2003年深圳房地产市场发展形势与2004年展望深圳市房地产研究所 王锋

　　一、房地产业与国民经济协调发展情况 2003年，深圳经济继续保持快速增长，本市生产总值(GDP)达到2860.51亿元，比上年增长了17.3%，完成固定资产投资946.49亿元，比上年增长20.1%。在经济持续快速增长的影响下，2003年深圳房地产业继续保持健康发展，但房地产开发投资经过2002年的高速增长后，已开始呈现增速回落，全市房地产开发投资达到449.05亿元，比上年增长了9.4%，远远低于2002年27.3%的增长速度。房地产投资占固定资产、GDP比重分别为47.4%和15.7%。 从近年来的投资情况看，深圳房地产开发投资一直保持着20%～30%的高增长态势。尤其是2002年，开发投资达到27.3%的高增长率，占全社会固定资产投资比重则高达54.9%。理论上讲，在城市快速发展过程中，房地产作为先导性产业具有投资增速高的特征，但是增速过高易造成房地产市场过热隐患。尤其是2002年，深圳房地产开发投资与GDP的增长率的比例高达1.8:1，出现了投资过速的不利局面。2003年初，随着政府对房地产用地调控力度的加强及系列调控措施的出台，开发投资增幅不断减小，至年底减少到9.4%，开发投资增速明显回落，投资过速问题得到缓解，房地产业与国民经济发展基本保持平稳、协调的发展局面。 二、房地产市场运行状况 2003年，深圳房地产市场经历了非常不平凡的一年，年初的SARS风潮，年中的CEPA的签署、国务院18号文下发，以及年末的城市化提速等利好或不利因素，均在一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。但是从整体来看，外部因素对深圳房地产市场的影响并不显著，年度房地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着均衡、平稳的发展状态，呈现：供求总量基本均衡、供求结构基本合理、房地产价格基本平稳的运行特征。

　　(一)房地产开发建设状况 2003年，商品房施工面积达到2737.48万m2，较上年增长了2.43%；竣工面积达到994.52万m2，较上年增长了8.66%；新开工面积连续8年增长，当年达到957.62万m2，但增长速度与上年相比减缓到1.38%(2002年为6.74%)。从近年数据看，2002年之后由于房地产市场宏观调控的加强，商品房开发规模得到了有效控制。商品房施工面积、竣工面积、新开工面积增长幅度均出现了小幅上升，房地产市场供应已开始趋于稳定，这对于保证房地产市场供求平衡及房价平稳具有重要意义。

　　(二)新建商品房销售状况 近年来，深圳新建商品房销售面积持续上升，2003年商品房销售面积为877.85万m2，比上年增长了10.88%。其中，住宅销售达到811.9万m2，较上年增长了12.08%，占商品房销售总面积的比例达到92.49%；商服用房销售达到39.37万m2，比上年减少了15.08%，占销售总面积的4.48%；办公楼销售了19.54万m2，比上年了增加了8.92%，占销售总面积的2.23%。从全年销售情况看，住宅、写字楼销售面积持续增长，而商业用房销售出现下滑。 从各区的住宅销售看，宝安、南山、福田、龙岗四个区的住宅销售面积分别占全市住宅销售总面积的20%、27%、21%、18%，南山区住宅销售面积仍然稳居首位，房地产市场热点西移和向特区外转移的趋势十分明显。 从价格结构看，单价在4000元以下的住宅，占总成交量的29%；单价在4000～6000元的住宅，占总成交量的30%；单价在6000～8000元的住宅，占总成交量的22%；单价在8000～10000元的住宅，占总成交量的13%；单价在10000元以上的住宅，占总成交量的6%。按深圳收入水平对比计算的8000元以下中档及中档以下的住宅占总成交量的80%左右，8000元以上的高档住宅占总成交量的20%左右。价格结构基本合理，且低价位和中等价位住宅仍占绝大多数，能够满足不同收入层次的住宅需求。 从住宅户型结构看，三房住宅的销售面积占住宅销售总面积的42%，二房住宅为23%，四房住宅为17%。三房住宅继续为主力户型，且三房、二房和四房占住宅市场交易总量八成以上，户型结构基本合理。

　　(三)二手房销售情况 近年来，深圳二手房市场发展较快，销售面积逐年增大。2003年，二手房销售面积达到496.83万m2，比上年增长了45.92%，达到历史最高增幅，占新建商品房销售总量的57%。二手房市场的快速发展，已形成房地产细分市场联动发展局面，有力的推动了深圳房地产市场的不断成熟和健全。

