现状与需求落差巨大 亟须模式变革

　　时报记者 李涛 实习生 金萍萍

　　时报讯 周女士为杭州景月湾小区的业主，小区有一个几千平方米的会所。但周女士住进小区12年了，这个会所始终大门紧锁，屋内空空如也。

　　“那么大的会所，建好了却一直空着，我们也用不了，为什么会这样呢？”周女士非常疑惑。

　　事实上，景月湾小区会所仅仅是杭州会所的一个缩影。在杭州，一直存在着小区会所空置明显的现象，但这一现状并未改变开发商“大造”会所的热情，会所几乎成为新建楼盘的“标配”。这一悖论背后折射的是小区会所破局之路的重新思考。

　　买房时说有会所 入住数年仍不见踪影

　　在小区会所的室内泳池里游泳，然后再到健身房锻炼身体，累了就到咖啡馆边品尝咖啡边和邻居聊天……这些场景，曾是不少购房者构想的未来场景。但美好的想象却在现实中触了礁。据记者了解，杭州不少小区会所在交付后不能正常营业，常年关门。一些勉强营业的会所也门可罗雀，鲜有人光顾，真正正常运转的小区会所少之甚少。

　　城西某知名小区有几千平方米的会所，记者上周末来到该会所，但两个多小时没有看到一个顾客，只有两个工作人员在聊天，台球桌上布满了灰尘，完全看不到营业的痕迹。据了解，小区会所虽然营业，但是一直不见生意，所以工作人员逐渐减少，最后一些高档的设备成了摆设，会所也成了一个空壳。

　　西鉴枫景 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)是杭州城西的楼盘，小区2009年交付，但是业主任女士称买房子的时候宣传有会所，小区内也的确存在类似会所的建筑，但是一直空着，从没营业过。

　　上述小区并非个案，在杭州普遍存在。记者在杭州随即选取了下沙的世茂江滨花园 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索) (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、滨江的盛元慧谷、城西的广宇西城美墅、闲林的西溪海 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)等近十个小区进行抽样调查，发现小区会所普遍存在生存困难的尴尬境地，会所要么不营业，要么生意清淡，成了可有可无的“鸡肋”。

　　“我们曾经做过调查，杭州的会所几乎没有盈利的，都在亏钱。开发商不会愿意一直亏钱的，所以就经营不下去，普遍空在那里。”置高地产顾问副总袁文君称。

　　虽然会所的不盈利导致了普遍空置，但是开发商对于建造会所的热情却丝毫不受影响。记者抽取了杭州十家不同区域的在售楼盘，发现只有一家在宣传中没有提到会所，其他都无一例外地宣称自己有“高档的会所”。

　　在杭州，会所似乎已经是一个楼盘的“标配”，走进任何一家售楼中心，总有销售人员指着沙盘上的某个建筑对你说这是规划中的会所。让人吃惊的是，小区会所并不单单存在于高端楼盘，一些典型的刚需楼盘也都规划有会所，比如下沙沿江区域在售楼盘中全部规划有会所，有的会所面积达5000平方米，甚至有的会所配有恒温游泳池等高消费配套。

　　没有盈利成摆设 会所变成卖方的噱头

　　既然小区会所不能为开发商带来盈利，仅仅成了一个烧钱的摆设，为什么开发商仍旧乐此不疲地建造呢？

　　良渚文化村是万科在杭州最大的一个项目，小区在建造之初，由于入住率的限制，人口有限，商业性质的配套进不来，万科就选择了自己营造商业配套，会所就成了配套的重要方面。杭州万科商业与配套管理部助理总经理沈毅晗称，万科在杭州的会所确实不盈利，但是会所的存在不能以是否盈利为出发点。“会所可以说是配套服务的延伸，是以前无形的品牌，之前卖房子拼品质，今后主要拼服务。服务上去了，房子就不愁卖了，所以今年良渚文化村开盘了21次，每次开盘当日去化均达九成以上”。

　　绿城物业总经理杨掌法称绿城在杭州的会所普遍是赔钱的，并称会所的存在就不是为了盈利，也不考虑盈利。“在销售阶段，会所的存在是卖点，有助于销售。交付后，会所的存在是对销售阶段承诺的兑现”。

