编者按：11月20日，《广州市物业管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)开始向社会征求意见。业主大会成立难、物业收费不透明、监督不力等物业纠纷是否将就此逐步得到解决？

　　从立法规范角度出发，《办法》在立法层次、起草机构、听证范围的合理性方面还有诸多问题亟待发现和改进，长期关注广州物业管理发展的专家学者对此有何高见？

　　从实践层面出发，《办法》关乎广大业主群体的权益，倾听广大业主的权益诉求，是《办法》走向完善的不可或缺一环。

　　12月11日，新浪乐居携手《华南地产论语》，展开对《广州市物业管理办法(征求意见稿)》的讨论。论坛现场不仅有专家见解，还将有业主代表亲自讲述广州物业管理现状。

　　新浪乐居进行全程网络图文直播，敬请关注。

　　直播时间：12月11日14:30开始

　　直播地点：新浪乐居

　　主持人：

　　王瀚：华南城市研究院生态环境与低碳城市研究所所长、研究员

　　论坛嘉宾：

　　胡刚：暨南大学管理学院教授、中国城市规划学会委员

　　周活宁：广东省和谐社区发展中心主任

　　邓鸿：广东省华南和谐社区发展中心学术交流委员会研究员

　　张玉峰：广东省华南和谐社区发展中心相关人员

　　赵绍华：广东创基(广州)律师事务所合伙人、广东著名律师

　　周玉忠：盈科律师事务所律师

　　谈锦钊：广州社科院高级研究员、华南城市研究院副院长

　　钟炬：华南城市研究院地产研究所所长、研究员

　　黄穗诚：华南城市研究院房地产纠纷处理中心主任、研究员

　　以及来自广州各大小社区业主自治委员会的业主代表

——————(以下为直播内容，专家及主持人观点不代表本网站立场)——————

　　王瀚：各位下午好，欢迎各位参加今天97期华南论语地产，今天讨论的是《广州市物业管理办法(征求意见稿)》。

　　周玉忠：广州市物业管理办法是由来已久。2009年以来广州市房管局两次推出过征求意见，现在征求意见稿是在房管局两次征求意见基础上的改进，应当说是向着正确的方向靠近。原来稿里有一条，参加筹备组的人就不能够当选业委会候选人，但是法制办把这个条款删除了。但是从物管法、办法以及到房管局的文件，这样规范性法律层次越高越空洞。法律层级越低就越管用，这样的办法恐怕法律层次是最低的，但是与房管局文件一样也许对我们的影响将是最大的。就算目前很多的案件法院也不怎么考虑物权法，还是更多考虑房管局怎样。办法制定的科学性以及发布实施之后的有效性，应当实行这样几个观点，第一，我们《办法》应当是落实《物权法》，让业主对小区负责。《物权法》精神是业主自治，小区无论是现在怎样，将来是怎样，归根到底都是要由业主买单，除了这个之外，其他任何人的包办代替都是不必要的。这是第一，必须要以《物权法》落实，推动业主自治作为出发点。

　　第二，保证行政部门应当是依法行政。应当落实法律关于指导与协作的职责，应当限制破坏与干预的动机和行为。现实中，我们也发现很多的案例，业主往往在努力筹备，历经千辛万苦，政府部门让它很难有所作用。比如说，你筹备7-8年正准备投票，政府部门跑到小区说筹备组是违法的，他们不需要承担任何的责任。你的指导和职责要落到实处，而不是宣布业委会死亡，宣布业委会代表没有资格，等等这方面需要注意。

　　办法里有一个筹备组组长的规定，说筹备组组成人员60%为业主代表，但是又规定筹备组组长是由街道办办长和政府人员担任，又规定2/3以上的多数罢免筹备组组长，哪怕你所有的业主都反对，他要求2/3的业主罢免，你们全部反对也没有用，这里是别有用心的条款。还有一个条款是成立6个月完不成任务就解散，这不是折腾我们吗？我们原来想筹备业委会，现在倒退成了筹备组，把困难程度一步步向前移。现在甚至倒退到反复推选业务代表，现在他把推选业务代表做的非常复杂。这个事情是越做越难，越来越麻烦。

　　第二就是对于政府权利怎么限制，怎么落实协作和指导防范干预和破坏是最核心的问题。在《办法》里有一点说的非常离谱，为什么业委会发展停滞，就是业主自治意识底下，他们对十多年的不作用从来没有反思。但是十多年有没有发表业委会的报告，广州有多少筹备组，多少小区他们是一无所知。业主自制底下当然也有问题，但是这个问题是长久的问题，现在摆在面前是如何普遍建立业主大会，并让业主大会运作起来，这是当前最重要的问题。

　　业主素质高，我们就有高的办法，我们业主素质低也有低的办法。我们要顺应目前现状，如何建立便利的可操作性的细则，使得业主大会的决策和执行得到实时有效的化解。我们成立业委会第一个问题要找业主。现在法律规定由开发商和物业公司提供，这个当然有道理，但是他不提供提供的是假的，业主没有条件做，只有房管局有条件，但是房管局不给你。法律规定房管局对他们不作为的行为有处罚，但是房管局从来没有。立法就应该规定参考其他的城市和香港的做法，业主的名词和小区的权数有开发商提供，不提供就处罚，再不提供房管局必须提供，房管局在每次业委会召开都要保持业主名字的更新。

　　今天讨论的是发挥社会各方面的力量促使政府的反思，也带动业主反思，使得业主大会的发展和业委会建设回到快速轨道上，让番禺区五年业委会减少一半的悲剧不应当重演。

　　我就先说这些，谢谢大家！

　　王瀚：接下来我想请几位专家谈谈各自的看法，首先想请赵绍华律师谈谈您的看法。

　　赵绍华：关于广州市业主大会和业委会成立事，可能很多年前就已经在争论，广州市业委会成立比率比较低，广州市试图想通过立法的方式促进业委会成立，多年以来，业委会成立非常难，另外已经成立的业委会在换届选举的时候也是受到种种条件的限制，结果原来的业委会不能够进行有效换届选举，根据《广东省物业管理条例规定》业委会到期不准在行使业委会的权利。

　　前几天有几个业主到我律师楼，2007年业委会已经到期，2009年和2010年到期业委会公章没有收走和物业管理公司重新签订合同，并且没有经过任何业主同意把物业管理费涨上去，有几家业主不交，物业管理公司起诉到法院，法院判决业委会到期，你跟物业管理公司签订的合同是无效合同，但是他实际上提供了有效的物业服务还是要收费，竟然是无效，收费也是无可厚非，但是有一点是依然按照无效合同确认提高的标准收费，我感觉法院做的有点太过分，你一方面承认合同是无效，你即使提供了服务收费还是按照旧的收费标准收费，最好是按照成本价，按照酬金制收费，但是他依然支持按照新的提高管理费收费，当然业主就很不服气了。无论是政府方面说，还是从司法环境上说，小区业主自治非常困难。

　　我也代理过物业管理公司和业主打过公司，只要是打官司就是一边倒业主败诉，无论你物业管理服务是怎样的，有没有签订任何合同，就像羊城铁路规定都是他们一句话，不交就起诉到法院，还是要交钱，没有过胜诉的。

