新浪乐居讯(作者 梁志超)沪上政企研各界人士齐聚，学习讨论贯彻党的十八大精神，探索房地产行业的健康发展。作为沪上房地产行业压轴论坛，《十八大后宏观经济与房地产发展趋势论坛》上周五在沪举行。在上海市社会科学界联合会指导下，上海市发展战略研究所房地产与城市管理政策研究工作室、上海易居房地产研究院、华东师范大学东方房地产学院主办了本次论坛。演讲厅内座无虚席，表明了社会各界对十八大后房地产的关注与期盼。

　　贯彻十八大精神，调控楼市保民生

　　华东师大副校长朱自强教授在致辞中表示，对于研究工作，需要紧紧抓住“政产学研用”这五个环节，我们的研究工作首先是在政府指导下进行的；其次，产学研是做研究的一个基本过程；最后，研究成果要能用，能为政府和政府决策提供信息，能产生效益和正能量。在研究房地产的未来发展时，要注意创新驱动、城镇化、生态文明等新的研究课题以及与房地产的互动关系。

　　上海易居房地产研究院院长、华东师大东方房地产学院院长、上海市发展战略研究所房地产与城市管理政策研究工作室首席专家张永岳教授主持论坛。他表示，住房是民生，调控在持续，房地产形势与十多年前有很大的不同，现在普遍重视研究，从国家、部委层面，到高等院校、行业企业、社会团体等都普遍重视研究，蔚然成风。今天，要进一步探索研究如何产生对社会经济直接的促进作用。本次论坛也是学术界研究领域响应十八大号召，贯彻十八大精神的具体举措。

　　此次论坛的主办方中，房地产与城市管理政策研究工作室是由上海市人民政府发展研究中心上海市发展战略研究所设立的，以决策咨询为主要任务的专业研究机构。华东师范大学东方房地产学院在17年之前成立，是国内房地产界关注的产业教育研究机构。上海易居房地产研究院是由上海市社会科学界联合会主管、并经上海市社会团体管理局登记注册、具有法人实体地位的专业房地产研究机构，2012年11月12日，再度荣获上海市社会科学界联合会颁发的“上海市优秀民办社科研究机构(2009——2011)”称号。作为上述三个单位的领军人物，张永岳教授介绍了目前的研究工作，其专题研究，包括宏观经济与房地产、城镇化与房地产、房地产企业发展战略，以及具有特色的关于地产文化的研究；其专项研究，则是政府、社会团体、企业方面委托的项目。他提出研究工作要“三有”：有思想观点；有材料支撑，以事实、数据为依托；有应用价值，对政府决策、调控楼市有参考，对行业企业发展有推进。

　　业界形成共识，房地产市场的稳定是中国经济稳定的基础。可以说，稳定是贯彻十八大精神的根本。本次论坛共有三个专题演讲，政企研专家代表从三个角度进行了论述。

　　2013年房地产市场振荡上行　

 　上海易居房地产研究院副院长杨红旭进行了题为《2013年房地产市场走向何方》的演讲，他认为在经历了2012年探底、筑底、复苏阶段后，2013年的房地产走势基本是振荡上行、有惊无险的格局。

　　1、2012年：探底、筑底、复苏

　　2012年房地产市场呈现三部曲的特征，即探底、筑底和复苏。从时间上来看，3月份为春季行情；6月份淡季不淡；9月与10月，“金九银十”失色，但成交量仍处在一个高位盘整的阶段；10月是暖冬楼市。纵观2012年，楼市行情不断趋好。

　　杨红旭认为，分析住宅与土地的成交量变化，将比分析别的变量显得更为重要。从全国商品房销售面积的同比增幅来看，2012年抬头迹象明显。具体到10个典型城市，其商品住宅成交量在7月份高峰后，有所下滑。到了11月，再创新高。总体上来看，交易量处于一个高位，而这也代表了我国房地产市场的一个趋势。

　　从土地成交量来看，全国开发企业土地购置面积同比值出现了一个筑底反弹的迹象。当然，由于土地市场滞后于房屋市场约半年时间。因此这一逆转可能会在2013年2月完成。具体到10个一二线城市，其土地成交面积也呈一个上升的趋势，回暖迹象明显。从一二线城市土地成交均价看，也有类似的趋势。

　　从价格指数来看，同比值处在下跌反弹的阶段，而环比涨幅仍然小幅存在。在总结房价涨幅前5位与跌幅前5位的城市后，可以概括出“西北坚挺，东南重灾”的特征，这与当前楼市调控息息相关。。

