位于昌平的“水城御墅[最新消息 价格 户型 点评]”堪称北京最贵的小产权房，每栋售价高达2000万元到5000万元，其60余栋别墅的总价超过20亿元。不过，如此昂贵的小产权房由于被列入北京市国土局挂牌督办的非法项目之一，其中一栋别墅已被政府相关部门拆除，后续的拆除工作将继续进行。

　　日前，记者来到水城御墅现场，看到项目周边挂起了“建设、销售、购买小产权房屋属违法行为”等标语，东侧入口也已经被封，偌大的别墅项目内空无一人，十分荒芜。

　　纵观地方政府处理小产权房的案例，拆除无疑是主要方式之一。然而，有业内人士认为，对于造价如此昂贵的小产权别墅来说，强拆是一种很大的浪费，如何从源头上遏制小产权房才是最重要的。

　　总价在20亿元以上

　　水城御墅位于北京市昌平区郑各庄村北，一般人很难看出水城御墅是可以对外销售的小产权房，因为它是以“温都水城全景”的一个景点呈现在人们面前的。该项目在苍龙街入口的介绍牌上写着“北京市乡村民俗旅游村”。不过，当地人都知道水城御墅实际上是以“四合院景观”为卖点的小产权房。

　　记者在现场看到，水城御墅靠近定泗路的一栋别墅已经被拆除，在这栋被拆除的别墅东侧，还有一个“代租代售”的活动板房，也已“人去楼空”。“现在已经不能卖了，都被封了。”当地居民对记者说。

　　整个项目共有别墅60余栋，而据北京市国土局公布的信息称，将在后续工作中继续拆除剩余别墅，昌平区政府正在逐步推进此项目的后续拆除工作。

　　记者在现场看到，别墅规格普遍为带小院的双层晚清制式建筑，灰墙灰瓦、古色古香，很多别墅只差安装玻璃和内部装修、水暖设施等，如今窗户基本上都被木板封住。

　　实际上，水城御墅并非郑各庄村区域内唯一的小产权房项目。就在它的旁边，同为小产权房的宏福苑小区[最新消息 价格 户型 点评]已经发展成较为成熟的居住社区。小区内的二手房中介对记者说，宏福苑小区很大，按楼号算，超过80个。在2007年时，对村内居民的售价仅为1000元/平方米左右，对外则为4000元/平方米，如今售价已涨到9000元-11000元/平方米。在宏福苑小区东边，2007年建成、2008年拿到房本的杨各庄新村小区也有着类似的情况。

　　由于前一段时间炒房过户太过频繁，宏福苑小区[最新消息 价格 户型 点评]已经被禁止过户，不过中介人员信誓旦旦地说：“这种情况是暂时的，过一段时间还会放开禁令的。”而杨各庄新村现在还可以投资过户，中介人员更声称，杨各庄新村以后很有可能转成有大产权的商品房，具体程序大队会和政府协商，“如果转成大产权房，您的房产价值可以直接翻一倍。”该中介人员对记者表示。

　　成熟的交易链条

　　记者了解到，宏福苑小区所在的位置之前是郑各庄村民的耕地，然而，巨大的利益空间成为村委会、炒房者以及中介人员对小产权房交易的巨大动力，而宏福苑小区以及水城御墅的开发商正是郑各庄村的宏福集团。

　　一位多年深入调查小产权房的业内人士表示，小产权房的流转过户等交易程序已然非常成熟，不亚于正规商品房，开发商、售楼处、中介、过户组织运转十分娴熟，很多开发者实际上就是当地企业。

　　由于小产权房不合法，多数房产中介并不接受小产权房买卖的案子，但是在郑各庄，中介自有一套买卖小产权房的办法。上述中介人员说：“交易很可靠。”