　　当时在广东省物业管理条例立法听政的时候，基本上大多数听政人员非常反对由政府部门主导，大家都认为业主，起码广州市自治能力比较强的情况下，完全没有必要政府主导，包括街道办事处、镇政府、镇委会、村委会都是协助，现在又把监督、指导放上来，最让我们无法接受的是筹备组的组长还由街道办事处的代表担任，如果说这样的人在内心里不愿意业委会成立的话，还真的成立不了，无论筹备多少年都成立不了。所以我认为，无论是法律层次怎么样，国家的政策法规出发点是好是坏不在于第一条立法的目的是什么，而在于里面条文到底是给公民业主行使权利设置障碍还是行使权利保驾护航，我认为里面很多的条款需要修改，特别是由政府主导这条需要大修改。

　　我就讲到这里，谢谢。

　　王瀚：刚才两位律师谈了自己的看法，下面我想请周主任谈谈看法。

　　周活宁：今天是实况转播。今天法制办的处长去北京，他原来要派陈科长过来，陈科长说没有得到领导批示没有办法来，我们这次是开头，这周末会有一个大会。刚才律师已经开了头，一是筹备难，还有前期物业的问题，前期物业本身应该是临时物业管理，现在好象变成法定的前期管理，业委会程序决定聘请新的物业公司，但是物业公司继续赖在那里，这也是今天讨论的问题。今天来的还有一个换届难的案例，现在凤阳街(音)政府完全取代业主自我选举，业委会选举在有效进行当中，4月份叫停，8月份街道组织一次选举，结果400-500人只有100人参选，昨天又组织一次还是100多，政府部门估计还要选下去，居委会没有全体参与选他，他居然倾尽自己全部的力量选。我们并不是跟业委会争权，我们而是跟部门管理讨论那些权是我们的，并不是我们跟政府争权。各位业委会委员、筹备组成员、业主代表会紧紧围绕《广州市物业管理办法(征求意见稿)》，不要带太多情绪谈对事和其他的问题，集中在这个话题。

　　王瀚：因为黄老师以前接触多维权以及法律，黄老师有什么看法？

　　黄穗诚：刚刚听了几位嘉宾的发言，我感觉在阐述观点的时候有角度上的倾向。从立法上来讲，《物业管理办法》进行立法，从立法的角度讲不同利益寻找平衡点，所以某一方面对已有做法不满意可能要提出不同意见。今天我听业主代表方向比较多，今天政府角度没有来，物业管理公司也没有来，我的感觉就是今天是以业主角度谈《物业管理办法》立法的问题。谈到这里我觉得必须要明白，业委会非要成立吗？为什么要成立业委会？产生物业管理纠纷根源究竟在哪里？据说10年前中南五省物业管理大会在广东大厦召开，当时出了一本论文集，当时根据现有情况的分析，物业管理纠纷里占绝大多数是前期在建造过程中，由于执法不严，由于没有履行相关监督责任导致一些后遗症在物业管理阶段产生，成立业委会的小区往往是前期物业过程中产生矛盾很大，没有竣工验收业主节收楼，在这种情况下业主当然会有意见，有意见当然迫切要求成立业委会。我有时到楼盘看处理纠纷时，我感觉有一个很大的问题，小业主买楼的时候究竟是看我们买卖合法性如何，还是看我们套间，看朝向，看装修，我看在座90%以上都是看户型和装修，哪有看买卖的依据，一进去证件不全集资房都会产生后续问题，收楼的时候没有拿到房产证当然会成立业主委员会，一看面积也不对头，原来是建15层，现在怎么是18层呢？这要联系起来，我们要组织业委会。一是因为我们购买人无知，完全不看项目建设合法性，买卖过程中有没有依照这个来做，没有的话当然会有很多的问题。

　　成立业委会顺应这种情况产生，当时在中南五省物业管理会议上就说到一个情况，香港也不是家家成立业委会，因为这是完全义务劳动。一般退休人或者是自己损害比较严重的业主参加业委会，真的是吃亏了没人说，我看到很多的业委会成员两头受气，业委会成员既给业主骂又给开发商打。这种情况下必须要关注业委会《办法》立法制定。在这种情况下，关注立法，我们作为业主的角度也要考虑，现在业委会给人购并，一是因为利益损害，还有就是争业委会主任。在广州地区我分析过有相当一部分业委会关注自己的亲戚当业委会，现在要公示财产，现在业委会成立是否立法规避亲戚朋友不能当雇员呢？我觉得一方面要盯着政府公平、公正、公开，一方面对于物业管理公司要依照物业管理转为物业服务性质。国务院物业管理条例修订的时候非常清晰，现在我们政府、业主还是把它变成物业管理公司，这是一个悲哀。就好像出现了漏水、违建，其实最大权利机构就是业主委员会、业主大会，为什么不请求业主大会呢。我觉得趁这个机会从各自角度谈谈，就是立法时候怎么样达成公平公正从根本上解决问题。

　　回到刚才物业管理纠纷的根源，物业管理办法上必须增加这样一条，就是接管，物业管理企业，我们叫物业管理服务企业。在进行物业管理接管时，必须要重新按照住建部要求严格审查符不符合接管办法，如果不符合坚决不能进场。如果不是这样，一旦进场意味着这个楼盘就合格了，就可以收费了。这种绝对不能出现，没有达到竣工验收备案，没有验收绝对不能进场，现在过半数根本没有验收就进去就收费了，这种导致了以后非常严重的物业管理纠纷。里面公建配套齐不齐全，绿地面积够不够，设备够不够，等等在接管时都会落实，免得业主收楼的时候出现这种纠纷，那种纠纷。

　　现在我们有分户验收，分户验收是执行建筑法要求，就是在竣工要求不能出现裂漏，小业主在收楼的时候发现裂漏，这是物业管理公司的责任，每一户都有一张条，这是非常关键的一条就是接管办。

　　王瀚：刚才有一位业主代表举手发言，接下来请您发言。

　　嘉裕苑小区业主代表：我是天河北路449号嘉裕苑小区业主，也是第三届业委会秘书。我们现在的小区，新的物业合同2009年12月31日到期。11月13日，我们业委会通过招聘选择新的物管，现在老的物管赖着不走，现在变成两个合同，一是不合法合同，二是合法的合同起不了作用。他们不退出的理由是有一个业主提出业委会选聘不合法，没有1/2票数，所以不合法，并通过法院起诉拖延。经济法有一个诉讼保全，有一个诉讼保全保证金，业主要求暂缓合同指法，而且一定要有保证金，而且保证金还要重。保证金的作用是保证新合同在暂时停缓的时候，物业管理合同的损失。损失表现在两个方面，一是质量损失。旧的物管不作为很多的东西，包括外墙、清晰、外围环境变化还有水管修理，电机修理不作为，引起了后果是环境差，楼价升不起来。二是有形损失。研究维修的合同可以提4%作为公共收益，老的合同没有这条，所以我们是两大损失。新合同由于业主起诉暂缓执行遭受的损失谁来负责，如果你要暂缓也行一定要起诉业主，一定要有一个保证金。政府指导意见一定要严，包括房管局、街道办执法的时候一定要严，不严，合同是没用的。

