目前在贵阳如果不足100万平方米，没人好意思说自己是大盘。”这是贵阳业界的一个共识。这种超级大盘的开发模式，已成为贵阳当地房地产行业的一大特色。三四线城市“大跃进”式的造城，在房地产行业宏观调控严厉的今天非常特别。

　　文_记者 张晓兰

　　花果园超级大盘来袭

　　一个占地6000余亩、总建筑面积1830万平方米、规划居住人口高达35万人的超级大盘——“花果园”的横空出世，一时间吸引了全国性媒体对于贵阳这个西部边陲省会城市此前少有的高度关注，因此引发的一场关于区域性地产泡沫的争论，更将贵阳与鄂尔多斯，这地理上一北一西相隔几千里、经济发展状况也大相径庭的两座城市，紧紧地联系在了一起。

　　在贵阳当地的住宅项目中，花果园和未来方舟是最著名的两个超级大盘。其中，规划居住人口达35万人的巨型楼盘花果园可视为贵阳楼市的标杆。“我们只享受市中心的生活——大贵阳战略下的绝对中心”等宣传花果园项目的广告语尤为夺目。

　　据项目开发商宏立城集团的官方介绍，花果园是一个集地标建筑、商务办公、消费商业、星级酒店、城市公园、中央学区和三甲综合医院等于一体的大型城市综合体。项目总规划用地6000余亩，总建面1830万平方米，总投资达900亿元。花果园采用“大社区、大配套、大体量”的开发模式，先后开创“全国拆迁量第一、拆迁速度第一、开发规模第一、销售成绩第一”等全国房地产史上的多个第一。

　　日前，记者在花果园现场看到，上百栋高层住宅和商业综合体正在同时紧张地施工，在采访中，花果园相关人士告诉记者，花果园的施工速度快，主要体现在道路基础设施建设及建筑施工方面，其建筑施工主体框架快的四天一层，慢的是五天一层。目前花果园的三期已经开工建设，一期今年年底交付。为了展现未来业主居住在花果园的良好生态居住状态，项目斥巨资打造的彭家湾湿地公园、小车河湿地公园已经建成。

　　作为花果园项目的开发商，宏立城名不见经传，但是在贵阳，却因开发了山水黔城而一举成名。集团成立于1998年，至今也仅在贵阳开发了山水黔城和花果园两个项目。山水黔城位于贵阳市南明区四方河路，距贵阳市中心6公里，占地面积2000余亩(其中森林占地1000余亩)，总建筑面积130多万平方米。历经十年的开发建设，到2010年已全部完成。

　　2010年宏立城启动了总投资300亿元、总建筑面积560万平方米的花果园彭家湾改造项目。2011年，宏立城集团再次拿下五里冲片区改造项目，大手笔圈定贵阳中心，使之成为一个占地6000余亩的城市中央生态区，一个总建筑面积1612万平方米的贵阳国际中心。公开资料显示，五里冲片区今年年初正式启动，投入资金达600亿元。综合来看，宏立城在花果园的投入达到900亿元。

　　在接受《安家》记者采访时，有关人士表示，“花果园属于棚户区、城中村改造项目，拆1至少要建3.5才能挣到钱，所以就必须要有很大的体量，而超大体量就必须要实现快速开发、快速推货以回笼资金。”

　　23个月全国单盘销冠

　　就是这样一个超级大盘，销售也很火爆。花果园项目自2010年12月开盘至今，已经连续23个月蝉联贵阳楼市销售冠军，共计销售6万余套，累计销售面积超过500万平方米。这样的成绩更令该项目荣登2011年全年以及2012年上半年全国单盘销售冠军，一举成为中国楼市界的一匹黑马。

　　记者注意到，在1.2万平方米的花果园售楼大厅内，挤满了熙熙攘攘的购房者，多家银行在售楼大厅内都设立了按揭业务办理服务点，办理住房贷款的购房者亦排起了长长的队伍。对此，花果园一置业顾问向记者透露，这段时间每天都能卖出六七百套，周六、周日能达到一千多套，最高时一个月卖了一万多套。

