“城镇化是主流核心热点，会持续一年时间。”一位喜欢炒作热点概念的私募负责人对《第一财经日报》记者如是称。在中央提出大力发展城镇化概念后，从建筑行业股票到电力设备到地产股，再到12月20日热炒的汽车股，都被认为与城镇化有关而被炒作。国信证券2013年投资策略认为，从十八大以来城镇化将是2013年甚至未来更长时间的投资主题，因为这是新政的经济推手。但经济学家华生称，如果城镇化走以前的老路子，而不是新城镇化建设，那么这个可能是要失败的。

　　近日落幕的中央经济工作会议将“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”作为单独一项任务列出，这是本届年度会议有别于往年之处。资本市场对城市化的炒作正是如火如荼，但市场对于城镇化有着多种不同的解释。

　　而知名经济学家华生在河北崇礼举办的“中国城市发展论坛”上给目前城市化概念泼了一瓢冷水，他认为股市都炒城镇化，无非就是政府卖地步伐加快了，开发商拿地的步伐加快了，大家再来一次围绕着土地的城镇化，如果这样搞，这个城市化是要失败的，基本上没有转型的。

　　国家发改委城镇研究中心主任李铁同样在“中国城市发展论坛”上称，实际上我们的户籍城镇化率才35%，差16个百分点，农民工和外来人口没有算进去，他们在城市里没有享受到福利，在任何有关城镇化的政策领域，还是要关注真正的7000万流动人口的过程。

　　北京一家私募负责人对记者称，城镇化一条腿走不通，这不能仅从房地产和基础设施来考量。海通证券宏观分析师同样认为，“新”城镇化表明政府期望城镇化不再走老路，要改变粗放型的城镇化趋势，并弥补传统城镇化的“欠账”，也意味着新型城镇化蕴含着重要的经济含义，涉及到城镇化步伐、城市人口规模变化、经济结构调整和产业结构调整等方方面面。

　　在中央提出城镇化建设，市场对土地自由流转抱有很大期望。对外经贸大学副教授李长安认为，城镇化的核心是土地制度改革，如果农村土地不能自由流转，农民没有对土地的产权和话语权，农民不但自身无法摆脱对土地的依赖，而且会形成“逆城市化”趋势，使得城镇化进展缓慢。进而农村经济无法形成规模经济，城镇化仍将在冲突和斗争的轨道上艰难前行。

　　全国社会保障基金理事会副理事长王忠民在记者参加的会议上称，当土地地产制度改革，土地能够自由流转，小产权房能够合法交易时，那时房价才是大跌的时候，此前房价只能涨不能跌，因为需求和供给不会发生改变。

　　但是记者从相关部门负责人了解到，目前不太可能出台任何土地自由流转的政策，但是该负责人同时透露，目前政府的土地财政政策正在瓦解，因为对农民的土地补偿标准提高后，政府获利空间已经很小，在这种情况下，土地财政难以持续。

　　国泰君安分析师时伟翔认为，时伟翔认为，中国城镇化率的高点最大可能在67%左右，解决城镇化的途径必然包括过程抑制城镇化的欠账，这些需要每年3万亿的支出；而城镇化的良好发展则必须进行产业结构的高级化，带来人口红利拐点后的工资趋同和生产效率提升带来的工资待遇提高。