　　黄穗诚：刚才有律师讲到关于无效合同物业管理费怎么判的问题，这里存在法律知识的问题，你没有诉求法院就不能判。无论在维权还是在立法提建议的时候，必须以法律的说法为依据。我看到提纲里讲到《办法》在立法层次、起草机构、听政范围的合理性方面还需要有诸多改善，但是没有提到落实等方面怎么做，我觉得大家应该提高法律意识。

　　周活宁：大家集中在《广州市物业管理办法(征求意见稿)》范围，我想集中一下，今天时间很难得，在小区业主委员会成立筹备组阶段，还有换届阶段，还有跟物业公司签订物业管理合同，旧的物业公司应该及时退出，行政部门应该采取什么样的手段保证新合同能够在小区里实现，还有我们业主委员会委员候选人条件里面都有，大家是否需要从征求意见稿里征求业主委员会当选资格，现在很多人谈到，可能也是各个小区普遍出现的问题，很多都是因为维权点就是没有交管理费，管理费是债权债务的问题，不应该成为当选业委会资格的问题，这是很多业主关切的问题，希望大家紧紧围绕这几个问题讨论。

　　黄穗诚：我提一个建议，既然是立法讨论，我建议谈具体法条，如果你提出纠纷现状今天三个钟头讲不完，谢谢。

　　世纪花园业主代表：我是世纪花园业主委员会，主要依据广州市征求意见稿，逐条逐次进行了分析，提出了业委会的一些意见。我们意见一共分11条。首先，我们学习中华人民共和国的立法法第80条，80条说地方法规效力高于本级法律效力，我发现很多篇章和条款就是高于上位法，在这个文件里上位法就是广州条例包括国务院规则24号文件，下位法就是我们要讨论的管理办法，管理办法制定过程中所整合的条例条款上，我发现很多都违规。我很关注一个词“组织”，什么是“组织”，组织辞海上讲就是一种安排，把个体事物进行集中形成系统化做出的安排决定，这样才叫组织。在管理办法里很多方面都是这样。

　　下面我按照管理办法从前到后一条条我发现有问题跟大家讨论，我发现第15条其中提到两句话，第一，负责组织指导成立业主委员会，业主大会会议筹备组。“负责指导成立”这就违反了上位法规定。无论是《物权法》还是广东省物权管理条例，政府部门只有监督和管理的作用，没有一条说组织活动。里面本身有第三条就是履行指导监督的职责，第三条又规定自己不用组织了，又剥夺了业主成立业主大会的权利。街道政府没理由把我们权利剥夺，是否成立应该由业主说了算。80条就很明确了，在管理办法方面，我很疑惑，有的地方出现了组织，有的地方出现了指导，法律是要逐字逐条来抠。别有用心的官员就会抓住这一条，“法律规定让我来组织的”。第15条还有一句话，具体筹备组人员和名额分配由街道办事处和镇人民政府决定，筹备组人数由7-15人组成，这是上位法所规定，人数的决定不用街道和人民政府决定，上位法说由街道人民政府认可和批准公告，没有让你决定多少人，你这样一规定，就把需要担当筹备组的人组织在一起，他把一些小名堂人放在里面，这样如何保证我们的公平性。街道在任何事项决定过程中只能起到协助作用，这是法规赋予的权利。业主事务应该由业主自行决定，这是符合小政府大社会管理趋势。

　　第二点意见是第16条，业主代表应该根据业主管理局推荐，按照票数多少决定。他把筹备组成员人员形成按照推荐票多少处理，这条也很不利于联名业主筹备组成员，往往联名业主是发起人，发起人的动机是完全为小区利益，不为了小区利益，谁吃饱了撑的干这个工作？这一条落实很不利于联名业主成为业主成员。发展商说我权数很大，发展商和街道想控制业委会，我们业主大会要怎么成立。应当增加对联名业主成为成员的保护条款，联名业主报名筹备组可以优先成为筹备组成员，前提是符合筹备组成员。

　　第三点意见第17条，筹备组业主代表应当是物业管理处业主，并符合下面条件。他可能参考广东省物业管理规定，上面有写，业主委员会候选人参选资格暗示缴纳物业管理会，他也没有说筹备会成员关于物业管理费的说法，这一点政府又套用过来。我认为他违反商业法，也很不切实实际，往往是业主抗拒物业交管理费，实在是解决不了问题的时候，才想成立业委会。如果是这样规定，因为违反了上位法，把上位法业主候选人条件套到筹备组成员身上也不对，也跟实际条件不符，我建议废除。

　　第四点意见，委托筹备组居民委员会代表和其他业主代表召集主持。这句话说了一半，组长由街道工作人员当，我本人没有意见，我认为谁当都没问题，因为筹备组人员也要服从少数服从多数的问题。你当了组长，你说开会就开会，说不开会就不开会，你老是拖延时间，我们业主委员会要成立到什么时间？这一条可以参考广东省物业管理条例29条规定，对于业委会召开有这样的规定1/3以上人员可以提议召开业主委员会，我们可以变通一下，也可以规定1/3筹备组成员提出就可以召开筹备组会议，只要筹备组会议开了，我有60%的人员是筹备组人员，组长来不来无所谓。上面说了2/3人可以罢免，我不罢免，我可以发表意见就可以。筹备组规定，决定什么时候召开业主大会什么时候投票，全是筹备组说了算，他想定就定，不想定就拖，那样就糟糕了。再这上面我强调必须加上1/3以上成员同意，就可以提出召开筹备组会议。哪怕组长不来，有1/2以上人签名就可以公告到外面，哪怕筹备组组长不盖章都可以。这一点是非常关键，如果不把这条加上去我们会议很难开。

　　第五条意见是24条。首届业主委员会委员候选人也是按照推荐票推荐确定候选人，这条我姑且不论那么多复杂的程序。如果按照推荐票多少来执行，那么完全违反了上位法，广东物业委员会条例明确规定，推荐和自我推荐。如果都是推荐票，那么自我推荐来当候选人就不行了，这样一来又给街道有可乘之机，他不想让你当，就是推荐票少。所以这条绝对不可以，不能用按照推荐票数多少确定候选人办法来决定候选人。这与候选人可以由业主自荐相矛盾，自荐份额肯定赢不了推荐人，这也是上位法业主推荐产生的由来，这样做就是不公平。谁是候选人应该是筹备组人员定，街道管那么多干嘛，你还定推荐票数多少。你要筹备组人员干嘛，筹备组就是干这个事，一般都有报名表，每个筹备组成员可以看候选人资力、业主有没有时间，或者是筹备组成员有表决就可以了，你还搞推荐票数，那么业委会要成立到什么时候。

　　第六点意见第25条，他上面写公示筹备组，如果业主委员会不符合广东物业管理条例规定条款，这里有一个条款说不交管理费的不可以是候选人，这条也要取消，这是合同制关系，他不交管理费你可以到法院起诉。