　　“花果园的销售路线有别于其他的项目，花果园更多销售的是建城的一种规划与设想，给购房者勾勒一幅美好的蓝图，而这正好是购房者最期待的。进而在开发进度上巧妙安排，把相对偏远地区的项目以较有吸引力的低价位来吸引购房者。”在接受《安家》记者采访时，一位不愿意透露姓名的当地房地产企业总经理表示。

　　此外，为了实现快速推货，花果园的销售团队从规模到业务开展的深入程度达到了相当惊人的地步。据了解，目前花果园有销售人员2000多人，留在贵阳本埠的只有少部分，大多数则下至贵州省内其他地市州，有的甚至还深入到县城一级。花果园采用高佣金方式刺激置业顾问，销售提点达到千分之三，有效的激活了销售人员的业务主动性。

　　此外，开发商还采取了一系列富有心机的客户服务手段，其中包括：周末每天至少有十辆以上旅游大巴把地州市的客户拉过来购房，外地被接来的客户中午则由开发商提供免费午餐；较偏远地区的客户若当日无法返回，开发商晚上提供免费的酒店住宿等等。同时，凡在县市外展点登记并成交的客户，较在售楼部能够享受3000-5000元不等的成交总价减免。

　　开发商的这一系列举措收到了巨大的回报。据花果园销售团队内部统计，目前在贵州省内除贵阳市外的8个地州市中，有意向到省会贵阳购房的客户有50%-60%的比例最终选择了购买花果园项目。

　　花果园甚至还将触角打到了重庆、广东等周边省份。据了解，花果园的置业顾问为了拉动销售，还使出了旅游招待这一招。今年国庆期间，就有销售团队组织了在现场登记咨询的重庆市民去贵州旅游，3天2夜食宿全包，集休闲度假和项目推广于一体，成效同样不凡。

　　今年4月1日，由中国房产信息集团联合上海易居房地产研究院共同发布《2012第一季度房企业销售TOP50》排行榜公布，宏立城集团以总销售面积47.4万平方米荣登“2012第一季度中国房企销售面积”第13名，以总销售金额24亿元入围“2012第一季度中国房企销售金额”第29名(据不完全统计)。值得一提的是，其余榜中房企皆以全国多个项目汇总得来的总销售额、总销售面积晋级，而唯有宏立城集团是凭借旗下花果园项目单盘杀入。

　　图中最小黄圈为贵阳一环路核心区，也是贵阳限购区域。图中红色片区即为超级大盘花果园。

　　众房企建房还是造城？

　　“这不是在建一个楼盘，而是在造城呀。”在接受记者采访时，一业内人士感叹道。

　　记者在花果园现场看到，与整个贵阳市简陋的住房，拥堵的交通相比较，花果园周边的部分环境和道路已初具规模。“花果园项目的位置处于贵阳的几何中心，不能单纯的做成一个封闭的住宅小区。而应该是属于城市的一部分，应该是开放性的。”在接受《安家》记者采访时，贵州宏立城集团花果园营销中心副总裁陈晓辉表示，花果园项目和其他刚需产品最大的区别，在于配套服务的理念。

　　记者查阅相关资料了解到，宏立城把花果园作为一个“百年城市”来规划，特别邀请了国际一流知名公司进行多方面合作，包括规划设计、交通体系、园林景观等，因此出现了多个贵州首创：三层立体交通及有轨电车环绕通行、16万平方米湿地生态公园、260米60层双塔国际甲级办公大楼、25万平方米平方米大型购物中心、22万平方米时尚商业水街、60万平方米办公、60万平方米商业、首家五星级疗养院和308米IMAX 3D巨幕影院等。

　　据悉，从2010年花果园一期开盘至今，22个月共收益264亿资金。其中的120亿将全部用于花果园项目市政环境和交通的建设。从花果园项目所在地向周边发散，但凡在红线区域内的街道、花坛等市政设施，均由花果园项目自行修建。

