12月21日，家住南通一家高档小区都市华城的上千户居民陡添烦恼：由于高达七成的业主拒缴物业费，在该小区服务了近十年的物业公司于这一天决然撤离。岁近年关，失去物业管理的小区进入“真空”状态，隐患重重。

　　物业“难收费、收费难”背后隐藏着怎样的“不正常”？这样的难题究竟该如何化解？

　　12月21日上午，记者来到都市华城小区，在小区的进出口、公告栏、楼道口，一份签发日期为11月22日的《告全体业主书》随处可见。大意写着：因物业费长期严重欠缴，负责该小区物管的炜赋物业已基本处于“瘫痪”状态，无法再为业主们提供正常服务，拟于一个月后正式撤离。

　　“原以为物业要撤离只是说说而已，没想到这回真走了。这以后的管理怎么办啊？”业主们慌了，三五成群聚在一起，个个脸色焦虑。

　　“说实话，公司这样做，实在是逼不得已。”负责留守处理善后的物管人员顾平十分无奈地说。至今年底，这个物业服务面积约16万平方米的高档小区业主历年拖欠物业费已超过300多万元。“特别是今年，仅收到可怜的17%的费用，想不走都不行了！”

　　时下在各地，因为物业收费难导致物管“走人”，已不是新闻。中房南通物业管理有限公司董事长赵子钢反映，这几年，这家规模型物业公司已经陆续从一批拆迁户居多的老小区撤离，其动因相同：收不到物业费！

　　南通市房管局物管处处长陈亚军介绍，作为南通主城区的崇川区，实行物业管理的小区共有214个，其中，收费率达70%的小区仅占三成，更多的小区基本收不到费或者处于半瘫痪状态。

　　究竟是什么原因导致业主不愿缴费并使物业收费难常态化呢？记者调查发现，业主与物业就“服务”和“缴费”产生的双向不满是主要病因。

　　都市华城临街面的12、13幢的几十户居民对于不缴物业费有他们的理由：“当初开发商建房时承诺建车库的，可竣工后发现车库变成了店面房。”于是这两幢楼的居民把开发商欠下的“账”记到了物业头上，拒缴物业费，并引发其他楼栋居民跟风呼应。

　　更多业主不缴物业费是缘于对物业管理和服务的不满。还以都市华城为例，4幢楼一户人家大白天防盗门被撬，业主从几公里外的单位赶回家时，就在小区上班的物管主任居然还没到现场，一气之下他开始拒缴物业费。

　　记者调查发现，由于物业费拖欠而最终导致的纠纷，表面上看，物业是受害者，但实质上最大的输家是业主。由于物业费收不齐，一些物业被迫降低管理服务标准。服务质量降低了，业主更加不满，更多的业主不缴费，物业再降成本，就此进入恶性循环。一旦物业撤离，不但小区环境脏乱差，配套设施损坏无法维修，安全更是无从保障。

　　如何化解物业收费难“常态化”背后隐藏的“不正常”问题？

　　“物业收费难‘常态化’难题需要创新‘非常机制’来化解。”中国物业管理协会秘书长柴勇表示，物业管理当务之急要建立和完善相关制度，例如实行物业收费与水电费收取捆绑、对公职人员自觉缴费建立信用挂钩制度等。此外，针对大多数物业官司打不起、拖不起、耗不起的实际，建议物管企业在与业主签订合同时，可选择准司法程序，由各地仲裁委员会仲裁。这样业主不仅要缴纳拖欠的物业费，还要承担相应的律师费、仲裁费，通过加大违约成本对业主形成约束力。

　　“从长远看，推动业主和物管之间建立良性互信、互动机制是解决这一难题的根本。”中国物业管理协会理事长谢家瑾认为，要做到这一点，必须树立两个理念：一个是要在广大业主中大力宣传“拿钱买服务”的理念，不要总想着吃“免费午餐”。另一个是要在物业公司中倡导“提供质价相符服务”的理念，靠规范的优质服务赢得业主信赖。

　　事实上，我省各地已在积极探索。南京、常州、苏州等地已逐步构建了市、区、街道、社区四级物业管理网络，不断加强对物业服务企业的指导和监督，通过暗访检查、建立诚信档案、培训教育、创优评比等方式，致力于提高物业服务整体水平。南通市物业管理协会不久前专门制定《南通市物业管理行业自律公约》。在这一公约上，明确列出包括杜绝“收费不规范、承诺不兑现、服务不到位”现象等11条“自律条款”。不少城市还正在对物业管理企业进行兼并、整合，通过物管企业的规模化运作实现物管的规范化。

　　本报记者 陈明 本报见习记者 付奇