　　第六点意见第26条，这是最离谱，上明明确规定6个月内筹备组一定要把票开出来，我的业委会是113天搞定。上位法规定，6个月召开业委大会，你以为是选村委会，选村委会是不记名投票，我们是记名投票。如果有这条，就给政府留把名，联名业主成立筹备组开始哪一天，怎么拖也拖到半年，半年没搞定我就给你取消，这条非常不合理。上位法规定很灵活，只是规定了召开，业委会筹备组就很灵活，只要6个月召开，选票时间由筹备组确定，我估计我小区1000户我投票就3个月，我的票数搜集50%以上，我觉得可以开了，你不够50%以上业主参加业主大会是无效的，你收的是记名票，实现都可以规定，我3个月可以搞定就规定3个月，3个月再搞不定再推迟，再搞不定筹备组太累了，有可能就不搞，现在规定半年是不可以。

　　整篇管理办法就是下位法违反上位法的规定，业主大会召开的标志就是开始收集选票，并不是弄一帮人召开就可以，业主大会有三件事，上门征求意见，集中讨论和业主代表大会召开。召开业主大会就是开始发选票，大家开始投票，至于什么时候决定由小区代表定。业主大会就是15个人，小区大就时间长，小区小就时间短，必须有充分时间搜集业主票，然后才能统计表决。大家设计时间的时候一定要有充足的时间搜集选票，这是筹备组的权利。

　　第八个意见52条，要求业主委员会鉴定规范财务管理制度，这是对业委会成立以后管理的规定，目前广州很多小区出现业委会这里的出现，被物业告我们，很多的情况是因为自身财务制度不健全，没有按照严格的财务管理规定。52条规定太笼统，只是建立规范的财务管理规定，是否要做帐，是否要做户口，是做一本章还是两本章，有没有发票呢？如果一票规定很烦琐也很麻烦，但是最起码抓住一条建立业主委员会银行帐户，因为任何一个组织如果要建立银行帐户必须提供相关文件，在提供过程中就可以健全我们的财务制度。建立财务制度首先要人民银行批准开户许可证，首先要提供税务机关出局的税务登记证，你要办税务登记证要提供税务代码证，你首先要到刻章，不然你把枪都交给别人，你怎么监管。52条应该加一条。

　　第九点第57条，业主委员会要街道组织，这还是不能由街道组织业主召开大会，业主事情永远只能由业主自己决定。办法里第80条规定没问题，制定《办法》的人真的有一点毛病，关键词语的用法在哪些地方用的都是统一，不能一会儿让政府组织统一，一会儿又指导。《物权法》和《广东省物业管理条例》是非常的严谨。我们业主要一条条审，真的发布就完蛋了。

　　第66条，酬金制改为包干制，为什么不实现包办制实行酬金制。我小区的前期物业管理，当初发展商为了卖一期和二期，他前期物业投了很多钱，为了三、四期忽悠业主买，投入了大量的人力和物力，建立的酬金制完蛋了，到时候他投进去的钱说超资了，他肯定不会结余出来给业主。但是超支，钱也要业主付，到时候你让退出的时候，他说前期我是亏的，是否让业委会把钱赔给我，66条要改成包干制。你为什么不写酬金制和包干制，而是恰恰规定酬金制？

　　第89条违规处罚，建设单位按照本办法10条规定，向物业所在地向街道办事处提供名册和电话号码。这条还好，这是明显偏帮物业公司的条款，我不知道是为业主办事还是为物业公司办事。广东省物业管理条例有规定，你责令不交不是批评了事，广东物业管理条例要罚5万，广州市要与时俱进才行，就是挠痒痒的批评改正，这个很难。这条里面完全可以添加，如果拒不改正，通报批评，由国土局提供名册给筹备组，我觉得国土局真正与民争利，而不是夺利。现在国土局40块钱一张单，有名字有业主，目前广州市只有公检法三个部门才可以出示警察介绍信。我在这里加上周律师意见，国土局提供是必须，有什么理由不能提供，花钱就能提供，不花钱就不能提供，这是什么世道，必须要免费提供。我就这11条意见。

　　周玉忠：香港立法也是这样的。

　　邓鸿：办法的第一条提到“鉴于业主自治意识不足”，这位业主的表现是有利反击。我随便谈一下我的看法，我是华南科学中心研究员，我叫邓鸿。

　　他所逐条所讲的内容，我记得在5-6年前我们和几个律师和业主把逐条过了一遍，上报给法制办以及对应的部门，但是我觉得我们一直没有得到反馈的意见，我们看到今天的条文以后，我觉得我们的工作都白做的感觉。

　　我今天想说的是作为立法，作为政府某一个部门具体操办的人员，我希望大家有清楚的认识，什么样的认识呢？社区才是未来的家。你担任什么职务你有多少钱，你是什么身份，你回社区的时候，你就是社区成员，你回到家要么是孩子的父亲，要么是孩子的母亲，要么是家庭成员，你的职务和金钱在这里暗淡了，你要有家的感觉。

　　社区治理，我的观点是要回归到社区成员自主选择，我不提“自治”，“自治”有排他性，我认为每个人都有自主选择权。你有什么样的标准自主选择呢？就是《物权法》，有关物业负责方面就是《物权法》根本大法指导我们，《物权法》留了很多空间给大家，实际上提供给大家就是业主自主选择的权利，而这些权利包括了很多严格，其中有一些严格是期许，我们应该搞好邻里之间的关系，这是中国传统文化和平相处的习俗，法律上没有形成文字，但是你在居住的时候你会自然的严格这些期许。

　　另外，法律不可能面面俱到，在社区里物业与业主之间的关系，还有业主与发展商之间的关系等等，一个法律就可以包罗万象吗？不可能，这是人应该回的自然中做到。你到马路上不能把车停到路中间，高空不能抛物，这是品质是自然约束我们的。我讲的这些还是要针对管理办法的某些条文，有好心可能没有起到真正好的作用。

　　现在是把很多行政管理任务落实到主委会的身上，这也是政府部门的习惯，这是比较懒惰的现象，我只要把任务交给居委会就行了，居委会和业委会都是群众组织，《物权法》赋予了业主委员会成立的依据，居委会也是城市居委会组织法法确定的地位。两个在立法成立的角度讲，法律平等性来讲，两个组织是平等，不存在领导与被领导的关系。现在你也可以把很多办法，很多想叫业主自律以及各方面做好的方法，直接赋予业主委员会行业协会或者是联合会组织机构上，你通过行业的自律，群众组织的自律，你不需要找另外一个部门，这个部门也不是政府部门，实际上是政府委托部门。

　　要考虑到居委会演不愿意做，有没有时间做。现在有很多事情是利益驱动，利益驱动做的时候我们就要深思公平性和合理性这些问题。这次反响比较大的就是通过《办法》把好多权利置换了，好像有一点偷梁换柱的感觉，这里包含权利与利益的诱惑。假定了业主素质低，我感觉条例可以逐条分析，对“组织”一词，每个条款细致到这种程度，这是有利的反驳和佐证。