　　实际上，在贵阳一地，致力于“建城伟业”的房地产开发企业并非宏立城一家。统计数据显示，目前贵阳正在销售的100万平方米以上的超级大盘达到了13个，包括花果园、中天未来方舟、中天会展城、中铁逸都国际、美的林城时代、中渝第一城、中国铁建国际城、金阳新世界花园、保利公园2010、中天花园、腾龙湾、中国水电观府壹号、乐湾国际等。

　　根据中国房地产信息集团(CRIC)的统计，2011年全国项目销售排行榜TOP20中，贵阳一地就有三个项目进入前5，其中花果园以107.1万平方米的成交量位居榜首，世纪金源开发的贵阳世纪城以80.49万平方米的成交量紧随其后，中天城投建设的中天会展城以35.63万平方米的成交量位居第四——三个项目都是体量庞大的超级大盘项目。

　　不仅如此，目前在贵阳已进入开发前期工作的潜在的超级大盘还有9个，尽管如此，仍有开发商在筹备策划继续拿下类似规模的大宗土地。

　　花果园规划常住人口就达35万，这样的规模甚至大幅超过了贵州省一个普通县城的城区人口数。据重庆中原地产贵阳分公司给出的数据显示，仅在2012年上半年，花果园项目供应量达452.2万平方米，占了贵阳楼市总供应量的75.4%。除花果园外，中天·未来方舟的规划建筑面积也高达720万平方米。这两大项目的供应量占据了贵阳楼盘整体供应量的主体地位。

　　事实上，这些超级大盘的井喷势头，从近年来贵阳土地市场频繁出现的大宗交易上就能看出端倪。若仅考量面积规模的话，贵阳开发商在拿地领域上的大手笔和大气魄，特别是在近两年全国房地产宏观调控持续影响的背景下，恐怕在全国范围内都难有能与之匹敌者。

　　继2009年拿下彭家湾棚户区大幅地块，进而如火如荼地展开了贵州最大的“城中村”改造项目之后，2011年4月份，宏立城再次出手拿下邻近的五里冲片区的11宗地块，并与彭家湾片区进行联动开发。值得注意的是，五里冲片区地块总面积竟是彭家湾片区地块面积的2.3倍之多。

　　除了宏立城敢于冒险大幅拿地之外，贵州唯一的本土上市房企中天城投在拿地上也毫不示弱，甚至一度还有业内人士将之称为“地皇”——言下之意较一般“地王”还要更胜一筹。中天城投从2008年介入土地一级市场以来，到2010年时就已拿下7000亩综合地块，但耗资仅3.5亿元，中天城投直接或间接土地储备一举超过万亩，并成为当时西部地区规模最大的地产类上市公司。

　　今年8月24日，中天城投再次出手巨量拿地，竞得8宗地块，建筑面积总计达331.96万平方米，规划所建项目为“假日方舟”，而这将成为中天城投计划于2013年开工的又一个大型综合类房地产开发项目。

　　除此之外，在由政府主导新城规划建设的指导思想之下，其他品牌房企也相继大片拿地：利海中环广场项目占地达1509亩，保利生态体育公园占地2635.669亩，优品城邦占地2300亩，多彩贵州城占地7695亩，而西南国际商贸城甚至占地14580亩，这些大型房地产项目均将在未来一段时间内开工建设。

　　巨大的项目体量还造就了一种另类的“规模效应”，那就是超级大盘的开发商普遍承担起了包括一些基础设施建设、以及对项目未来商圈内多业态均衡发育进行提前统筹规划和安排等原本是地方政府的义务，而这些都远远超越普通住宅开发企业所通常负责的范围。

　　实际上，目前在贵阳的很多房企都承担了城市建设者的责任。除了此前提到的宏立城集团外，中天未来方舟项目内部就建有贵州歌剧院、IMAX影城等带有公益性质的公共建筑，同时将承担南明河下游综合整治工程。