　　有业内人士算了一笔账，以一个20万平方米的小区为例，开发一个会所，房价可以因此提高200—500元/平方米，也就是说开发商收益增加1亿元左右。

　　在开发商看来，除了有助于销售外，会所的存在也会提高开发商的品牌。以东方润园为例，这是欣盛在杭州的首个高端项目，为了提高开发商的品牌，小区建造了5000平方米左右的会所，并引进了中国的顶级私人会所上海鸿艺会，这在一定程度上有助于欣盛高端品牌的建立。

　　良渚文化村是万科重点打造的项目，一直以最贴心的服务在杭州著称，为了这块金字招牌，杭州万科专门成了公望会，独立于万科物业，致力于万科会所的打造。“我们当初之所以自己管理，是担心引进了其他公司未必达到我们的服务要求，自持品牌可以增加投入，升级服务，就能为项目加分了。”沈毅晗称。

　　袁文君称小区会所是杭州从深圳、香港等城市学过来的，对目前的杭州楼盘而言，会所是高端的代名词，开发商借助会所来提高小区的档次，借机促进楼盘的销售并提高小区档次。

　　●关注

　　业主对会所普遍不感冒

　　对一些大型的开发商而言，对于会所的投入是值得的，比如良渚文化村会所已经拥有500名左右的会员，东方润园会所也吸纳了200多名会员，业主的接受度较高。但是，对于绝大多数小区而言，会所的存在，业主并不买账。

　　业主对于小区会所的接受度到底有多高，记者做了一个调查，通过微博、问卷和采访等方式询问了120名业主，有超过58%的业主认为小区有没有会所不影响现在生活；约34%的业主认为需要会所，但是会所实用性不强，只有不到8%的人认为生活离不开会所。

　　杭州某小区会所设置了垒球、门球等设施，本来想增加业主的日常运动。想法是好的，但是业主并不满意，也很少有人去，最后只能停止。“我们对这些运动不感兴趣，也不可能因为会所有设施我们就去玩，我们只想在会所偶尔聊天喝茶就行了，其他都不需要。”该小区有业主称。

　　开发商建造会所的出发点，是为业主提供休闲、健身等场所，但是却和业主的需求出现了错位现象，对于这些业主并非都买账，由此造成了会所亏钱以致无法营业。

　　●延伸

　　小区会所面临破局

　　有业内人士粗略统计称，杭州目前不少于50家的小区会所，由于目前大多数在售项目都规划有会所，在未来3年内，杭州会所数量或将突破200家。现行会所面积一般都在3000平方米左右，照此计算，建筑体量将达到60万平方米。

　　在这种严峻压力下，如何解决会所的生存问题，成了至关重要的问题。但对于会所空置的社会现象，一直是开发商头疼的事情，并没有足够有效的方案出来。

　　万科杭州设立了公望会，专门对会所进行管理，不仅有健身、餐饮等传统的会所服务，还推出了定制服务，为业主婚宴、生日宴等提供上门服务，目前公望会部分服务已经实现了盈利。更难能可贵的是，公望会品牌成熟之后，万科对它进行了复制，目前杭州万科的公望、西溪蝶园 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、良渚文化村等均设有公望会，草庄等项目也正在筹划建立公望会。除此之外，公望会也被芜湖、扬州等外地城市学习并引进，据了解，公望会将成为万科的一个子品牌，进行品牌输出。无独有偶，欣盛房产旗下的会所也并没有交给物业管理，而是交给旗下酒店管理公司进行专门的管理，具有专业性。

　　在传统的会所盈利模式中，服务对象仅仅是小区的业主，会所也建在小区的中心，由于客户群体有限，会所很难生存。如今，开发商开始思考扩大会所的客户群体，将会所由业主独有变成社会共享。比如，东方润园的会所建在小区的中间，客户毕竟有限，欣盛的另一个高端项目东方福邸规划中，就把会所建在了小区的外部，设有里外两个通道，分别服务业主和外来客户。西溪诚园、良渚文化村等知名楼盘目前也均采取了这种形式。

　　在会所的发展初期，开发商讲究高端性的同时，忽略了其实用性。比如协安房产旗下的清水公寓 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)就设置了垒球，由于受众较小，一直闲置；协安在后来的紫郡和蓝郡项目规划时，就取消了类似设施，而采取乒乓球等大众性设施，增加了实用性；东方润园会所恒温泳池是维护成本最高的设施，在东方福邸项目中，其他常规设施保留的同时，取消了恒温泳池。