易居视点

  2012年市场硝烟散尽，岁末市场强势反弹带给人们无限遐想，原本以为2012年将是中国房地产的末日年，未曾想，已经适应了限购、限价、保障房冲击的天津地产业，涅槃重生。12月天津市商品住宅成交面积97.57万平方米，连续3个月大幅上涨，并且为2011年2月调控以来的最高值，成交水平重回调控以前，随着市场不断好转，扭转年初市场颓势，全年销售88.88万平方米，超出去年水平。值得关注的是，本月供应量出现大幅下滑，仅供应35.5万平米，市场出现明显的供小于求，大幅消化市场存量，未来市场有持续走强趋势。

  2012年12月，商品住宅市场的强势并不是最抢眼的事件，可以说12月份全国市场重点在天津，月末天津市场呈现土地盛宴，红桥、南开、西青、河西核心区域多幅重点土地成交，让土地市场分外夺目，最为瞩目的就是天塔商住综合地块，创下年内单价、总价双料地王，经过近百轮的举牌争夺，鲁能击败了融创，高调进入天津，这似乎也印证了天津市的住宅和商业市场估值偏低，未来仍有较大的发展空间。也预示了2013年注定不会是平淡的一年。

  商品住宅供应大幅减少 成交量逆势猛增 成交价格维持平稳

  2012年12月，商品住宅成交量为97.57万平方米，同比增长109.89%，环比增长4.82%，成交套数为9219套，同比上涨118.3%，环比增加5.93%。成交量大幅增长，并不是供应量带动，本月供应仅为35.5万平米，不足上月供应面积的一半，市场供小于求形势明显，成交价格方面变化较小，基本维持平稳。

  土地市场逐步升温 经营性用地供求量提升

  2012年12月市场供应土地79幅，成交101幅，整体供求比约为1：1.28，供应建设用地面积490万平方米，成交面积576.25万平方米，供求比约为1：1.18。土地的供应幅数有较大幅度减少，整体供应面积呈现上升趋势；近期部分企业加大土地储备，土地市场热度升温，协议、招拍挂均有优质地块成交，地王、热地频频出现，溢价率大幅提升。

  后市走势预测：调控决心坚定难抵经济驱动 2013有望再度有序增长

  据易居CRIC中国房地产决策咨询系统监测的数据显示，预计2013年1月份，将有8个商品住宅项目开盘加推，尽管上市项目不多，但是目前的市场存量依旧足够市场需求释放，进入春节前期，成交走势可能会有回调，但是目前一级市场和经济层面都透漏出明年市场将有很好的发展前景，2013年也将成为大型房地产企业扩张的关键年。

  土地市场

  1.1 市场综述

  总体供需特征

  2012年12月市场供应土地79幅，成交104幅，整体供求比约为1：1.27，供应建设用地面积490万平方米，成交面积589.8万平方米，供求比约为1：1.2。土地的供应幅数出现下降趋势，整体供应面积也随之下降；近期部分企业加大土地储备，土地市场热度升温，协议、招拍挂均有优质地块成交。

  2012年12月，供应幅数为79幅，土地供应幅数下降

  2012年12月，天津市土地公告数量为79幅，较上月减少24幅；公告土地建设用地面积为490万平方米，环比下降20.74%，同比上涨87.89%；公告土地建筑面积为530万平方米，环比下降34.89%，同比上涨113.6%。土地市场供应面积小幅减少。

  2012年12月，土地成交面积与上月持平 土地出让金大幅上扬

  2012年12月，本市土地公开交易市场有104宗土地成交，较上月增加18幅。成交的总建设用地面积约为589.8万平方米，环比上升66%，同比减少上升5.99%；成交的规划建筑面积约为775.6万平方米，环比增加49.5%，同比上涨7.98%。土地成交量基本保持上涨趋势，核心区域频频有土地成交，经营性用地的成交量也有明显提升，企业加大了土地储备。

  1.2本月公告土地分析

2011.12-2012.12天津市公告土地面积、数量走势图

  2012年12月，天津市土地公告数量为79幅，较上月减少24幅；公告土地建设用地面积为490万平方米，环比下降20.74%，同比上涨87.89%；公告土地建筑面积为530万平方米，环比下降34.89%，同比上涨113.6%。土地市场供应面积小幅减少。

