房企盈利能力持续分化
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在生存空间频繁遭遇调控的背景下，一些中小房企正逐渐被淘汰出局。
中房协与兰德咨询前不久发布的《2012房地产开发企业经营管理蓝皮书》显示，按照过去3年房地产法人单位数量平均减幅，并进行多变因素修正推算后显示，2011-2015年，将有41%-48%的企业被淘汰出局，其中2013-2015年或将至少有30%的企业出局。
据了解，目前我国实际活动着的房地产开发企业约有1.7万家，平均每家企业下属有5.7个法人单位。按照《蓝皮书》预计，未来3年内，房地产开发企业法人单位数量的递减速度将不会低于2009-2010年平均降幅12.28%。
据此推算，到2015年将会减少到3.4万家，这是2010年66290家的52%，也就是说，2011-2015年五年里，将有48%的企业出局。如果按照年降幅10%保守计算，到2015年将会减少到3.9万家，为2010年66290家的59%，也就是说，2011-2015年五年里，将有41%的企业出局。
当然，其间还有新的企业成立，多数留存下来的企业也可能增加房地产项目法人。综合各种可能的权变因素影响，预计到2015年或将有3.5万家房地产法人单位，则未来3年内(2013-2015年)将至少有30%的企业出局。兰德咨询总裁宋延庆预计，2012年百强企业的市场占有率或将达到30%，2015年将会超过三分之一。
此轮调控以来，房企业绩继续分化，主要表现在两个方面。一方面是规模带来的盈利能力分化。2011年，全行业企业的净资产收益率和营业利润率“优秀值”，几乎是“平均值”的两倍，其中以中海为代表的高盈利性企业，甚至是个别标杆企业利润率的两倍以上。另一方面，第一、第二梯队企业也在分化。2011年，有几家企业销售额出现负增长，而佳兆业、华润置地、融创等企业却实现了快速增长。未来几年，第一、第二梯队仍有部分企业“跌落”，也会有新的企业“晋级”。
中国房地产研究会副会长顾云昌在接受记者采访时表示，房地产行业已经开始进入“白银时代”，也就是从卖方市场转向买方市场。未来的房地产市场洗牌加剧，利润一再受到挤压，房企需要重点思考的是“卖馒头还是卖饺子？”
值得关注的是，企业的融资成本越来越高，这也是利润受到挤压的重要原因。《蓝皮书》通过进一步分析各项项目成本、费用占比情况发现，近年来资本化财务费用和财务费用“吃掉”项目开发利润的比例越来越高。分析TOP20企业的年度财务费用与净利润比例关系发现，有些企业的财务费用占比达30%，而有的企业高达70%以上。
例如浙江某企业的一个项目，2009年7月初始拿地楼面地价是11300元/平方米。产品推向市场后，到2012年6月底时销售去化率仅21.7%，远未实现资金平衡。如果资本化财务费用按照10%计算，仅此一项就相当于增加了3000多元的楼面地价。如果再加上接近12%的加权贷款年息，以及其他成本费用，实际成本是23271元/平方米，而同一时点的平均售价不到20000元/平方米。财务费用几乎“吃掉”了全部项目利润。
宋延庆认为，在既有金融制度的情况下，企业应当思考，是选择轻资产模式还是重资产模式；项目开发是追求高溢价，还是高周转。另外，在某些市场，特别是一线城市，市场集中度快速增高的趋势值得警惕。如果集中度过高可能会形成一定垄断，不利于控制房价，也不利于房地产市场的持续健康发展。
