上市公司人福医药:变卖房产为哪般？
2012年即将收官，为了交出一份像样的年报答卷，上市公司年末突击，剥离旗下的房地产资产的案例明显增多。据悉，部分上市公司之所以选择‘变卖房产’并非为单纯增厚业绩。
近日，人福医药发布公告称其房地产剥离计划获得股东大会全票通过，这意味着，继中恒集团之后，又一家以医药为主业的上市公司完全退出房地产领域。
受房地产调控政策影响，非主营地产业务的上市公司开始“变卖房地产”，将旗下经营房地产的子公司剥离。近期春晖股份、电广传媒也先后与房地产业务“划清界限”。
避免“披星戴帽”
太平洋证券研究院副院长张伟明对记者说：“上市公司剥离房地产业务的原因总体来说分为三种，改善业绩、为再融资铺路、聚焦主营业务。”在“卖房卖地”的A股上市企业中，有一部分上市公司为避免进入ST股的行列，不得不出售旗下的地产，春晖股份和南京医药就是例子。
春晖股份三季度财务报表显示，2011年前三季度实现营业收入9.58亿元，同比减少38.5%;归属于上市公司股东的净利润亏损6780.62万元，相比去年同期扩大7386.59%，现金流净额亦为负值。在连续两年亏损的背景下，摘帽不久的春晖股份将面对被风险警示的可能。事已至此，拍卖土地资产成为春晖股份盘活现金流、改善年报最快捷的方法。
根据春晖股份近期发布的公告，该公司将拍卖旗下的广东三埠假日酒店以及位于深圳和开平的两处土地资产。若拍卖成功，或将为春晖股份带来8500万元的收益，则其2012年前三季度的亏损将被填平。
处于相似情况的还有南京医药。该公司2011年净利润巨亏1.83亿元，若今年不能实现扭亏，将被迫“披星戴帽”。该公司2012年三季报显示，其今年前两个季度分别亏损2296.89万元和2794.78万元，虽然第三季度实现了5193.21万元的净利润，但年报能否扭亏依然是未知数。为保年报业绩，南京医药同样打起了变卖旗下房产的主意，这些房产共有三处，总值在2.44亿元左右。
值得注意的是，在南京医药打算出售的三处房产中，位于中山东路486号的南京医药大厦正是该公司目前的注册地和办公场所，足见南京医药对资金的渴求。
也许是形势所迫，除变卖房产外，南京医药发布公告称还将转让旗下子公司中健之康供应链服务有限责任公司41%的股权。而对于转让理由，南京医药称是“为改善公司2012年年报，回收现金流”。从出售地产到出售子公司，看来为了避免“戴帽”南京医药付出很大成本。
相比以上两家公司，*ST国药的保壳之战显得更为惨烈，该公司已于2010到2011年连续亏损，而今年前三季度则继续亏损236万元，若今年第四季度无法弥补前三季度的亏损，则退市几成定局。非常形势下，*ST国药出售5.38万平方米的工业用地，换取1.21亿元的款项，约为公司三季度总资产的两倍。
“一些上市公司之所以剥离旗下房地产资产，是出于改善业绩、盘活现金流的考虑。”张伟明说道，“以医药公司为例，医药行业是弱周期行业，而房地产又属强周期行业。在目前地产调控的大背景下，适当出售地产有助于上市公司缓解现金流压力，对于一些经营业绩不好的公司也能达到挽救业绩的目的。”
为定向增发铺路
除去挽救业绩、盘活现金流的原因外，一些业绩尚可的上市公司剥离房地产业务是为重组及再融资做铺垫。
近年来，监管层对于房地产企业融资加大限制。2010年10月，证监会发布新规，暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请将征求国土资源部意见，不久后更是叫停了房地产企业的再融资审批，一些主营业务并非房地产开发的上市公司受到影响。