　　对此，贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登表示，贵阳众多超级大盘的联动开发是当前国内一些地区城市化发展的首选模式，因为它提供完整的配套服务，快速提升区域品质，带动整个区域第三产业的发展，还不会导致孤岛效应。

　　在接受记者采访时，一位不愿意透露姓名的当地房地产企业总经理表示，具有资金优势的房地产开发商主动承担改善民生、旧城改造的重任，对于基础设施相对落后、地方财政往往力有不逮的贵阳市而言，在改善城市面貌和市民居住条件方面皆具有独特的意义，其中的正面和积极意义值得关注。“毕竟楼盘要达到一个卖点，势必需要去做一些事，这也是政府支持和鼓励的。当然，其中也会牵扯很多利益链，会形成相互之间的一种利益互动。”上述人士说。

　　花果园项目现场实地拍摄的照片，由图可见大规模的建筑施工正在紧张的进行中。

　　供应充足抑制价格

　　“中心地段，郊区房价。”这是花果园项目在贵阳当地一家主流报纸上的一句广告语。记者调查了解到，目前花果园在售项目起价接近4000元/平方米，除去优惠之后，均价在4300元/平方米左右。这一价格在当今中国，确实只能用“低廉”来形容。

　　放眼整个贵阳楼市，房价同样也是波澜不惊，与其他城市高处不胜寒的楼市波涛汹涌形成鲜明的对比。贵阳的住宅不仅定价不高，打折促销活动还频频出现，如未来方舟项目就曾针对团购打过7折的优惠，而位于二环路的城市魔方，还有“不限楼层、不限朝向、不限户型”、以一口价3000元/平方米的低价现房推盘的促销活动。

　　记者注意到，在贵阳市区很少看见二手房中介，由于缺乏炒作的空间和氛围，贵阳的投资性购房者也很少，外地如温州的炒房团几乎从来不来贵阳。本地的专业炒房者数量也很少，对市场几乎没有任何影响力。贵阳楼市是一个基本完全的刚需主导型市场，贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登表示，贵阳楼市95%以上都是刚需。

　　而在这其中，来自省内其他地州市的庞大“外围刚需”的存在，则是贵阳楼市与其他城市相比一个较为显著的特点。目前在贵阳房地产界流行一句话：“贵阳是全贵州人的贵阳”，恰如其分的表明了这一特点对于房地产需求端的影响。

　　事实上，贵阳楼市同样也经历过疯狂上涨的阶段。正行合智的报告显示，2006-2011年五年间，贵阳楼市价格水平从2006年的2775元/平方米持续上涨到2011年的4918元/平方米，传统城市中心部分定位高端的楼盘价格一度冲击至万余元，这对于消费能力偏弱的贵阳当地客户而言已远远超出承受能力。这样的情形与如今陷入困境的中国多数其他城市的房地产市场别无二致。

　　但是，随着新城区“金阳新区”开发建设日渐成形、城市边缘地带的大宗土地交易频频达成、以及包括彭家湾在内的棚户区改造开始大规模推进，贵阳楼市的供应量在近两年出现前所未有的井喷态势，随之带来的就是从2012年年初开始的成交价格开始下滑。同样来自正行合智的数据表明，2012年上半年贵阳楼市整体成交均价为4670元/平方米，同比2011年下降5个百分点。

　　在业内人士看来，由于货量巨大，为了推货回笼资金，基本上超级大盘都采取了以价换量的措施，以“价格杀手”的面貌出现在市场上，这在短时间内就改变了市场供需力量的对比，买方市场的态势很快确立，进而拉低了整个贵阳的成交均价。也正是这些超级大盘的低价促销，才使一大批原本只能望房兴叹的刚需族有了实现买房愿望的机会。

　　对此，有关人士表示，整个行业需要充分竞争，没有竞争就不会有好的产品。而类似花果园、中天未来方舟这样的体量超大、规划配套设施完备的住宅项目的集中出现，就把贵阳市房地产市场推升至一个近乎完全竞争的水准，这恰恰是实现房价合理回归的恰当路径，同时也是一个以市场化手段解决房价困境的良好样本。

