观点地产网 彭飞  梦回一线阵营的招商地产已越来越激进。

　　日前招商地产董事长林少斌公开表示，以目前公司拥有的土地存量和开发计划预计，2013年将力争实现百亿销售增量，并以“千亿销售百亿利润”为中长期目标。

　　林少斌具体谈到，预计2013年招商地产的货量在600亿元至700亿元，按照70%的去化率目标，公司2013年的销售目标将超过400亿元。

　　据了解，截至11月中旬，招商地产今年的销售额已达到300亿元，这已是其历史新高，如果真如林少斌所言明年能实现百亿销售增量，那么招商地产重新跻身一线地产商或许不再遥不可及。

　　千亿销售

　　招商地产敢于提出千亿销售目标，首先起源于去年初该公司在组织构架等方面做出的一系列调整。

　　2011年2月份，时任招商地产总经理的林少斌升任董事长，原董事长孙承铭则调往招商局集团担任副总裁一职，分管地产业务。招商地产在招商局集团内部也实质性地升为一级公司，并与金融、交通运输以及基础设施建设等方面重新形成三驾马车之势。

　　接着在2011年3月份，招商地产又宣布成立深圳招商商置投资有限公司，意欲加大商业地产投入，进入“住宅开发+商业开发与持有”综合服务开发模式，对房地产板块进行加速。

　　而在公司内部结构调整完成之后，招商地产进而在土地市场上大肆购地。

　　2011年全年，招商地产共在佛山、武汉、镇江、上海、青岛等地新获项目用地9幅，扩充土地资源285万平米，其中权益面积231万平米，较2010年的176.74万平米有较大幅度增长。

　　到了今年，招商地产的拿地态势更趋激进。据统计，年初至今，招商地产已耗资157亿元购入391万平方米的土地储备，拿地规模已接近此前两年的拿地总量。

　　然而，招商地产的扩张势头似乎仍会不断加码，林少斌日前还曾明确表示，公司在2013年的土地市场上仍然会积极参与，2013年公司买地量应该会在2012年的基础上进一步有所增加。

　　在外界看来，林少斌对土地获取的强烈意愿，与其上任掌管招商地产的直接原因有关。

　　“公司的目标是做一流的房地产开发商，希望未来10年能够进入到一线地产商的行列”，去年4月份，刚刚上任不久的林少斌曾坦率承认自己所负担的重任。

　　林少斌当时还强调，招商局集团的支持和背景，将是今后招商地产发展的最大优势。

　　但是，在招商局集团给予招商地产最大支持的同时，也相应的带给其极大的压力，这主要体现在发展速度上。

　　一位分析师曾指出，“在以稳健著称的招商系里，能在房地产调控之年加速扩张，第一说明集团上面给的压力很大；同时招商地产新的管理团队也开始注意增长速度的重要性，连续两年都有股东在股东大会上质疑招商地产发展速度太慢”。

　　该分析师还续称，作为招商局集团三大支柱产业之一的房地产，招商地产已经低调很多年，而且和系内的招商银行相比已经差了不止一个档次。

　　正是在动力与压力并存的局面下，林少斌上任后即提出“8年内销售额达到千亿元”的中期目标，招商局集团也提出招商地产要重回行业一线阵营的要求。

　　激进扩张

　　面对要实现销售额破千亿、并重回一线阵营的目标，招商地产选择了加快速周转的方式去实现。

　　而在启动提速战略后，招商地产在加快周转去库存方面也确实取得了一定成果。不过，在分析人士看来，今年招商地产能实现超过300亿的销售额主要是成功运用了“降价”策略。

　　今年上半年，招商地产无疑是市场上的降价先锋，其先后发起两次全国性的降价促销计划，降价幅度达到10%-15%。

　　对于招商地产今年的价格策略，此前曾与分析认为，相比过去的保守，招商地产今年确实比较积极，但这是转向高周转方式不得不面对的问题，因为招商地产的产品主要以中高端为主，但市场去化最快的却是刚需产品，如果要追求高周转，像招商这样的企业必须在价格、利润上让利。

　　另外，还有分析指出，在向高周转转变的过程中，需要更多的资金，也会推高负债率，招商地产的调整，在新的环境下会面临诸多问题，如果把握不好整体协调的转变，很有可能会失败。

　　然而，让利销售和激进扩张拿地，却令招商地产的负债率不断攀升。今年年初，其负债率只接近70%，但截至今年三季度，其负债率已升至70.48%。

　　同时，激进的拿地，亦令招商地产的存货进一步增加，截至三季度末，其存货达到583.14亿元，相比年初增长13.36%，达到历史最高值。

　　尽管招商地产2012年三季度显示其货币资金余额超过174亿元，但如今，三季度盈余的现金流约有一半都投进了土地市场。

　　同时，与在土地市场风生水起不同，近年来招商地产在资本市场却碌碌无为，2010年5月，筹备已久的50亿元增发方案早已胎死腹中，只好通过银行贷款弥补。

　　对于招商地产目前的资金状况，有分析人士认为，招商地产从2007年开始再融资一直没有踩对时点，发展所需的资金全部需要自筹，现在超常规的发展还需要招商局集团的全力支持。

　　就此，一位不愿具名的分析师亦认为，相对其规模而言，招商今年以来拿地已偏多，竣工面积将随大之幅上升，如计划销售偏低的话，其库存压力将继续上升，这对其资金能力是不小的考验。

　　此外，在今后开发区域的选择上，林少斌还提到，招商地产目前的战略是聚焦主要的一、二线城市，但也会兼顾三、四线城市。

　　对于招商地产欲往三四线城市发展的意图，分析认为，招商此举选择的时机其实并不算好，因为早几年像万科、恒 大以及碧桂园等都已经开始了三四线布局，而且收益不错，但近期恒 大却已开始表明要调整策略，收缩在三四线的布局，因为三四线城市的发展近期被认为是今后可能的最大“陷阱”。

　　“招商地产目前欲做大的心态有些急迫，其转型之路只是刚刚起步，然而转型本身是一个中长期的过程，也许要5年甚至10年，而且过程很痛苦，失败的可能性远比成功的可能性要大，因此，招商地产今后面临的风险会更大，其千亿之路并不平坦。”分析指出。