　　据记者了解，宏福苑小产权房的交易在中介门店内由中介、买方、卖方直接交易，不能贷款，但是可以分两次付款，中介收取交易总房款的2.7%作为佣金，最后三方再到村委会或大队在房本上注销原户主，登记新户主，同时要按照原户主原始购房总价的3%交给村委会或大队作为过户费。由此看来，小产权房的交易程序相比正规商品房简单得多，这给交易链条上的人也带来诸多方便。

　　在这些小产权房周边，分布着不少别墅项目，如珠江壹千栋、远洋傲北[最新消息 价格 户型 点评]、温哥华森林、碧水庄园[最新消息 价格 户型 点评]等等，同时还有高尔夫球场等高端配套，这些都成为房产中介笃定该地区房产价值倍增的砝码。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟向记者表示，对于那些炒房者而言，国有土地和集体土地之间的土地价格存在巨大的差额，由此形成小产权房对大产权房的价格优势，这些都成为利益链上各种人获得巨大收益的来源。很多当地居民也非常喜欢投资这类小产权房，期待后期升值获得利润。

　　强拆带来的资源浪费

　　在北京，通州、顺义、怀柔、密云等郊区县都分布着小产权房，约占北京市场楼盘总量的20%左右。在人们的印象中，小产权房是“低价”的代名词，其价格仅为周边商品房的25%-30%左右，其购买者自然也是买不起商品房的中低收入人群。北京最大的小产权房社区太玉园[最新消息 价格 户型 点评]小区，其二手房售价仅为6000元/平方米，而其所处的通州房价目前在16000元/平方米左右。

　　但是，水城御墅[最新消息 价格 户型 点评]却与大多数小产权房不同，最低2000万元一栋的价格，其目标客户显然是有一定经济实力的人，是以小产权别墅作为第二居所的高收入阶层或者投资者。

　　与水城御墅定位一致的还有位于昌平区崔村镇的玉墅馆，其一栋别墅价格为350万元。而这两个价格不菲的小产权别墅都被列为非法项目，难逃被强拆的命运。

　　北京拆除小产权别墅的记录可以追溯到2007年。当年，北京责令拆除小产权别墅85栋，没收59栋，别墅被拆除后所占土地复耕。2010年，位于怀柔的水岸江南[最新消息 价格 户型 点评]的四合院别墅被强拆。

　　目前，北京市国土局登记在案的违法乱建小产权项目共计79个。而处理小产权房主要以禁止小产权房建设和销售为主，如强制停建停售甚至强制拆除小产权房。虽然强拆是解决小产权房的主要办法之一，但是，有业内人士认为，强拆只是最后的手段，容易形成资源浪费。

　　REICO工作室关于小产权房的一份报告指出，强制拆除或没收小产权房给购房者造成了资金损失，停建小产权房造成半拉子工程，大量在建、已建的住房建设资金和建筑材料被浪费，这无疑是对社会财富的巨大浪费。拆除小产权房后的土地并没有得到复耕。

　　虽然太玉园和水城御墅两者本质都是小产权房，但是它们的处理难度显然不一样。与水城御墅这样的高价项目相比，像太玉园这样已经有大批人群入住、以刚需为目标客户的小产权房已经无法用强拆的方式来处理。

　　事实上，小产权房在北京可谓是历史悠久，虽然政策三令五申其违法性，但是小产权房还是源源不断地进入市场。

　　上述业内人士表示，小产权房难以遏制的原因之一，正是背后集资建设者、售房人、中介、炒房者等组合成的这条利益链条难以被彻底粉碎。从乡村集体层面看，由于在小产权房的开发建设中不用交纳土地出让金和各种税费，小产权房即使销售价格相对低廉，但村集体仍然可以获得超额利益，得到几倍甚至几十倍于征地拆迁补偿费的开发收益。

　　张大伟认为，小产权房治理，应该从土地制度、交易链条等上游空间入手。只有进一步规范集体土地流转制度，才能从根本上杜绝小产权房无序泛滥的现状。

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