杨遴杰：遏制房价需先解决过量货币去向
杨遴杰
浙江大学公共管理学院教授、博士。《中国国土资源报》、《中国建设报》专栏作家。
1月22日《国土资源报》
即使高层政府不断强调严控房价，去年下半年房价仍然出现了回暖迹象，七十个大中城市的平均新建商品住宅指数上涨明显加速，连续7个月上涨。这些城市中房价上涨的城市个数不断增加，到去年12月已经达到54个，且出现了一线城市同比和环比全面上涨的现象。这无疑刺激了市场复苏的想象和预期，连带着土地市场也持续走热。
这种局面不是高层决策部门愿意看到的，房价上涨会进一步刺激已呈现抬头趋势的物价指数，叠加的后果会扰乱宏观经济秩序，徒增管理难度。高层控房价的要求异常严厉，可谓三令五申，房价却似乎顽强得如榕树根，抓住一点机会就要顽强地要长出来。找到推动其上涨的动力，才能真正做到对症下药地控制房价。
房价的普遍上涨，其他商品也没降价，按照货币理论的说法，一定是货币供应过量。我国去年全年GDP为51.93万亿，而年底广义货币量为97.42万亿，广义货币与GDP的比值达到1.88倍，是世界主要经济体最高的，货币供应过大是我国宏观经济存在一系列问题的一个重要原因。这种供应过量的趋势即便在宏观经济局面并不好的2012年也没有改善，反而进一步加剧。2012年广义货币增加了12.26万亿，而当年GDP同比提高了4.6万亿，两者比值为2.66倍，货币投放的速度比往年更脱离GDP的增长，经济体系内货币过量现象更加严重。
在我国当前的外汇管制政策下，过量货币无法通过输出国外和汇率调整来消化一部分，基本只剩下内部消化的方式。产能过剩，实体经济基本无消化能力，最终要体现在资产价格上涨上，体量大、供应慢的房地产市场自然是最受追捧的对象。虽有限购、限贷等政策筑起高墙，意图将货币洪水阻挡在房市之外，地方在具体实施时却经常政策走偏，人们也想尽各种方式绕开政策壁垒去购房，在货币过量和通胀隐忧压力下寻求资金安全，各种跑冒滴漏层出不穷，有提前释放的真实需求，也有假离婚多购房的个例，最近更是曝光了一家全部二套户口的奇特办法。就像洞庭湖涨水季节的围垸，通过高筑的堤坝把垸子围起来，暂时保住了安全，却提心吊胆，既有漫堤的榔头，也有小的管涌，更要担心洪水持续上涨下堤坝能持续多久。在货币持续走高，又缺乏有效投资渠道的中国现有宏观经济体系内，严防死守却压不住房价似乎成了必然的宿命。
控房价最直观的办法应该是严控甚至缩小货币总量，等于是要让洪水退潮才能让垸子真正安全。比如通过提高准备金率，加强央行窗口指导实施投资的有效监管，到期项目及时清偿不再展期等方法，收回市场中的流通货币，减少流动性。这种“釜底抽薪”式的操作，等于老天爷把降水又蒸发到天上去了，只要不半途而废，降房价的效果必然明显。但是它存在一个巨大的甚至是无法承受的后果，很多企业会出现资金断流，甚至大规模倒闭现象，同时社会总需求会减少，经济停滞甚至倒退，前年开始我国就有过紧缩货币带来的企业成批倒闭现象，这也是通货紧缩教科书式的标准结果。为了降房价而引起宏观经济的一蹶不振，这种方式明显不可取。
还有一种办法是“大妈活面”式，水多了加面，货币多了，提供更多的投资方向和投资市场，或者说就像洪水不退就要找块空旷地方泄洪。现状就是货币已经发出这么多了，收回来不可取，就只好让它找到有高效、高收益的使用方向，通过未来的收益来吸引投资转向，分流在资本市场上的资金，这样就可以通过做大整个经济实体规模，提高产出效率来实现经济的良性增长。这就需要对照我国与其他国家的经济结构与产业类型，看看哪些可以列入分流的方向。其实最简单，我国现有的垄断部门完全符合，比如石油、电信、电力等行业。这些行业自身体量足够大，有投资空间，而当前垄断运营下效率很低，有提升空间，如香港只有700万人，有六家移动运营商，电信市场的服务、效率和资费都远胜内地，如果放开中国电信市场，当前市场资金有了分流方向，还带来经济整体效率的提高，何乐而不为。另外国家也在不断提出要保障农民土地财产权利，要创造新的实现方式，这一部分如果有大的改革，也可以吸引大量资金，分解当前经济中货币过量的难题。
货币问题，是影响经济整体结构和质量的根本性问题。它不解决好，房地产市场受到最直接的冲击，成为众矢之的。所以，根本上房价问题是货币的去向问题。改革投资方向来解决货币问题，并不是为了降房价这么简单的目标，其意义更为深远。但是它处理好，恰恰又会自然起到此作用。