　　造城开发商能否赚钱

　　对开发商而言，由于超级大盘在某种程度上抵消了贵阳房价上涨的空间，多数项目的利润空间已普遍回归至较低区间内。因此另一个备受关注的问题随之浮出水面：如此低价之下开发商能否盈利？对于中国还属于罕见现象的“薄利多销的规模化发展模式”是否具备可持续性？

　　据了解，在贵阳，房子4000多元/平方米的均价中，一般包括建安成本2000多元，土地成本1000多元，还有资金成本等总计3000余元，因此开发商所能赚取的利润约在10%左右。而在五里冲片区的花果园项目，住宅均价在4200元/平方米，成本却占到了80%以上。对此，花果园项目销售总监张宁也毫不讳言，按照项目当前的销售价格，再考虑到上涨的建材成本、人力成本、运营成本等，虽然不至于亏损、开发商所能赚到的也仅是微利而已。

　　宏立城集团内部有人士亦表示，集团内部将200多万平方米的商业视作了项目盈利的核心，等到30余万人口全部入住之后，未来的商务写字楼、商铺等将会为公司带来持续的现金收益。

　　不过，在众多的风险中，最为关键的是资金风险。如此大规模的滚动开发，一旦项目出现资金链问题，前期已动工项目可能被迫停工，此后若无资金为继项目将有烂尾之虞，这将造成购房人的重大财产损失。如同样开发了一批大盘项目的中天城投，今年上半年的资产负债率高达86%，这难免引起外部人士的忧虑，进而影响消费者对于该公司项目前景的信心。

　　在接受记者采访时，一位不愿意透露姓名的业内人士介绍，宏立城在建设花果园初期资金确实相当紧张，因为当时面临的是整体拆迁和基础设施建设，而花果园项目就是采取大规模的集中开发的模式，短时间内完成了拆迁补偿和基建工作，资金的付出量十分可观。此后再以极富杀伤力的低廉价格抢占市场，让更多的消费者来大批量购买，在经过前期阶段的销售高峰后，因为今年交易量在全国都是数一数二，资金回笼很快，前期融入的资金已经还清。目前整个公司的资金运行已基本没有问题。

　　“目前花果园已经有了较大的影响力，在工程、材料供应方面已经有了充分的话语权，做这些项目时更多的要求对方在资金方面进行垫资，工程结束或到了一定阶段再结款，据我了解，资金除了运用于土建方面的工程外，部分资金已经流入了资本市场。目前宏立城已经单纯的从一个房开企业进入资本运作阶段，即通过少量的钱加各种筹划后把大项目撬动。”上述人士如是说。

　　同时，由于大盘对资金的需求更高，开发商为了规避风险，一般采用滚动开发方式，不会一次性开发完毕。以花果园为例，目前该项目已回笼资金248亿元。“最困难的时候已经过去了”，宏立城集团的一位人士如此介绍道。

　花果园项目销售现场，人头攒动，热闹非凡。作为全国房地产销冠，花果园取得了累计销售住宅6万余套、回笼资金280多亿元的惊人成绩。

　　贵阳房地产真假泡沫之辩

　　伴随着超级大盘的“井喷”，今年以来，贵阳楼市的总供应量随之大幅增长。来自贵阳正合地产的统计数据显示，2012年1-6月，贵阳商品房市场整体供应572万平方米，半年供应量均超越了2007年、2008年、2009年全年供应量，占2011年全年的72%；从今年上半年的供应水平看，2012年全年市场供应量几乎铁定超越2011年全年市场供应量793万平方米。正是这一数据引发了业内人士和媒体对于楼市泡沫的争议。

　　泡沫的判断来源是：据贵阳市本地地产服务机构正行合智的一份调研报告披露，目前贵阳商品房住宅库存量高达3490万平方米，即使不考虑未来新增供应量，并按照今年上半年月均去化速度72.6万平方米/月来计算，目前的存量房还需要4年时间方能销售完毕。