2012年12月天津市新增公告土地用途结构

  12月，天津新增公告土地79幅，其中67幅为工业用地；居住类用地有3幅；商业用地供应4幅；综合类型用地供应2幅。本月新增公告建设用地居住类用地面积为42.9万平方米，占比为9.05%；工业用地面积为379.2万平方米，占比79.99%，市场份额上涨；商业类用地面积为28.95万平方米，占比为6.10%；综合用地面积为22.97万平方米，占比4.85%，住宅、商业供应量减少。

2012年12月天津市公告土地位置分布情况

  12月，天津新增公告土地按土地建设用地面积算，本月市内六区供应土地4.85万平方米，占总供应的1.03%；滨海新区土地供应土地95.92万平方米，占总供应的20.41%；环城四区新增土地177.56万平方米，占比37.79%；远郊区县新增土地191.58万平方米，占到总供应40.77%。

2012年12月天津市公告土地建设用地规模

  12月，按全市公告建设用地面积算，天津新增土地公告中1万平方米以下地块面积为4.19万平方米，占比2.19%；1-5万平方米地块面积72.12万平方米，占比37.64%；5-10万平方米面积为69.72万平方米，占比36.39%；10万平米以上地块面积为45.55万平方米，占23.78%。本月供应单幅土地面积大幅减少，中小规模的商服、综合用地大量涌现。

  1.3 本月土地成交分析

2011.12-2012.12天津土地月度成交量情况图

  2012年12月，本市土地公开交易市场有104宗土地成交，较上月增加18幅。成交的总建设用地面积约为589.8万平方米，环比上升66%，同比减少上升5.99%；成交的规划建筑面积约为775.6万平方米，环比增加49.5%，同比上涨7.98%。

2011.12-2012.12天津土地成交价格走势图

  12月，天津土地出让市场楼面地价大幅上涨。较高价值的商业、综合地块，成交量大幅提升，使本月土地成交单价有明显上涨，南开区核心区域成交综合性用地，拉升均价。天津市本月楼面地价为1881.65元/平方米，环比上涨8.8%；成交土地单价为2610元/平方米，环比上涨7.63%，同比上涨7.71%。

2011.12-2012.12天津土地市场单幅土地平均成交面积及金额

  12月，成交宗地中平均单幅土地成交面积为5.67万平方米，环比减少45%。单幅土地平均成交金额为1.53亿元，环比增长61%。

2011.12-2012.12天津土地市场溢价走势

  12月，部分企业完成年度任务，经历了惨烈竞争后，市场并没有出现过大的危机，在年末之际，各家企业加大了土地储备力度，住宅和商服用地成交量有明显提升，同时由于近1年土地市场的低迷，土地出让价格也出现了下滑行情，使得抄底购地行情在全国蔓延，本月土地溢价2.33%。

2012年12月天津土地市场成交区域分布情况

  12月，天津土地市场成交主要来自于远郊区县，中心城区土地成交量增加，为23.36万平方米，规划建筑面积额为65.44万平方米。环城四区成交129.6万平方米，规划建筑面积额为203万平方米；滨海新区成交183.7万平方米，规划建筑面积额为196.4万平方米；远郊区县成交190万平方米，规划建筑面积额为204.7万平方米；环城四区和市内六区的住宅、商服用地成交大幅增长。

2012年12月天津土地市场不同用途土地成交情况

  12月，本市成交土地中，按建设用地面积计算，工业用地成交总面积为247.6万平方米，综合类用地成交面积为3.35万平米，住宅用地成交总面积为165.38万平方米，商办类用地成交面积159.9万平方米。按规划建筑面积计算，工业用地成交总面积为211.8万平方米，综合类型用地成交面积8万平方米，住宅用地成交总面积为228.3万平方米，商办类用地成交面积313.2万平方米。

2012年12月天津土地市场流标土地情况

  12月，天津市土地市场持续有土地流标，公示到期的107宗土地当中，成交103宗，未按期成交土地有3宗。未成交地块土地面积为13.55万平米，未成交土地面积占总公告土地面积的0.23%，流标率下降。