　　(四)房屋租赁情况 自1992年以来，深圳历年房屋出租面积基本呈逐年上升趋势，房屋租赁市场继续在规范中不断发展。至2003年，全市房屋租赁面积达到6395万m2，比上年增长11.4%(其中还不包括未纳入管理的大部分农村私房的出租)；全年征收租赁管理费2.04亿元，代征私房税1.9亿元。据估计，目前全市房屋租赁面积占全市房屋总面积比例接近40%。如此之高的租赁率表明深圳房屋租赁市场需求巨大，对深圳经济增长也具有非常重要的作用。此外，从近年房屋租赁的结构来看，厂房出租比例最高，达到55%以上，而商业楼宇、办公楼达到25%。厂房、商业用途房屋的出租是深圳房屋租赁市场的热点。

　　(五)房地产价格 2003年，按照建筑面积计算的新建住宅销售均价为每平方米5680元，与2002年相比上涨了2.55%；商铺价格为每平方米12916元，比上年上涨了5.2%；写字楼价格为每平方米10164元，比上年上涨了10.2%。总体来看，全市新建住宅价格增长幅度较小，仅为2.55%，而同期全市人均可支配收入达到25935.84元，比上年增长4%。居民收入水平增长继续高于房价增长，而房价收入比继续保持在6倍以内(当年为5.8倍)，从而使住房继续成为全市消费增长较快的商品之一。

　　(六)商品房空置情况 2003年，全市商品房空置面积为241.06万m2，比上年减少了2.34%。其中，住宅为161.02万m2，比上年减少4.82%，占总量的66.8%；商服用房为46.49万m2，比上年减少了0.7%，占总量的19.29%；办公楼为21.6万m2，比上年了增加了69.81%，占总量的8.96%。总体来看，住宅、商业用房空置面积呈下降趋势，而写字楼空置面积的上升主要与经济快速增长、CEPA签署后的大量楼盘集中上市有关。考虑到写字楼销售周期较长，其空置情况将在今后两年有所好转。

　　三、房地产市场运行特征及存在的问题(一)2003年深圳房地产市场基本运行特征 (1)房地产市场需求继续保持旺盛趋势，但增长势头已从上年的23%高增长回复到1998年以来的平均水平，房地产市场需求增长势头已开始趋于平稳。 (2)随着政府对土地市场调控力度的加大，商品房新增供给明显下降，新建住宅整体呈现“供”小于“求”，房地产市场供求总量更加趋于平衡。 (3)房地产价格结构、户型结构基本合理，能够满足不同收入层次消费者的需求，房地产市场供求结构整体保持平衡。 (4)全市房地产价格整体呈上升趋势，但价格总体保持小幅增长，上涨幅度不大且总体平稳。

　　(二)房地产市场存在的主要问题 (1)部分区域供求结构尚不均衡，住宅需求旺盛但供给不足。从热点区域供求结构看，南山区和盐田区新增供给大于需求，尤其是南山区连续多年新建住宅供给超出需求，2003年则超出25%以上，表明其在特区内房源充足，在今后一定时期能够满足市场需求；而龙岗区、福田区、宝安区新增供给均小于需求，尤其是龙岗区、福田区新增供求比分别达到0.58：1和0.66：1，这两区新增住宅供不应求现象较为严重，一定程度上会引起今后一段时期房价的不稳定。 (2)特区内外价格差距较大，不利于价格结构的合理。根据统计数据，2003年深圳特区内商品住宅价格基本继续高于特区外一倍以上，且价格差距较2002年增大。主要原因在于：特区内土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应求，从而引至房价较快上升，价格差距拉大。 (3)部分开发企业经营行为仍不够规范，少数问题楼盘有待加快解决。从目前深圳市房地产开发业的运行看，绝大多数开发企业能够依法经营、规范管理、注重服务质量和服务意识，使各类纠纷减少，但仍有少部分开发企业经营不规范，给市场带来了负面影响。如项目开发企业数量较多，部分项目公司无法提供完善的后续服务，使业主权益受到侵害；少数项目公司因后续建设资金不够，延迟建设周期，甚至出现问题楼盘；部分开发企业经营行为不够规范，随意更改设计、延迟交楼或办证，造成业主投诉增加等。 此外，由于历史原因，目前深圳特区外尚有一定数量的自用房存在未补办手续随机入市的现象。