伴随着2013年新年的钟声，拨开昆明楼市的迷雾，有一组振奋人心的数据传来。

　　据最新初步统计，2012年昆明主城四区、呈贡区累计成交商品房82236套，成交面积达721.42万平方米，相当于每天卖房225套。这一数据甚至超过了2009年总成交79396套的历史最高点，房价基本维持在7350-7550元/平方米左右。

　　2013年，昆明房价将何去何从？

　　昆明房价“软着陆”

　　纵观昆明房价走势路线图，也就不难发现昆明城市化进程的催化剂总是如影随形。

　　打开一幅10年前的昆明地图，你会发现昆明城是以同心圆式从一环向二环不断扩张。2002年统计公报显示，昆明建成区面积180平方公里，十年之后的2012年，已突破300平方公里。

　　在这10年黄金岁月里，新建商品房的成交面积从最初的179.68万平方米增加到2012年的721.42万平方米，年交易套数从不足2万套增至82236套，价格从2002年的1200元/平方米增至目前的7388元/平方米，价格10年间涨了6倍多。

　　对于大多数买房者而言，2012年堪称昆明楼市的分水岭。

　　这一年，以“限购”、“限贷”为主要手段的房地产最严调控进入第二年。随着宏观政策的持续发酵，房地产市场进入了一个深度博弈的阶段，观望、徘徊、博弈情绪弥漫在购房者和开发企业之间。

　　但是，聪明的开发商还是找到了撬动市场的兴奋点。稳中松动、降价或者低开低走，成了不二选择。

　　2012年1月15日，二环内的金尚俊园以均价7600元/平米的价格逆市开盘，当天所推房源全部售罄，打响了昆明楼市实质性降价的第一枪。2012年2月9日，战火继续在北二环边蔓延，禧瑞都更是抛出精装修住宅均价6600元/平米的楼盘。

　　即便到了年终岁末，西市区的几个楼盘开盘价也都在7000-7700元/之间，两年前动辄过万的楼盘一去不复返。

　　去年一年，成交量首次突破8万套，标志着昆明楼市步入以价换量的新时代。

　　今年楼市总体或震荡向上

　　为缓解刚性需求总量，伴随着城中村改造的加快，去年楼市的供应量也创下12年来楼市新高。主城和呈贡区去年累计发放商品房预售许可证136个，商品房供应面积超过1021.49万平米，已经超过自2001年至2012年昆明楼市供应量峰值2005年1013.23万平方米。

　　去年12月25日，住建部部长姜伟新在年度工作会上表示，今年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，继续推进城镇个人住房信息系统建设。

　　由此可见，2013年的楼市调控基本已定调，继续坚持调控不动摇，巩固现有政策，稳定市场预期。

　　基于此，2013年楼市总体将呈震荡向上的走势，市场的窗口依然存在。对于房企而言，抓波段式的销售策略依然是制胜之道。

　　保障房遍地开花

　　“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。从古至今，安居乐业都是国人心中的重要情结。不管是在福利分房时代，还是在商品房一统江湖的今天。

　　“新房子太好了！”2006年初，一个小女孩搬进昆明首个交付使用的廉租房小区“幸福家园”时，四处巡视她的新家，开心的声音在新房子里回荡。

　　7年弹指一挥间，幸福家园周边的环境更好了。各县(市)区的保障房已遍地开花。

　　“十一五”期间，通过政府统建、政企共建、企业自建等形式，共建成各类保障性住房82655套，解决了25万城镇中等偏低收入人群的住房困难问题。“十二五”以来，保障性住房建设力度进一步加大，2011年和2012年，全市共开工建设保障性住房186117套，按合理工期，已基本建成64107套。

　　进入2013年，离昆明市民住进公租房的日子越来越近了。市委、市政府决定在2013年春节前，将具备分配条件的19759套保障性住房进行分配，春节前预计将有4604套公租房通过全市统一摇号进行配租。

　　从廉租房、经济适用房到限价商品房、公共租赁房、各类棚户区改造，保障房数量增加的同时，品种也不断丰富。尤其是去年起，各地开始大规模建设公共租赁房，并把公租房作为保障房的主要品种。这种租金比市场便宜且可以稳定租住的保障房，降低甚至取消了收入和户籍门槛，从制度上解决了“夹心层”的住房问题，实现了对中低收入家庭的全覆盖。

　　在保障房建设实践过程中，昆明市住房制度的顶层设计正从“零敲碎打”走向成熟完善，“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的住房供应体系，正逐渐从蓝图变为现实。

　　昆明楼市近六年成交数据

　　年份 成交量(套) 成交面积(万平方米) 成交均价(元/平方米)

　　2012年 82236 721.42 7350-7550

　　2011年 74523 640 7086-7360

　　2010年 74934 605.57 6416

　　2009年 79376 725.15 5231.54

　　2008年 50331 511 4598.83

　　2007年 55412 830 3785.13

　　(作者：许建龙)