  1.4 1.4 重点地块分析

  1.4.1 宗地情况介绍

  津南天(挂)2012-117号地块位于天津市南开区，鲁能以46.2亿将天津天塔道地块收入囊中。楼面地价15000元/平，溢价率24.53%，该地块成天津新双料地王。该地块也成为了国土部上周新政下出现的首个地王。该地块因地理位置突出，融创鲁能192轮激烈争夺，最终鲁能控股公司北京顺义新城建设开发有限公司终以46.2亿元夺得天塔道地块。

表1.4-1：宗地基本情况表

  1.4.2 宗地成交情况

  该地块于12月13日开始挂牌公示，起始挂牌价为36.96亿元(不含市政公用基础设施大配套费)，起始楼面价为12000元/平方米。最终成交价15000元/平。该地块地理位置优越，向东与天塔对望；向西即见水上公园与周邓纪念馆；南面即为上谷商业街；北面临近八里台商业街。此外交通便利，有地铁三号线经过。区位优势明显，成为年内最受关注地块。该地块土地出让面积为104324，规划地上建筑面积不大于30.8万，其中商业金融类不大于20.9万平方米(包括商业、酒店、写字楼，不得建设酒店型公寓)、住宅建筑面积不大于9.9万平方米；绿地率不小于15%，建筑密度不大于55%，建筑限高200米。

  1.4.3 宗地所在区域价值分析

  该地块地理位置优越，周边配套丰富完善，有地标建筑天塔、水上公园、周邓纪念馆、天大南大高等学府、上谷商业街、八里台商业街、时代奥城商圈等，是天津中心城区难得的最后几个黄金地块之一，可满足不同人群的购房需求。而在交通方面，该地块搭载了如今天津最热交通工具——地铁，它是地铁3号线天塔站的上盖项目，随着人们使用地铁的频率越来越高，地铁1、2、3、9号沿线的楼市也随之不断升温，该项目很有可能成为天津炙手可热的楼盘之一。

宗地所在区域价值

  而规划中显示该项目2/3将用于商业开发，结合地铁出站口，地下一层须安排商业设施，规模不小于3万平方米，该项目地下空间应与天塔及东北侧已出让项目的地下空间相连通。该地块的商业业态需建设成为高端百货店或专卖店，竞买人在报名时须递交与国际知名酒店品牌酒店管理公司所签订该宗地酒店经营管理协议或其同意进驻的确认函，引进的酒店品牌范围为洲际、万豪、伯尔曼、诺福特、康拉德、希尔顿、丽晶、凯宾斯基、半岛、柏悦等。这些规划充分定义了该地块的发展走向，在填补上谷商业区温吞局势的同时，未来或与师大八里台地块、手表厂地块形成一个商业黄金三角，带动整个区域的楼市价值。

  1.4.4 土地周边状况

  周边配套：

  【教育配套】天津大学、南开大学、天津外国语学院、天津实验中学、平山道小学

  【生活配套】环湖医院、天津脑系科中心医院、华润万家，宝轩渔府

  【商业配套】建设银行、农业银行、帝城大酒店、奥城商业广场、上谷商业街

  【交通配套】地铁三号线、10多条公交线路

  【其他配套】水上公园、亿豪大厦、宁泰广场

  近期周边土地市场只有上届地王的八里台师大地块，可见该区域的土地稀缺性和区域未来发展潜力，但作为竞品项目，本地块与师大地块相比，仅楼面地价一平米就高出将近2000元，在区位优势相对不明显的情况下，本地块在初期的成本控制上处于劣势。

表1.4-3：周边项目情况

  此地块是奥体生活区的周边地块，交通、配套、环境优势于一身的奥体板块，既有城市中心的繁华，又有畅通的交通便利，同时还具备自然生态环境，随着房企大鳄的逆势推盘，地段优势凸显，奥体板块成为人们关注的焦点。

  1.4.5 宗地SWOT分析

  S(优势)：地块整齐，地处城市中心位置，位置优越。拥有丰富的生活配套以及稀缺的城市景观资源，周边重点学校众多，浓重的文化气息也是该地块的特色之一。

  W(弱势)：周边区域竞品项目较多，对于项目自身压力较大。

  0(机遇)：周边缺乏新建商品住宅项目，其弥补本区域的精英阶层的居住休闲需求，并成为本地都市高端商业圈的重要一环，地王的光环加上天津首屈一指的自然景观，成为天津地标性建筑指日可待。