　　还有贵阳市政府于今年9月中旬出台的《关于加快棚户区城中村改造和保障性安居工程项目建设的若干措施》，这一地方性政府文件中提出的“购房入户”政策，不仅被杯葛于疑似触及了“限购令”的红线，更令人产生出“贵阳楼市前景是否已到了岌岌可危、需要政府以非常规手段救市的地步”的质疑。

　　据专业人士介绍，判断是否存在房地产泡沫的几个主要依据，分别是一地楼市的库存量、房价水平和需求力度。目前房价平稳，同时由于贵阳楼市“承接外围刚需”的特点，真实居住需求的力度预计也将持续保持强劲，这些都与被戏称为“中国楼市泡沫典型”的鄂尔多斯形成了鲜明对比。那么，当地住宅的库存量是否已经到了危险的边缘水平呢？

　　在库存方面，根据筑房网统计数据显示，截至2012年9月30日，贵阳房地产市场存量约590万平方米，相对于2009年797万平方米、2010年770万平方米、2011年678万平方米的消化量，有关业内人士表示，这个存量非常正常，按照今年前9个月销售833.43万平方米的速度计算，消化这些存量仅需6个月时间。

　　而在成交量方面，2007年1-9月份贵阳共成交332万平方米一手房，2008-2011年同期依次为146万平方米、514万平方米、474万平方米、519万平方米，而今年的1-9月份则成交了841万平方米。

　　“对于目前贵阳楼市的总体量，据我了解是3490万平方米，外地媒体认为贵阳楼市今年推出的就是3490万平方米，他们没有考虑房产企业的推盘周期与消化周期。”陈晓辉表示，规模大盘并不是一年就开发修建的，而是有一个很长的周期。

　　据了解，在这些超级大盘中，当地房地产巨头中天城投就占据了三个，不过，其中中天花园和会展城基本已经售完；花果园项目从2010年12月开始卖，到现在已经卖了6万多套，面积超过了500万平方米，剩余货量计划到2015年才有可能完全消化掉；目前在售的大盘逸都国际项目虽然总建筑面积超过230万平方米，从2010年开始推货，目前大概卖掉了42万平方米，去化率已达八成多，此外，这个项目将到2017年推完，一年推货量也就20万平方米左右；贵阳中铁国际生态城虽然总占地面积高达3万亩，不过这是中铁置业的远景规划，它可能是未来20年的项目规划，目前批下来的仅有2000余亩，不过即便是对于这一获批项目，中铁置业也是分步开发的；而外界盛传的西南国际商贸城总建筑面积达1420万平方米，但其中大量是商贸物流，水田国际项目其实是一个旅游文化产业园，而且这些项目都还处于前期建设甚至是前期规划中，用地审批和建设计划方面，政府会按照城市发展总体要求逐步落实。

　　对此，中天城投集团贵阳房地产公司的营销副总经理朱晋仪认为，贵阳在整体供应量上根本没有任何问题。贵阳后续要规划的片区较多，但这些都是分期开发的，与上海规划一城九镇、广州规划华南板块是一样的。贵阳的潜在供给量很大，但潜在供应什么时候转化成真实供给，供给多少，这些问题的决定权是掌握在开发商自身手中的。开发商在这个阶段利润会被摊薄，但对宏观经济、对消费者而言，不存在任何的不利。

　　与此同时，贵阳新房存量要考虑到公租房、拆迁安置房及分年度开发入市等因素。在目前严厉的楼市调控下，拿到改造项目的开发商为了规避风险，均采用滚动开发策略，不可能在短时间内集中放量。

　　而在房价方面，同为西南重镇，与重庆、昆明相比，贵阳的房价是三者中最低的(上半年为4820元/平方米)。数据显示，2012年前三季度，重庆成交均价为6678元/平方米。相邻的云南省会昆明市7月商品房成交均价为7200元/平方米，8月为7398元/平方米，9月又回落到7378/平方米，均高出目前不到5000元的贵阳房价。