近日，华星化工宣布出售旗下子公司华兴建设投资有限公司的全部股权。该公司三季报显示，今年前三季度实现营业收入7.13亿元，同去年相比小幅减少0.43%;归属于上市公司股东的净利润867.17万元，同比增长131.38%。由此可见该公司业绩尚可，并无业绩压力。
事实上，在华星化工宣布转让子公司股权的前几天，该公司发布了非公开发行股票预案，拟以每股4.36元向华信石油发行股票，募集资金用于年产30万吨离子膜烧碱工程项目、配送中心建设项目、偿还银行贷款。发行完成后，华信石油将持有华星化工不超过60.61%的股份，成为新的控股股东。华星化工此前股权结构极为分散，若定增方案顺利实施，华信石油将成为持股61%的大股东。华信石油隶属的华信能源，是年营业额逾百亿元的综合性能源贸易集团，华星化工借定增获得华新能源这一强力股东入主，无疑将提高企业的竞争力。
但由于华星化工的子公司华兴建设投资有限公司涉及地产业务，华星化工的定增遇阻。可见，华星化工之所以转让华兴建设投资有限公司股权，是为定增清除障碍。
人福医药近日宣布剥离旗下的房地产业务，该公司房产项目共有3个，包括子公司武汉当代物业发展公司85%股权以及东湖开发区约300亩房产开发项目和另外一项500亩开发项目，三项资产合计作价约5.84亿元。
“公司对房地产业务涉足较早，但并未将主要精力投放在上面，并且就当前的政策而言，房地产业务对再融资有较大影响，因此目前希望加速剥离该部分业务。”人福医药证券事务代表吴文静向记者这样解释道。
长江证券分析师刘舒畅对此表示：“本次转让宣告公司正式退出房地产业务，进一步向医药主业聚焦。公司年底前将完成剥离房地产业务，届时再融资不存在任何障碍，有助于加速推进不超过6000万股的非公开发行方案的实施。乐观预计，2013年上半年将完成再融资。”
专攻主营业务
事实上，在发布资产剥离公告后，人福医药强调，此次交易使公司进一步剥离非医药产业，符合公司坚持“聚焦医药产业，做细分市场领导者”的发展战略。在1997年该公司上市之初，所有的业务只有尿激酶、赤霉素等，相对较为单一。此后该公司先后涉足生殖健康、环保、房地产、金融等产业，规模不断扩大。公司在医药行业这一主行业上始终处于中游水平，今年的涨跌幅在医药行业内仅名列第26位。
“从宏观角度来看，在企业发展之初适当发展房地产业务，开展多元化经营，是上市公司的发展方向之一;然而企业发展后期，若想做大做强，聚焦主业、增强企业在行业内的竞争力是一个明智的选择。”张伟明说。
以房地产企业身份上市而后转型医药企业的中恒集团，该公司曾拥有医药、保健品、房地产和酒店业四大业务板块。今年以来，中恒集团逐渐将精力聚焦在医药领域上，而对地产板块的业务进行了逐项剥离。今年年初，中恒集团公告称，根据国家政策的导向和经营环境的变化，决定退出房地产业务，今后的主业将以制药为主，把健康、保健食品业发展为主要辅业。
无疑，地产调控政策使一些上市公司急于与旗下房地产业务“划清界限”。彼时房地产市场火爆，上市公司争相进军房地产领域，欲从房地产行业中分一杯羹。近两年，投资房地产的行为明显减少，直至近期出现上市公司加快剥离地产业务。
天风证券分析师林乔松对记者表示，“房地产企业在融资及贷款上依然存在困难。虽然二季度以来房地产在信托以及融资渠道方面的情况相比去年有所好转，但国家对地产行业的调控政策未变，房地产行业未来的发展依然需谨慎看待。”
事实上，这样的变化显示出资本的逐利本性。在房地产暴利的时代，不管制造业公司也好，医药公司也罢，上市公司争相投资房地产以沾上暴利的光芒。而在楼市调控的大环境下，这些公司又纷纷对相关资产予以剥离，可以称得上是嗅觉灵敏，从另一个方面也反映了资本市场的浮躁。
来源：新金融观察报