  T(危险)：作为地王项目备受市场关注，由于土地价格价高，高昂的土地成本和建设成为都会对项目开发带来一定的难度。未来项目上市价格预计会较高，在调控环境不变的情况下，销售速度可能较为迟缓。

  1.4.6 前景

  项目地块位于天津市南开区奥体板块，地块较为整齐，其土地的稀缺性决定了未来该区域市场价值将有持续上涨空间，目前来看，无论是交通条件还是周边配套条件都十分成熟，但周边住宅项目众多，可容纳居住人数众多，购买力充足十分利于综合体的规划开发。

  奥体板块位居发展较为成熟的南开区，有卫津南路、红旗南路、宾水西道和凌宾路四条主干线贯穿其中，完善路网成为其迅速走红的先决条件。沿宾水西道向华苑方向的宾悦立交桥作为板块重要的交通枢纽，实现了奥体板块与华苑居住区的互联。因有多条公交线过宾悦立交桥直达华苑及大学城两区域，使板块内超市、影院等生活配套最大限度的辐射至欠缺大型生活配套的大学城区域。虽板块较临近华苑、梅江两大区域，但到市内其他区域也极为方便，如卫津南路将老城厢、八里台、海光寺等一线串联，沿其开车15分钟可抵达市中心繁华地段。同时，规划中的地铁5、6、7三条地铁线路贯穿奥体板块，实现了奥体板块与城市其他区域的高效通达。

  地段及区域的价值决定了项目定位的高端，未来商品住宅的过度开发虽然对市场容量存在冲击，引进知名商业和高端物业运营商依然是未来发展的重要方向。项目的客户预计将是窄众、国际化的高端客群。

  品房市场分析

  2.1市场综述

  12月天津商品房市场持续升温，成交量连续两月上涨，成交面积120.81万平方米，环比增长了8.18%，同比增长81.66%。进入全年的收官阶段，无论是新房成交的量还是价，几乎均达到了目前全年最高水平。商品房价格继续维稳，均价为10895元/平方米，与上月相比略有下降。

  本月市场逐渐趋于稳定，供应量减少90万平米，较上月下降了64.78%。成交却持续上涨，本年第二次出现供小于求现象，且供求比达到了1:1.99。市场出现明显的供小于求，大幅消化市场存量，未来市场有持续走强趋势。

表2.2：2011.12-2012.12商品房供应、成交、价格走势一览表

  2.3 商品房市场供求关系及量价走势分析

  供求关系分析

  2012年12月份，天津市商品房供应大幅锐减，供应60.64万平方米，环比下降64.78%；成交量持续上月走势，仍有小幅上涨趋势，成交面积120.96万平方米，环比上涨8.18%，比去年同期有81.66%上涨。商品房供求比为1：1.99，今虽然天气越发寒冷，但对于年末的房地产市场来说，今年绝对是一个“暖冬”。自进入2012年11月份以来，随着市场政策的明朗化，房地产市场由低迷观望转为谨慎乐观。

2011.12-2012.12天津商品房市场供求对比情况

  供应分析

  2012年12月份，商品房新增供应量为60.64万平方米，环比降低64.78%之多，同比下降71.75%；其中，住宅供应量为35.50万平方米，降低近90万平方米；商业为6.39万平方米；办公产品供应15.76万平米，增加了6万平方米，由于商品房供应量的大幅锐减，出现了明显的供小于求的情况，也大幅消化了市场存量。

2011.12-2012.12天津市商品房供应走势情况

  成交分析

  2012年12月份，商品房成交量为120.96万平方米，环比上涨8.18%，比去年同期上涨81.66%，成交套数11376套，环比上涨5.55%，同比上涨96.31%。即2012年11月以来又一次成交上涨，上涨趋势维稳。在年末收官之际，出现暖冬现象。