　　谈及当前的房价，贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登表示，在楼市严厉的调控政策下，贵阳房地产市场从来没有大幅下跌过，因为没有投资或投机性空间，市场不会大起大落。

　　“现在贵阳主城区房价估计不到6000，而金阳新区不到5000，这样的价格，在全国省会城市中几乎是倒数第一，房产企业做起来压力都很大，就算有投机，就算崩盘，能崩到哪里去？”贵阳中铁置业有限公司财务总监、副总经理王成平如是说。

　　此外，相关业内人士告诉记者，贵阳的房地产一直是在很平稳的状态下运行，哪怕调控最严厉的时候，虽然量价有所下降，但下降趋势也很微弱。随着大贵阳战略的逐步推进，未来贵阳楼市还会继续活跃，但几乎肯定不会出现如其他区域中心城市那样的房价暴涨的现象。

　　延伸阅读：

　　贵阳模式：实现跨越式城市化的路径选择与样本意义

　　对于贵阳这样中等规模的中心城市而言，超级大盘的出现，不仅能够改变一座城市的面貌、甚至影响到一个区域未来的演进方向。同时，对位于次发展地区的西部城市财政的意义也是毋庸置疑的。因此，显而易见的是，对于这样规模的项目是否能够实施和推进、呈现怎样的发展面貌，除了发展商以外，政府的意志同样重要。

　　据一个接近宏立城的地产人士向记者透露，该公司在花果园项目从前期立项一直到目前营销推广，各个环节中都与贵阳市和区政府保持了密切配合协作，在前期开发、拆迁方面来自政府的支持力度较大，同时在开发企业拿地过程中也得到了协助，并非完全是一般常规的招拍挂模式。

　　一个显而易见的事实是，贵阳地方政府从未掩饰过自己意图，即早日将贵阳建成一个现代化的、综合影响力能够辐射周边省份、甚至远达广东等发达地区的区域性中心城市。如贵州省一直以来就在全力推进贵广高速铁路建设、大力促成贵阳在“北部湾-西南出海走廊发展规划”中的物流中心地位等。

　　但是这一目标的实现显然面临着诸多现实挑战。首先是来自地理自然环境上的困难。众所周知，目前贵州73%的国土面积都是石头山，几乎寸草不长，并不适宜开展经济建设，这就注定了贵州经济要想实现集约化规模化发展，区域中心城市的规模势必将大幅扩充，在很长时间内持续引导人口向城市迁移集中。

　　从城市化率的角度上来说，贵州省2011年城市化率刚刚达到35%，甚至还低于全国平均水平约16个百分点。贵阳市人口占全省人口的比例刚刚超过10%。考虑到资源配置和增长潜力上的巨大落差，作为省会城市、贵州省行政、经济和文化中心，贵阳市相对于全省而言的“核心效应”，目前还远远未发挥到应有的水平。

　　不仅如此，贵阳作为省会城市，不仅要在全国性的经济竞争中占据一席之地，而且还要承担起带领省域经济的发展、推动区域产业结构调整的重任。问题在于，贵阳市本身的基础设施建设、城市规模的潜在便捷、经济发展状况和城市管理水平，显然尚难以承担起上述任务。

　　因此，对于贵阳市而言，在短时间内实现跨越式的城市化跃进的客观要求，就显得尤为迫切。而贵阳市在发展过程中遇见的问题，正是我国多数欠发达地区二三线城市所普遍面临的困境。我国大部分二线城市真正投入建设的历史不足60年，工业化推动的集聚扩展还没有完成的同时，却面临着为适应现代化而进行的旧城改造乃至重建、疏散中心人口的郊区化与中心集聚双重压力。

　　公开资料显示，过去的贵阳主城区，仅包括南明区、云岩区两个老城区，城区内人口密度极高，有资料显示贵阳市老城区每平方公里人口数居全国第二，仅次于香港。因此，土地资源不堪重负，发展严重收到客观条件的掣肘。