　　我再讲一个小故事王安石变法，王安石全体的军队收于国家，战时是兵，农时是民。总要有负责练兵，练兵的人就确定在5月30日，5月30日就是割麦子的时候，小麦是6月1日一天割，你要请假就要给钱。就像刚刚提出来该不规定的规定了，不该规定的规定了。地下的人利用设置不完美，找到权利寻租的机会。我们在制订法律办法的时候是否要多一点智慧。

　　谢谢大家！

　　王瀚：钟总是国学方面很有心得，无论是物管也好还是房地产也好，目前客观的说都面临各种的矛盾和冲突。其实我们的国学讲究和谐，看是否从国学方面有智慧能够指导有用的东西。

　　钟炬：今天听了业主代表还有嘉宾的发言，我也学到了很多东西，很有感受。大家从业主角度谈这个问题，我换一个角度，我从政府的角度谈问题。

　　作为政府如何思考这个问题？十八大讲的五位一体，政治、经济、社会、文化、生态都要加强建设。十八大提出加强社会建设的方针，从这个角度来说，过去的状况是大政府小社会，未来发展是大政府大社会然后再过渡到小政府大社会，按照十八大的要求我理解就是做大社会。这是政府上层的意思，现在有没有下达到基层呢？我觉得还需要时间。

　　另外我非常感触的是最近习近平总书记提出了“中国梦”。从社区的角度看，什么是社区的“中国梦”？中国梦最终的目标是实现大同社会，近期的目标是建成小康社会。什么是小康社会？小康社会有一个标准，民间有一定的自治能力这是小康社会的一个标志。自古以来，官就不是太多，我们看戏其实也是一样，我们以前政府组织基本上到一个县为止。县有多少人呢？一个县太爷、师爷、捕头，就把整个县管理齐了，现在县多少人？为什么现在需要那么多处理事情，而我们古代只需要很少人处理事情，反过来看古代的时候，古代大部分的时间除了战争，除了分裂之外，在古代社会大部分的时候我们处于世界GDP、综合国力、文明程度都是最高的国家。而我们从GDP来算，只要中国在和平统一的情况下，都是占全世界百分之几十，最起码几十比今天美国占的总量大。

　　我们在以前很长时间住在小康社会领先状况下，这时候为什么我们要考虑县太爷等几个人管一个县，其中因为是人数不太多，最重要的是自治。所谓的社会，社就是拜土地神，会就是聚会。我们现在的小区和社区，把社区做大后，一是符合小康社会的目标，二是也是社会稳定的基石。我也很理解政府有一些官员，担心社区自治之后管理不好管，我个人认为恰恰相反。我站在政府角度来看，社区成熟起来以后，社区对政府的管理绝对是利大于弊的事情。

　　我认为政府应该“不作为”，刚才有一些法律专家说，限制是政府作为了，一方面是担心，怕社区业主自治能力，法律意识不强，他担心也是好心所以是插手很多东西，这是太有作为了。我认为，政府应该把条例定好让他们自己谈，刚才黄专家讲了公平、合理、公正，定下来后让他们自己谈。物业公司与业主之间的关系，只要你放开用市场力量约束物业公司，这样又用业主自己的力量主动选择。能买房子的人都是聪明的人，从这个角度说，把社会做大，对政府来说绝对是利大于弊的事情。政府不需要设置太多的障碍，也不需要对业主有太多的担心。还有一点，政府通过社区发展还要培养所谓的乡绅，在香港叫太平绅士。刚才邓先生提了法律不可能把所有东西都管到，还是要自治。在香港有一个太平绅士，在中国有人大代表和政协委员，还有乡绅。这些人，政府对他们有一定的信任，业主对他们也有一定的信任，这样人存在是和谐社会，社会稳定很重要的基石和支柱，这种人多了，社会就会很和谐。比如说同德围矛盾很复杂，政府有有创新，他任命民意代表的政协委员做协调人，现在把很多问题协调的看上去不错。我相信每个小区社会矛盾没有同德围那么复杂，那么尖锐，通过一些民间或者是半官方，或者是民间官方都能人口的机构和人做一些有益的事情，我相信会对政府对社会管理方面有益的帮助。

　　岑村业主代表崔先生：我们小区成立了9年，入户人口达到95%以上，筹备业委会已经两年半，现在筹备委员会都成立不起来，筹备委员会组成人员报了三次。今天报了，他不说没问题，过了几个月你找他，说怎么样，他说不行，少人。我们第一次报了6个人，再加居委会、街道、开发商就够了，他说你要8个人，加上他们11个人。过了一段时间又说太少人，要到15人。

　　我们是2010年7月份交的申请。我们每栋楼选了一个楼长，我们90栋楼选了70个楼长，已经很完善了，他说不行。报到天河区国土房管局审批，报到国土房管局只是备案，他说等着再商量商量。我们第一次开业主大会中间有一个插曲，到8个人的时候，他让居民盖章了，居民委和业委会是平级，没有被管和管理的关系，推到居委会，我们跟居委会说我们要开一个宣传会，行行吗？居委会同意了。我们开会了，第二天城管科去了，你们有50人签名，现在你们只有25人，人数不够。我说你让我开也要开，不让我开我也开，指导规则不是领导规则，指导规则下面写了，可以参照各个省的条例执行。当时我们就开了。

　　我们小区210户50%都是大学老师，都支持业委会的成立。我觉得群众的力量和智力不是太低下，2年办成立不起来，光一个筹委会就准备两年多，到现在还不行。我们小区所有公共设施都进去，我们小区两个会所、一个游泳池、篮球场和网球场，这是属于物业公司控制，你没有业委会，你没有业委会平台不可能跟他对话。

　　我记得有一个人讲《物权法》时，就是四个自治，自我管理、自我服务、自我约束、自我教育，这是业委会成立的宗旨。我们给天河区政府党委书记写信和街道办事处写信都没有回应。给街道办的信已经邮出去了一个月了，不知道怎么样了。

　　珠江新城粤海丽江花园业主代表：我们也和他们两个部门打交道，也觉得这两个部门在指导过程中都不具备水平，我们小区是国企物业管理公司是酬金制，我们一样没办法。我今天就想问一下，如果没有业委会，我们怎么维权。法是依不了，可操性是很差。业主自治的可持续性也是有一点问题，换届的时候，这一批能否找到很好接班人，如果接不了班，乱了起来，业主利益损失了怎么办。在大环境下，我们现在是否应该讨论下，物业怎么维权。物业离我们太近，人力安全以及资产的保值，没有业委会，政府又不作为我们要怎么办，这是很纠结的问题。

　　海滨花园业主代表：这位女士提出的是很好的问题，现在成立业委会非常难。我们海滨花园也筹备了一两年，但是我们筹备组是成立了，但是走下去很艰难。

　　刚才周律师讲的已经很概括，存在的一些困难就是政府造成。里面的法条，名义上支持你，但是里面的条条框框完全是障碍和刁难，对我们很苛刻，有一些东西根本做不了。我觉得现在有一个最不合理的就是，一开始为什么筹备组那么难，开始要十个推荐一个。刚才世纪花园先生讲的很快，从一开始推荐就很困难，十个推荐一个，如果你有十个人当筹备组，还要身份证，还要拿业主的身份证，有一些业主根本不愿意给你房产证身份证，这里本身就是刁难。好在业主很支持，拿出房产证和身份证支持我们，但是一步步走下来是很多的问题。管理处多么牛，我们贴的东西一贴就撕，他要我们搞一个票箱。《办法》很难操作的。