2011.12-2012.12天津市商品房成交走势情况

  价格分析

  2012年12月份，商品房成交均价为10895元/平方米，与上月成交价格基本持平，环比下降0.24%，同比下降6.16%。与波动幅度较大的供应和成交不同，成交价格保持了平稳的走势。12月商品住宅价格上扬，成交量有所增长，但又由于商办及保障性住房产品的成交量下滑，将整体单价拉回到10895元/平米。

2011.12-2012.12天津市商品房成交均价走势情况

  住宅市场

  3.1市场综述

  2012年市场硝烟散尽，岁末市场强势反弹带给人们无限遐想，原本以为2012年将是中国房地产的末日年，未曾想，已经适应了限购、限价、保障房冲击的天津地产业，涅槃重生。12月天津市商品住宅成交面积97.57万平方米，连续3个月大幅上涨，并且为2011年2月调控以来的最高值，成交水平重回调控以前，随着市场不断好转，扭转年初市场颓势，全年销售88.88万平方米，超出去年水平。值得关注的是，本月供应量出现大幅下滑，仅供应35.5万平米，市场出现明显的供小于求，大幅消化市场存量，未来市场有持续走强趋势。

  3.2供求关系分析

2011.12-2012.12天津商品住宅市场供应成交对比情况

  12月天津市商品住宅成交面积97.57万平方米，连续3个月大幅上涨，并且为2011年2月调控以来的最高值，成交水平重回调控以前，随着市场不断好转，扭转年初市场颓势，全年销售88.88万平方米，超出去年水平。值得关注的是，本月供应量出现大幅下滑，仅供应35.5万平米，市场出现明显的供小于求，大幅消化市场存量，未来市场有持续走强趋势。

  3.3 供应分析

2011.12-2012.12天津商品住宅市场新增供应走势

  2012年12月，商品住宅市场供应量大幅锐减，供应量为35.50万平方米，环比下降65.73%，同比下滑了76.20%，开盘数量加推数量也从上月的24个，减少到本月的13个项目。新开盘项目天保金海岸喜蜜湾、珑著、万锦中公园等7个项目。而加推项目也仅有境界梅江、北宁湾四期、上榀坐等6个项目。供应量最大的项目来自东丽的万科金域华府你，供应量最大的区域由环城四区变为远郊区县。

2012年12月天津住宅市场新增供应各物业类型面积分布情况

2012年12月天津住宅市场新增供应各物业类型占比情况

  2012年12月，天津住宅市场供应量为35.5万平方米；其中普通住宅24.2万平方米，占总供应68%；而别墅产品供应面积为11.31万平方米，占总供应32%。其他物业类型，均没有供应。普通住宅是供应的主力产品。

  天津住宅本月普通住宅供应下降超过一半，供应面积35.5万平米；在供应量大幅下降的环境中，别墅供应量基本于上月持平，为11.31万平米，仅下降了不足1万平米。其中七里香格小区供应别墅2.5万平米，居别墅项目供应之首；住总尚清湾、泊湖林奇郡、天房意墅、泊湖林奇郡等个7项目也分别供应墅产品；普通住宅总供应24.2万平米，环比降低67.23%，但在总供应中依旧有占比68%的绝对优势，成为主力供应。

2012年12月天津商品住宅新增供应各面积段分布情况

2012年12月天津商品住宅新增供应各面积段占比情况

  2012年12月，中档户型依旧是市场供应的主力，80(含)-100平方米面积段产品供应量最大，总供应面积13.68万平方米，占到总供应量的38.52%，但较上月仍有61.64%下降；本月别墅产品供应量的小幅下降，在整体供应下降的大趋势中，别墅项目的持续供应，使60(含)平方米以上面积段产品在个面积段中下降幅度最小，也以总面积占比32.11%，成为总供应量中占比位居第二位的面积段产品。其他各面积段环比下降均超过60%。

2012年12月天津商品住宅新增供应户型面积分布图

2012年12月天津市商品住宅市场新增供应户型结构图

  2012年12月，两室产品供应居各类户型供应首位，环比下降62.39%，供应1829套，占整体供应的59%；值得一提的是，一室在本月供应下降的趋势中，不降反升供应量增加为427套，环比上升了29.39%。三室新增供应量环比下降83.02%，本月为318套，占总供应的10.23%；本月没有酒店式公寓的供应，导致敞开式产品也无任何供应；别墅产品本月供应518套，占全部供应总量的16.66%，环比仅下降5.13%。