　　最后，以国房景气指数这一行业温度计来总结2012年楼市的一个特征，房地产行业正处于一个筑底反弹的复苏阶段。

　　2、2013年：振荡上行、有惊无险

　　对2013年房地产市场的预测，杨红旭认为，总体上看，房地产市场趋势表现为一条线：振荡上行、有惊无险。

　　报告对2013年房地产市场各项指标进行了预测。在全国商品房销售面积的预测上，认为增长率会达到20%的水平。在70个城市的房价同比增幅上，认为在筑底反弹的基础上，会继续有所上升。而从房地产开发企业土地购置面积来看，10%的增长水平也是有可能达到的。最后，在对国房景气指数的预测分析上，报告认为上扬的过程将会延续。在这一些预测的基础上，总结出2013年的一个特征：房价会有打压政策，成交量会有下降，但价格没有大的变化。

　　3、预测的基础：政策与市场走势

　　对于2013年的预测，是根据目前政策和市场的走势而得出来的。

　　杨红旭认为，从宏观面来看，今年三季度经济已经见底，由于宏观经济与楼市的协同性，楼市复苏的可能性增加。而从政策上来看，2012年，中央死守，地方突围，货币政策放松。但是到了2013年，在房地产调控初见成效，但依然不稳定的背景下，中央政策将变得趋紧，地方也会变得跟随，而货币政策会表现得趋稳。这一点，也成为预测的一个基础。

　　需要特别强调，用货币政策的走势来看房价的走势，预测效果较好。根据经验，他指出，以M1来衡量货币政策走势与房价的走势很吻合。这也说明了根据货币政策可以得出房价的走势。

　　当然，供求关系仍是影响未来市场的一个重要因素。第一看库存，自2011年12月份以来，全国的库存量处在一个高位震荡格局。到了9月份，由于房企推盘量大增，这个库存量出现了井喷的势头，随后出现小幅下滑。第二看存销比。这一走势更能反映出住宅去化周期和趋势。9个月应该成为一个合理的水平。总体上来看，2012年，这一周期值出现了下滑，其中一二线城市的存销比低于9个月的水平，去化较为顺利。而三线城市的去化周期明显偏大，为15个月的水平。第三，从全国楼市来看，全国的住房新开工面积同比增幅出现下降来看，明年供不应求可能出现。从供应量来看，住宅新开工量在同比下滑的阶段中，已处于一个筑底的阶段。从逻辑上讲，这对房价上涨有一个拉动的作用。

　　从商业地产看市场容量及其合理规模

　　论坛上，华东师范大学商学院副教授、上海易居房地产研究院副主任孙斌艺博士发布了房地产与城市管理政策研究工作室承担的“上海市商业地产市场容量及其合理规模研究”的课题研究成果。认为上海商业地产市场高速发展，日趋成熟，但近年来投资过热和总量过剩问题也凸显出来，因此有必要深入研究探索上海商业地产市场的容量，寻求商业地产建设的合理规模，从而为上海市商业地产持续有序发展特别是全市商业地产整体规模控制提供参考和决策依据。

　　1、政府过度引导，总量存在过度供应倾向

　　基于对商业地产市场容量影响因素的总结和定性分析，孙斌艺介绍，报告运用了灰色关联的研究方法，从社会经济、收入水平、消费水平和人口特征四个观察角度选取了15个指标进行定量分析，关联度计算的结果显示，储蓄存款余额和人均GDP分列第一、三位，反映出居民财富水平的快速增加对于商业地产规模的影响较大；第三产业从业人员排第二位，说明城市产业结构的变化对商业地产规模有较大影响；国内外来沪旅游人数排第四位，表明作为国际化大都市，来沪旅游人群是上海商业地产发展的重要支撑；此外，人口密度和常住人口两个反映城市人口规模的指标对商业地产规模也有较大的影响。

　　根据国内外相关研究成果和对商业地产市场容量的界定，报告最终形成了上海商业地产市场容量测算模型的设计思路，即从商业地产租用者的角度出发，商业地产租用者愿意租用商业地产从事商业运营的基本条件为租用者可以通过商业经营活动获得利润，而这个利润足以支付租金并获得最低的预期利润。测算结果显示，2003-2008年上海商业地产市场容量增长速度与商业网点面积基本协调，商业网点面积小于商业地产市场容量值，但2009年以来上海市商业地产整体规模存在偏大倾向，且这一倾向存在概率较大。