　　我们现在走不下去，还有面积的问题，为什么双过半？为什么不能业主过半就行？面积非常不清晰，《办法》没有讲什么面积，是按照规划局的面积，还是测量报告书。我们查规划局报告，400块钱查一份，但是他不承认这份。这觉得这要取消掉，不要搞双过半，双过半绝对是刁难。

　　周玉忠：双过半的立法意图是面积过半，面积投票表决本身没有错。人数过半是为了牵制面积过半，使得大业主有否决权，但是立法原则性的规定是有合理性，但是在实践操作中没有意义，因为大业主没有通过业主自治维权的必要。因为开发商跟物业公司都是侵权者，从来不是受害者，所以他不需要通过业主大会决定指挥别人，他不需要业主大会决策，小业主是要通过业主大会决定。我们要参考其他城市和国外做法，规划部门在规划时就应当列出来小区面积分布状况，房管局在每次业主大会提供人数投票权的状况。你要对面积投票权进行限制。上海就有对面积投票权就有限制，你哪怕99%的面积你投票权只有30%，要分摊到其他小业主。你只要对面积有限制，前期物业管理可以取消，房子卖出了10条立即成立业主大会，后期的事情跟开发商没有关系了。

　　开发商开发商你开发完了一边去，以后的事跟你没关系，就要切断物业管理与房地产开发出售的关系，建管要分离。现在前期物业管理是通过虚伪的程序，将建设开发强使延伸到小区治理。管辖区实质小区前期为了卖房子做了一些投入，过了十年之后那时候必须是自治，你必须要投钱了。

　　珠江新城粤海丽江花园业主代表：不是竣工以后才招投标，开发卖楼之后就可以招投票搞物业管理，现在开发商是这样，但是不是公开招的。

　　成立业委会不是一件容易的事，但是有一位大师问过，我们小区的目标是什么？其实就是今天开会的主题，业主认为是小区的主人，这个意识现在大家都开始有了，以前都是家里的主人，这套房子的主人，小区的主人没有。但是现在随着不断发展，刚才哪位先生说的那句话很奇怪，以前业主发生的问题都是延续，但是我个人认为从2008年、2009年从这几年业主要求成立业主委员会，完全不是为了利益，那只是成立业委会的突破口，只是一个契机，大家还是抱着和谐社会的想法，希望拿回社区主人翁的位置回来。

　　至于有些人通过业主委员会干什么，你说《办法》是担心什么东西，这些问题政府考虑多余，业主可以对业主委员会提出一些指导性意见，甚至是标准文本都可以。前几年成立业委会主任自身发生了问题，业主会自身消化。今后如果成立业主委员会，假如通过今天公开公正由业主选择的业委会这种事情很难出现。就算没有百分之百的东西，出现了问题怎么办，按照条例，业主会通过法律程序告你，我罢免你，完全没必要用所谓的《办法》约束。

　　现在先说新规定如何严禁。我个人认为，首先是基于现状，责重面是偏向所谓的指导和管理，这个问题怎么处理，告诉大家你必须要这么走，对于所谓的指导人员，你要这样的安排，或者是参照什么法。另外就是对物业公司，纳税人不交税我就罚你，但是为什么对物业公司不能这样做。你首先应该听一下为什么不能成立筹备组，他明白了以后可能会更好一点。这是我个人的意见。

　　邓鸿：我有一个建议，我们论坛是讨论《办法》，大家抛出这么多的问题。大家展望一下，你需要什么东西。我们在讨论《办法》不足之处的时候，我们也要对政府加很多的肯定，从没有《物权法》到有《物权法》，从过去物业管理把词汇改成物业服务，我认为温家宝总理，我们的政府在这方面考虑是非常严禁和细致以及智慧，一词之差差很远。另外，我觉得现在居住小区展望一下未来，我们在小区里的生活是为了幸福，要思考幸福，幸福广东，幸福社区。要考虑到幸福两个字，要去思考这个问题。

　　如果《办法》脱离了这些根本东西，比如说国家构建和谐社会。前任胡总书记提出科学发展观，还有习总书记提出新社会发展的宗旨，你要通过这个东西定义一下，《办法》能否符合党中央和国家大政方针，不光是美好愿望，而且要在实操的时候切合要点，而不是增加障碍。

　　张玉峰：首先我们希望政府建立这个东西是有必要，政府也是希望把这个事做好，出发点是无可非议的，但是做这个东西首先要要看现实，先要实际调查下，看看现在是什么情况。现在并不是没有办法，但是为什么会出现这种情况呢？其次在这个基础上写出一份切实可行的方案，而不是像很空洞无用的东西，更不用说刚才徐主任所谓不合理的地方，因为这些东西都是显而易见的东西，我明白出发点在哪里。

　　邓鸿：我对张主任话总结一下，按照张主任奖罚实际上立法《办法》制定过程最好有个案讨论和参与，把个案讨论问个案应该怎么解决，然后把他理成法条的语言，是否应该请周律师、赵律师以及周主任，愿意从事这方面社会公益人士参与到立法当中去，他就是小学水平他想他考出大学水平是难为他，你干脆不要指责，你就提出一个诉求，能否广州法制办在立法过程中找一个机会让他们讨论个案，然后拿出来你现在的办法，对应个案怎么解决，这是具有建设性的。

　　王瀚：今天讨论其实也涉及到合理性，我自己理解合理性不是内容本身，我们也谈到层次和机构，这些已经不是《办法》本身的内容，但是确实涉及到合理性，就等于是社会各个方面应该怎么吸取意见或者是建议，接下来我想请胡教授谈谈您的想法。

　　胡刚：这次广州市出台《广州市物业管理办法(征求意见稿)》，从去年开始国家提出要进行社会管理创新和意见，大环境有很大的变化。国家和省里层面还有实际的要求，在两三年完成百分之百建业主委员会，我想广州市出台这个东西也是在大背景下，上面要求他搞这个东西，加快广州业主委员会，业内城市成立业主委员会是70%-80%，但是广州在全国成立业主委员会是排在后面，这里有很大的距离。这是一方面。

　　第二，内地一些城市为什么业主委员会成立比广州来的快，我们知道广州是工业比较发达，内地城市是政府统筹比较多。内地城市业主委员会发挥的作用并不一定是非常好，等于是在政府支持下推动下成立，是这样的现状。政府强力的推进业主委员会的成立。研究广州的实际情况，我个人觉得现在的业委会大多数掌握在开发商手里，现在在政府支持下，先把业主委员会权从开发商手里拿过来，先成立起来。如果政府来做，成立以后就像内地一样，先把业委会成立过来，政府主导的业委会至少比开发商主导的业委会好。我们不可能一下子成立，政府主导可能比开发商好。上面也是有指标的，几年内要怎么样。三年百分之百成立起来，虽然成立质量不是很好，但是在政府推动下和指导下，业委会先由居委会做，先把权拿过来，然后在第二步选举候选人。