2012年12月天津商品住宅新增供应各环线分布图

2012年12月天津商品住宅新增供应各环线占比图

  2012年12月城市核心的内环内区域内无供应。内中环区域仅有北宁湾四期有1.5万平米供应。中外环区域中，也仅有上榀坐、金地紫云庭，2项目有1.8万平米供应。其余供应均来自于外环外区域，总供应达到32.24万平米，以90.81%的绝对优势占比，位列各环线首位。东丽区、武清区、开发区均有大量项目供应。供应量最大区域依旧为远郊区县。

2012年12月天津商品住宅新增供应各区域分布图

2012年12月天津商品住宅各区域新增供应面积占比情况

  2012年12月，上市量较为密集的区域为东丽区和武清区，上市量均在6.3万平米，分别位列本月供应量首位与第二位。东丽区中，万科金域华府供应3栋7层洋房和5栋小高层，而东丽湖万科城则一次性供应4栋18层小高层；武清区经纬城市绿洲武清项目供应2栋33层高层位列武清区项目供应首位。持续几月供应领先的津南区和塘沽区却，供应量大幅下降，降至不足3万平米。中信公园城供应12栋别墅，占津南区总供应50%，位列津南首位。本月和平、河西、南开等七个区域都未有供应。

  3.4成交分析

2011.12-2012.12天津商品住宅市场成交走势

  2012年12月，相对于供应量的大浮动，商品住宅成交量却稳中有升，成交量为97.57万平方米，环比增长4.82%，同比增长109.89%，成交套数为9219套，环比上涨5.93%，同比上涨118.30%。连续3个月大幅上涨，并且为2011年2月调控以来的最高值，成交水平重回调控以前，随着市场不断好转，扭转年初市场颓势。许多开发商采取电商合作、优惠打折等手段期待迎来成交量的增长，刚需、改善型购房者纷纷出手，赶在年前集中置业，成交量继续上涨。

2012年12月天津商品住宅市场各面积段成交量分布图

2012年12月天津商品住宅市场各面积段成交面积占比图

  2012年12月，商品住宅成交面积段排名第一依旧是80(含)-100平方米面积段，本月成交量为39.40万平方米，占总成交量40.38%，较上月持续增加了6万平米；160(含)平方米以上面积段产品成交面积18.96万平方米，占总成交的19.82%，大户型产品比例与上月成交量基本持平；100(含)-120平方米和120(含)平方米-140平方米面积段成交量分别为11.79和12.48万平方米，占总成交的26%；可以看出，大中型产品的需求越来越高，改善型户型、高端产品成交量本月继续保持较好的水平。

2012年12月天津市商品住宅市场成交户型套数结构图

2012年12月天津市商品住宅市场成交户型套数占比图

  2012年12月，天津商品住宅市场二室已经占有了绝对的主力地位，本月二室成交4779套，占到总成交的51.84%；三室产品成交量表现依旧稳定，成交1985套，占比为总成交的21.53%；本月别墅产品总成交套数476套，成交面积11.69万平米；一室产品成交量上涨明显，成交1144套，占到总成交量的5.16%。两室成交回升，仍与三室产品占据市场绝对主力。别墅产品连续三月成交量有较大幅度的增加，本月成交套数较上月又增加了81套，成交为476套。

2012年12月天津各大区商品住宅成交分布图

2012年12月天津各大区商品住宅成交面积占比图

  12月商品住宅除市内六区其他各区域成交持续上涨，市内六区虽然下降，但下降幅度并不大，成交面积为20.19万平方米，较上月下降2.66万平方米，环比下降11.65%，占到总成交的21%；滨海新区成交量上涨3.18万平方米，成交面积为17.70万平方米，占总成交的18%，远郊区县成交面积在26.84万平方米，较上月上涨3.74万平米，占比为27%；环城四区成交量继上月后继续上涨，成交面积上升至32.84万平米，位居各大区之首，但由于其他区域成交量也有所上涨，环城四区再全市占比反而略有下滑，占总成交的34%。