　　综合模型测算结果与上海商业地产发展现状，报告将上海商业地产发展存在的问题归结为两方面。从总量角度看，政府过度引导，总量存在过度供应倾向。发展商业地产可以创造税收、提供就业、拉动消费和提升城市形象，因而成为各区域政府争相打造的民心工程，税收、金融和财政等一揽子优惠措施刺激大型商业地产项目纷纷上马。从结构角度来看，大型项目聚集，部分区域扎堆重复建设。在零售商业趋于饱和、增长空间有限的情况下，商业设施的增长导致城市“商业蛋糕”的重新瓜分，较高的人均商业面积对应的只是较低的经营效益，商圈重叠以及定位同质化导致的“贴身肉搏”使竞争恶化、坪效下降，造成资源浪费。

　　2、五项建议：解决时间和空间上失衡

　　报告提出五项建议，以利于政府及市场参与者互相配合、因势利导地解决商业地产时间和空间上的失衡：

　　一是弱化政府政策导向，发挥服务功能，建议政府弱化以鼓励或抑制商业地产开发的导向性政策规制市场，充分发挥政府服务功能，一方面通过严把审批关引导合理商业项目建议，避免盲目投资，另一方面，加强信息公开工作进程，强化与开发企业沟通；二是协调区域发展需求，减少形象工程，遵循市场规律，统筹规划，构建功能、产业、形态既有差异又融为一体的多中心城市空间布局，进一步加强商业网点的科学规划，使商业地产与城市布局和不同区域功能区发展相协调；三是创造稳定的金融环境，丰富融资渠道，金融部门尤其是银行业需建立良好的风险控制机制，加强引导和监管进入房地产业的信贷资金，此外，积极引导发展直接融资模式，通过引入公司债券、房地产投资信托基金以及保险资金等多种形式构建多元化融资渠道，缓解开发商还贷与资金需求的矛盾，解决退出机制问题，减少短视行为；四是强化项目前期科学论证，优化运营模式，科学论证项目选址和功能定位，合理利用“订单式地产”开发模式和“统一招商，统一管理”的经营管理模式；五是线上线下互动发展，关注电商发展趋势，强化实体商业平台的展示和体验功能，并通过电商平台推动招商，提升出租率，通过与电子商务互动发展寻求发展机遇。

　　楼市稳定是经济稳定发展重要基础

　　上海市人民政府发展研究中心副主任、研究员，上海市经济学会副会长朱金海以“全国及上海宏观经济发展趋势判析”为题进行演讲。他强调，住房是民生，房地产市场的稳定，是中国经济稳定发展的重要基础。

　　1、从两对关系看

　　中国经济从去年的两会，就一直强调“稳”，一切工作以稳字当头。同时，把原来GDP8.2%的目标降到了7.5%。房地产市场的稳定是中国经济稳定发展的基础，可以从三个方面来看：

　　稳定房地产对稳定固定资产投资的关系：基础设施建设在固定资产投资中占有很大的一块，高速公路已经建了8万多公里，铁路也已经建了很多，未来对固定资产投资中所占比重将会逐渐减少；房地产以前在固定资产投资中占到30%，今年只占到20%左右，未来房地产对稳定固定资产投资具有很大的作用。

　　房地产与消费的关系：对消费的拉动主要是两块，一是汽车，引领性的消费，对消费的拉动力度非常大，一般占到30%，今年1-11月才占到7%，汽车如果对消费的拉动性下去了，那么，房地产对消费的拉动，今年也只占到10.5-12%；未来消费领域的增长，靠什么拉动？还是房地产。房地产对财政的影响，其占到地方财政收入的20-40%不等，教育、医疗占到地府财政支出的15%，钱从何处来？

　　2、房地产调控如何精准化

　　朱金海提出了房地产必须引起重视的几个方面问题。其一，上海到底要多少商务楼？现在各个区建商务楼的积极性很高，但面积到底有多少？大家都要建CBD，未来会不会出现同质化竞争？其二，保障房的适配性，目前相当部分的保障房无法分出去，选址偏僻是很大原因。保障房的配套工程如何解决和完善。其三，从限购政策的价值看，到底还是不是市场经济？调控房地产，到底采取怎样的政策？

　　演讲之后，进行了头脑风暴式的专家对话。华东师大商学院房地产系主任、东方房地产学院常务副院长华伟主持，中建一局五公司董事长李欣荣、上海东方低碳科技产业股份有限公司总裁龙胜平、温州红石资本总经理高铭、上海明华房地产有限公司董事长毛正峻展开对话，就房地产市场的发展前景进行了激辩与交流。

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