　　按照贵阳最新发展规划，大贵阳格局下的“三环十六射”骨干交通体系道路全面建设中，对旧城、棚户区改造及二环四路城市带规划建设也正加速。如今城市发展已向东西南北的小河区、白云区、乌当区以及金阳新区等四面开花，尤其是金阳新区，当初作为贵阳市政府主导的核心发展区域如今已渐趋成型，一个与老城区完全不一样的现代化新城正在呈现。

　　事实上，贵阳目前的规划发展与当初上海规划的“一城九镇”类似，但贵阳与上海在经济实力上不可同日而语，贵阳市政府也没有上海那么强的土地经营能力，要实现城市骨架的快速生长与成型，仅依靠政府财政显然力有不逮。因此，贵阳要实现跨越式发展，只能由政府和开发商共同参与，这是贵阳在现实条件下可选的一条较优发展路径。

　　人口的流动与重新定居，是现代城市化进程的一个重要组成部分。以住宅为核心、辅以商务商业的房地产大盘项目的普遍崛起，所带来的另一个意义就在于，它通过市场化手段解决了城市化的一个核心要求，就是来到城市的外来人口有房住。这是我国城镇化和工业化的核心问题，同时也关系到人民生活幸福和社会稳定程度。

　　按照贵阳市政府工作报告的五年期规划，未来五年内贵阳市新增城镇人口150万人，人均住房建筑面积30平方米。据此推算未来五年内贵阳市新增商品住房需求将达到4500万平方米，平均每年新增商品住房需求900万平方米。这也正是众多品牌开发企业扎堆贵阳，争相开发大盘的原因之一。

　　在此前提上下，近期贵阳市公布了《关于加快棚户区城中村改造和保障性安居工程项目建设的若干措施》，其中关于对外地购房者通过购房落户贵阳，不受购买面积和入住时间的限制。由于这一政策出台的时机恰好与诸多大盘入市出现重叠，因此引起了出乎意料的广泛关注，甚至被部分媒体质疑为变相放宽限购政策。

　　这部分媒体的报道多有偏颇之处。据当地政府人员介绍，事实上这个政策不是现在才有的，一直以来在贵阳购房都可以接受户籍落户，此前在大力发展金阳新区时，也推出过在金阳购房就可以落户贵阳的政策，现在又以文件形式明确提出，主要是进一步解决这些超级大盘的人口导入问题。而这个政策对地州的购房客户也是最大的吸引力所在。

　　同时，买房落户的政策并非仅贵阳一地在实施，实际上全国多数二三线城市，包括贵阳周边的成都、昆明，以及经济更为发达的地处东部地区的南京、厦门、苏州、福州，甚至包括直辖市天津和重庆，都有类似的户籍调整性放松政策。事实上，户籍管制的松动既是大势所趋、也是实现社会公平的基本前提，以此来质疑贵阳市有关部门的用意，实属毫无意义。

　　住房与城乡建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮在某次行业论坛上就发言表示：“有助于普通老百姓、低端收入群体、住房严重困难群体自住性需求和改善性需求释放的政策，就符合房地产调控政策；有助于中西部地区的城市发展，有助于这些地方的城市扩张，有助于更多的农村人口向城市稳定移居或定居落户，就符合房地产调控政策；有助于老旧城区改造，提高中国城市竞争力，改善社区环境的政策，就符合房地产调控政策；有助于增加供给、平衡供和求之间的对比关系，有助于这个产业健康发展的，就符合房地产调控的方向。”

　　“21世纪之后的第二和第三个十年，就是要大力推进而不是放缓抑制包括贵阳在内的以及遵义等二三线城市的一大片中部西部城市的扩张、改造、建设和发展，才能真正实现房地产调控所期望的那个目标。”陈淮如是说。

　　责任编辑_胡堃

　　>>1月12日新浪乐居大型看房团火热报名中...