　　胡刚：第三，今天的题目非常好，我们小区业主是小区的主人，最终应该是由业主来决定物业管理。

　　第四，什么是业主委员会？小区里私人范围是私人的，共有部分的是大家的。共有部分怎么管理？是有业主的份。开发商占的位越多，比例就越高，这里需要有更大法律修改。不是他占很大部分的面积，他占50%的位置就有50%的权利，这在法律上需要做调整，他也只能是一票，其他的小业主是按照面积，比如说他有两栋房子在里面，他有两套房子的权利。现在为什么还有开发商的权利呢？这需要国家从法律上限制。就是对开发商和大业主权利的限制，归根到底还是要符合经济组织。居委会不一样，居委会是社会组织，我是这样的理解。

　　今天我们开这个会议讨论，我的出发点是能够让广州更多委员会成立起来，成立比不成立肯定是好。

　　王瀚：谢谢胡教授。下面有请谈教授谈一下。

　　谈锦钊：今天是谈《广州市物业管理办法(征求意见稿)》，这是物业管理办法，首先是行业管理的办法，对于业主和物业管理公司来说是消费者与提供服务者之间的关系，物业管理公司提供服务，业主消费买他的服务，是消费者与提供者之间的服务，首先我觉得这是行业管理的问题，而不是组织与组织之间的问题。管理办法应该讲的是行业规定，如何规范。首先对它提供的服务应该有什么项目，这个项目的收费应该怎么样，如果违约应该如何处理。这点应该摆在与消费者和提供服务者之间的关系。从点来讲，管理办法首先是行业管理办法，要制定细则，里面提到收费问题，比如说花草的水应该放在物业管理费里收，但是这个很不规范。物业管理费有一个上限，开发商为了不突破上限，一般是1.8元每平方，这种情况下收费一共会收公摊水费和电费，所以管理办法要管的很细。这是第一，不要撤到组织与权利之间的斗。我业委会与物业公司之争，这里有权利之争也有利益之争，这就搞大了，我觉得这个方向不对。对行业修改是行业问题，发生了问题要如何投诉，不是每个小区成立了都要跟你对抗，这样越做越糟。如果你有什么问题对物业管理公司不满你到哪里投诉，投诉多少时间给你回复，违反了如何处罚，这些都是应该做的。

　　还有就是业主委员会与地位的问题，实际上我们的政治管理体制就是街道办事处，上面就是居委会。其实街道办事处承担了很多政府职能，居委会又是民间自治成立的，但是事实上是街道办事处上属机构。如果你申请一个社团组织，民办非盈利企业都可以，但是你要成立业主委员会必须要处理街道办事处和居委会的关系。你不被他领导，你是属于什么性质，你是经济组织还是民间需求权利的组织。首先是我们修改好《广州市物业管理办法》，然后再出一个《广州市住宅业主委员会管理办法》。当然物业管理办法应该说到具备什么规划，什么条件上应该有业主委员会。具体讲到业主委员会这块应该有另外一块办法关系。有的城市根本取消了街道办事处，而广州还把街道办事处作为公务员组织，各个城市不一样。这说明了政治体制改革中，业主委员会应该取得什么样的地位，要把这个事情弄清楚。香港一栋大楼叫做业主立案法团，我们是把政治组织的问题和经济矛盾交叉，越搞越复杂，我觉得首先要分开来讲，不要穿插来讲。

　　业主委员会的性质、权利、利益、换届都牵扯了很多问题，不是那么简单。当然可能背后有很多经济的利益和经济的关系交叉在里面。你说物业管理公司不好，我就把你PK掉，把你炒掉，那么你后面是否有什么关系，他表弟成立一个物业管理公司想进驻，这样就很复杂。不要把行业问题把政治经济组织交叉在一起，否则越做越冲突。

　　谢谢。

　　周活宁：我谈一下谈教授的话题，我觉得今天的话题非常好，我很赞同胡老师的基本判断，现在虽然在学界讨论业主委员会是经济组织还是社会组织？毛教授认为社区金融基于建筑物和区分所有权共有物权建立起的组织，经济性判断就跟香港业主法类似，但是胡教授和黄专家谈的有一点类似，他觉得今天讨论的《办法》觉得是行业的办法，我觉得在《办法》之前两年来讨论都是广州市业主大会和业委会指导规则，就是两星期前把《办法》放在网上征求意见那一天，第二天法制办就叫我和其他两三个人小范围的听证会，我说李处长为什么一夜之间就变成了管理办法，既然国务院广东省都有条例，我们广州市何必在搞一个原则性的办法，广州市今天很多业委会谈的是我们需要可操作性的细则，就是周律师所说的。大家谈谈天，干嘛这么多年成立不了筹备组呢？话又说回来，就是谈教授和黄老师讨论的问题，是否我们真的不需要成立业委会。

　　刚才有人提出成立业委会的必要性，我经历业委会8年来，我总结我国很畸形的东西出现在学术领域或者是理论领域，刚才邓老师说是最正确的回归，我们首先不要考虑自己上班是什么行业，我们回到家是业主。我经常跟官员说回到家你就是业主。我们小区有一个高级军官，他说你到军区上班你是上校、大校回到家一律无效，回到家就是普通业主，这样大家谈话题就会有更多的语言。我们不是规范是否对物业有好处还是对业主有好处，开是对开发商有好处，对政府有好处，不是这样的问题。

　　我觉得业主真是小区住宅物业管理的主人，这样回归就好一点，就避免物业管理是行业的对象。我们回到家里把门一关你不要管我，我也不管你，这是我的私有部分。但是中国存在的问题是，打开门到市政路前共有物权的确认，我们大胆讲一下，各位你们可能还没有意识到共有产权跟你们完全有关系，在我小区8年来我跟很多业主说，你天天回来到市场跟人家讨论菜价是否可以1毛钱降价，但是你就不会回来小区每个人8万10万20万的公共受益和积累，不是他大方而是没有意识到。今天在论坛上是否可以在社会上发出一个声音，我们共有权不能再不关心了。高级小区物业管理还是由机关行政后勤中心供给，也就是说他们公共费用是由国家财政买单，他当然不会关注小区里物业费的上涨，也不会关注小区公共积累的流失，我希望咱们通过今天会议，能够使现在正在路上的小区业主维权者也好，治理者明白这一点，更多让干部和政府官员以及其他行业，特别是开发商和物业公司同情我们为了权利主张的行动。

　　我们搞物业管理办法也好，业主大会和其他的办法也好，不是单单为了维权，因为很多小区的维权就是他认为只有维权，结果维权没有成功也好，成功也好业主组织就解散了。我们研究的结果是，我们从组建业委会开始，一大家就要明白，我们将来的终极目标就是要把小区公有物权牢牢控制在所有业主手上进行全面实际的治理，这是我们终极目标。今天来的业主委员，不可能哪一天成立了业委会就不参加周主任你的会议了，成立了业委会我们就到点了。叶主任也是四年多来把共有物权拿到手上，拿到手上我们在根据小区具体的情况是给专业的物业公司管理。这是后期的问题，我们今天讨论的是掀起跟物业交界的问题，如果把这些理清以后，我们将来出台的什么都好就达到了我们的目标。

