的反弹酝酿 力量。”

  汉宇地产董事总经理施宏叡则表示，“国五条”出台将对于稳定楼市预期将起到积极作用，政策收紧的预期将会使房价反弹势头短期内得到遏制。不过， 要实现全年房价的平稳运行，还有赖于调控细则出台，特别是地方政府如何根据中央要求和市场情况出台细则。从经济平稳运行的需求出发，地方政策仍会以维稳为 主，来稳定房价，收紧的力度不会太强。

  对上海影响较为有限

  事实上，对于上海而言，“国五条”中涉及的限购、限贷、房产税、保障房建设以及房价控制目标的制定等，都已经在执行之中，故此次“国五条”的出台，对上海的影响较为有限。

  而此次国五条的出台更多的是对新一年楼市调控大体框架的确定，具体的实施估计将视日后市场的发展而定，若市场过热的局面无法得到有效控制，触及楼市调控的底线，不排除在这一大体框架范围内的调控加码措施将会出台。

  在“国五条”出台之前，市场上随着楼市回暖势头延续，各方对后市看涨情绪高涨的背景下，坊间就已连续出现信贷收紧、预售审批放缓等传言。传言还称二套房贷贷款标准将提高到首付七成、贷款利率为基准利率1.3倍，但实施时间尚未确定。

  德佑地产研究主任陆骑麟认为，如批准预售放缓，由于供应量的急剧减少，在房价上涨预期的情况下，恐引发购房者恐慌性抢购，从而得到适得其反的效果，所以批准预售放缓的可能性很小。

  戴正芳告诉商报记者说，如果二套房贷如此收紧，贷款利率上浮至1.3倍，与首套房贷的0.8倍相比，差距日益加大，那么对于上海楼市的影响自然 较大。“我一直认为，政策不能一刀切，应该有区分，不然会‘误伤’很多人，毕竟很大一部分合理的改善型购房者很容易受到二套房贷收紧的影响。”他这样表 示。

  同策咨询研究中心总监张宏伟则认为，在限购、限贷尚未明显松动的市场背景下，在当前更为务实的做法，商品住宅市场应该制定“差别化”的信贷政策 和限购政策，促成中小户型、中低价位的普通商品房这一类项目的成交，一方面保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间，另一方面 也通过这样的方式引导开发企业建设中小户型、中低价位楼盘。此外，他还表示：“从当前已经明确的政策走向来看，房产税试点范围正在逐步扩大、住房保有税、 交易环节的税改方案完成之后会逐步全面铺开，以此从长远角度控制房地产市场投资资金的流向及价格的走势，限制楼市投资性、投机性需求，达到房地产市场去投 资化的目的，引导楼市进入长效调控机制。”

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  “国五条”具体内容

  1、完善稳定房价工作责任制。直辖市、单列市和省会城市(除拉萨外)要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

  2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已限购城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。房价上涨过快城市，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策，扩大个人住房房产税改革试点范围。

  3、增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

  4、加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。

  5、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。