2012年12月天津各区域商品住宅成交分布图

2012年12月天津各区域商品住宅成交面积占比图

  2012年12月，本月成交各区域均有不同程度的浮动。武清区持续以11.62万平米成交面积，位居各区首位，区域内盛世天下领跑武清区，销售117套；区域在售项目众多，环比上月成交面积增长了5.04%；塘沽区环比增长28.27%，较上月增长2.5万平米，跃居各区域成交排行第二位。西青区成交本月成交继续上涨，环比上涨10.37%，成交量以11.02万平方米位居各区域第三。开发区库存不足，成交较为低迷，本月由于天保金海岸明珠湾的大量成交，成交量上涨，以环比增长77.10%引领区域成交成长；宁河区由于龙胤溪园和龙泽馨园项目成交备案，成交量继续上涨，环比上涨42.46%。13个开盘加推项目中6个项目为环城四区项目，也使环城四区成交一直维持在稳定的状态中。滨海新区中开发区继续上涨77.10%，塘沽区也达到环比上涨28.27%。由于市内项目的成交回归稳定，市内六区成交总量也回归到了稳定状态。四大区域中，仅有市内六区成交环比下降。

2012年12月天津各价格段商品住宅成交分布图

2012年12月天津各价格段商品住宅成交面积占比图

  2012年12月， 本月仅有6000(含)以下元/平方米价格段产品环比下降，其他价格段产品均有不同程度上涨。6000(含)-8000元/平方米价格段成交面积为28.85万平米，8000(含)-12000元/平方米价格成交面积在28.74万平方米左右，占总成交的25%左右，是成交的主力价格段产品；14000(含)以上元/平方米价格段产品成交面积19.35万平方米，与上月持平；环城四区、滨海新区成交比例提升，使得高价格段成交量有所提升。

  3.5 价格分析

2011.12-2012.12天津住宅、商品住宅市场月度成交均价走势图

  2012年12月，商品住宅价格与上月基本持平，成交均价为10248元/平方米，同比下降1.03%，环比上涨2.29%。市内六区成交价格较高，远郊区县成交价格较低，本月市内六区成交量下降，和郊县产品成交量的增加，拉动成交单价的下滑。但基本与上月持平，下降幅度很小。

2012年12月天津商品住宅市场各价格段成交均价及变化情况

  2012年12月，商品住宅各价格段产品价格除14000(含)元/平方米以上产品价格上涨3.13%，均价为20137元/平方米，突破两万大关。其他价格区间，价格有不同程度下滑。 6000(含)元/平方米以下的低价格段产品，成交均价为4674元/平方米，环比下降3.55%； 8000(含)-12000元/平方米以上产品价格下降5.35%，均价为9080元/平方米。

2012年12月天津各区域商品住宅成交均价情况

  2012年12月，区域成交价格略有起伏，中心城区当中，绝大部分区域价格与上月持平，河西区成交价格环比下降3.22%，成交均价22335元/平方米，但仍为市内六区中单价最高的区域；环城四区价格均有小幅上涨，西青区继续环比增长4.79%，高居该区域单价之首，东丽区位居环城四区单价第二位，均价为9194元/平方米；滨海新区中，开发区以14568元/平方米的单价，远超过第二名的塘沽区，塘沽区单价9193元/平方米；远郊区县中价格相对差距较小，静海区7313元/平方米为该大区中价格最高的区域，而价格最低的区域为武清区，单价为6516元/平方米。市场的价格整体还是以平稳为主，近期项目价格调整不大。

2012年12月天津商品住宅市场各面积段成交均价情况

  2012年12月， 60平方米以下面积段产品价格有大幅度提升，价格上升67.14%，但由于成交量的缩减，也并未对整体市场产生大量的影响。140(含)-160平方米面积段、160(含)平方米以上面积段产品，成交均价分别环比上涨3.14%和7.08%。60(含)-80平方米面积段产品与上月成交均价持平；其他各区域均价有所下降，100(含)-120平方米面积段产品，本月成交均价8691.17元/平方米，环比下降10.81%； 80(含)-100平方米面积段，成交均价为8741元/平方米，环比下降8.86%； 120(含)-140平方米面积段产品，本月成交均价8617元/平方米，环比下降7.40%。