　　谈锦钊：我声明并不是反对业委会，这是很好的形式，但是这要一步步走过来，这个路要走很长，面很广，要谨慎处理。跟房管局、规划局、物业公司、居委会跟街道办事处斗没好处。民主自治本身也是一场斗争，这需要一步步做。

　　周玉忠：刚才听了几位教授的交流我有一个思考，首先是名称，80年代我国引进物业管理概念是指全体产权对小区物权的一种管理，所以物业管理是今天的主题。大的物业管理概念是包括业主自治的核心和本质内容，《物权法》说物业管理狭义的概念就是物业服务，就是物业公司提供的服务。刚才教授说的属于行业管理也没错，我们政府对于业主自治工作，就是选举业主委员会，成立业委会这个应当根据《物权法》来指导并协助。行政部门对业主自治的工作没有领导监督的权利，动不动就宣布业委会死亡，宣布非法等都是无效，同时对于物业服务工作你可以实施行政监管，该监管的不监管，物业公司不听话就吊销资质，不听话就驱逐出市场这完全可以，他该做的不做，你说物业管理行业法规就应该对物业行业进行监管，对业主进行协助。

　　一切经济的问题都是政治问题，一切政治问题都是利益交换，政治的利益就是经济的问题，经济的问题也是政治的问题。业委会从物权自治，社会建设来说是非盈利性社会组织NGO，从文化建设来说也可以说和谐的问题，所以说是政治、法律、社会各方面的概念，这并没有任何的问题。小区现在现状是中国大陆最具有现代政治元素的游戏场所，原来开发商公司和政府人不让你成立业委会，以前是粗暴，现在不是这样，现在都是合法的运作，你要成立业委会，我马上拉一帮人出来。我们要用理性和规范的制度约束，你也可以拉出一帮人，你是红营、蓝营都没有错，大家要有一个规则。你要夺权不是不可以，但你要通过筹备组，你要当业委会委员也可以，你要参选。你背后的目的在所不论，我们小业主不怀疑大业主，大业主也不要怀疑小业主，即便是谈在桌面上利益之争，这也是太过正常没有问题。但是如果你一味压制小业主让他们在合法途径找不到任何平衡和发泄，比如说我成立筹备组筹备50次，房管局踢回，业主可能就选择自杀式维权，再一个就要去散布。

　　小区的治理为什么是必须的，这跟国家是一个道理，国家的铁路再快，高楼在高都是物质，没有软件都是垃圾，小区也是一样，小区只是一个外壳，如果没有业主自治，就像买一个电脑只有外壳也是没有意义的，这是长久治理的需要，设立到城市管理各个环节的转变，包括规划到出售。现在政府为什么不重视物业管理，同时我在物业管理之前我已经捞够了，政府炒地皮发了，开发商、银行都发了，剩下的就是控制，而且这些小区都是最近十多年才开发，还没有进入到重大维修，入不敷出的阶段，一旦到了一个阶段恐怕撒手不管的阶段就到了，被迫自治。无论小区是否是自治，所有业主最后都要接受物质之后自治的后果。从小区利益割据从现实考虑，成立业委会，原来有一些领导认为原来没有业委会不是好好的，有问题就是业委会搞出来的。原来小区是殖民地业主只有消费权，这是虚假的命题，业主权利的回归和发展只是找到遗失的感觉，如果不拿回来小区崩溃的结果，如果物业公司没有业委会发展，就不存在物业服务市场，是靠掠夺、侵占形成房产霸权，想好好搞物业服务的人有好下场吗？能拿到小区吗？拿不到。

    第二关于小区管理，政府管制好象现在是有效，但是事实上也存在很大的风险。如果你没有有效的运作，你看香港的电视不是有一个公益片，你出问题了回去开一个业主大会，我们这出了问题居委会说你回家找业委会开，我们肯定不会这样。从长远和宏观角度来说，对于诚心经营的物业公司，对于诚心经营的开发商，对于依法行政的政府，所有方面从长远和根本来说都是胜利者，否则都是失败者，当然由全部业主买单。

    我们在立法过程中，只要侧重于内容上技术上的调整修改，因为这个我们已经折腾了N多年了，技术上的修改和进步很重要，但是根本上的需要是我们能否形成一种力量，业主在小区里找回主人的尊严。我们在立法行政和司法面前也要找回主人的尊严，否则你待在家里一盘散沙无组织，一无所知被受骗，一不小心被挨打，整天在家里说立法部门和行政部门会带给我们亲民。成立业委会是否这么重要？是重要，但是也可以说不重要。一个公司哪一个公司没有营业执照，有几个公司发了财。有没有业委会的执照重要，但是不是最重要，只要小区通过公民社会的发展，通过集体维权的努力，通过相互联系获得了乡情亲情就是成功，发不发拍照重要，但是也不是至关重要。

    黄穗诚：我回答一个一下，刚才有几位嘉宾针对我发言提出了说法。我觉得这些质疑可以理解，因为我来会议上我非常失望水平太低了，广州市物业管理立法要点以及我们对立法条款的提出意见，我参加了不少的立法讨论，政府的就是对条例政府方面的讨论，相关企业方面讨论还有相关行政讨论，《广州市物业管理办法》大家刚才也讲到涉及到政府、物管企业和业主，那么《广州市物业管理办法》一般是由政府起草，我也见过由律师起草，就是物业管理请的律师起草，在这种情况下，我坐在这个地方发言的时候，我希望这个会议能够代表业主提出你的建议，我听到一位仁兄非常好，但是其他的往往就是执着于一些表面的现象。

    就好象对本质上条款，物业企业是业主聘请的服务企业，那么业主是物业管理的主人，从立法原因，立法主旨来讲你必须站在业主立场，你对某一个不符合你的利益你就提出利益，利益有争议的对方，一个是物企，他们每一条很详细，政府为了方便管理也有很多，我非常失望，觉得成立业主委员会就是为了对共有物业权的重视，维权在前期，前期不清晰后期怎么清晰。物业服务企业是你聘请的，你签订合同里每一条都有规定，怎么会涉及到物权的问题，简直是荒谬。

    大家回去业主发动小区讨论每一个发条，然后提出业主立场的意见，我觉得是非常有用。另外大家都提到成立业委会几年都没有成立，这也是不懂法，为什么呢？如果是行政不作为大家都知道广东省公布了公务人员行为规范，广州市也规定了，对这样的问题局长信访日、市长信访日都有效。你成立两年没成立按照行政许可法，按照行政相关管理规定告他就行，百投诉百有效，这是非常有效。而有些人站在物企的律师就专门搞这些东西，我非常反对。

    王瀚：由于时间关系感谢各位的意见和建议，特别是刚才徐先生提供了非常详细的建议，今天我们的活动由于时间关系就到此结束。