看上去，沪上开发商的推盘热情并未大幅消退。

　　12月10日，金丰易居&佑威联合研究中心发布的一份监测数据称，上周(12月3日-12月9日)上海市新建商品住宅新增供应面积为24.21万平方米，环比(较上周)激增240.99%。

　　不过，成交表现并不尽如人意。据佑威监测，上周上海市新建商品住宅成交面积为18.83万平方米，环比下跌27.20%；成交均价为21236元/平方米，环比下跌5.28%。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，上周上海楼市的成交量创下近9周新低。他认为，连续多周的释放之后，上周上海楼市的成交回落可谓阶段性调整。

　　不过，黄河滔强调，11月上海楼市交投量的提升，已确立了年末行情的翘尾势头。在后续供应充足的前提下，楼市成交量价稳步走高是大概率事件。

　　刚需涨价压力

　　上周沪上楼市的成交热度明显降温。

　　据佑威统计，上周成交面积排名前十的楼盘中，仅排名榜首的浦江颐城售出了90套房源，其他9个楼盘的成交套数均不足50套。

　　“上周商品住宅成交量继续回落，27.20%的环比跌幅不算小，但(绝对量)依然超过了年化周均17.08万平方米的成交量。”佑威机构执行董事黄志坚说。

　　根据佑威的统计，截至12月9日，上海楼市12月商品住宅成交面积为26.11万平方米。以前9个交易日的日均成交量测算，12月上海楼市的成交量在89.92万平方米上下。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，11月中下旬，上海楼市成交量一直处于高位。11月底的成交尤为集中，因此进入12月后出现一定的回落也在情理之中。黄志坚进一步说，加上天气转冷，预计12月的成交量难超11月98.15万平方米的成交量。

　　刚需楼盘仍是上周的绝对成交主力。据佑威统计，上周成交面积排名前十的楼盘中，仅创智天地的成交均价超过2万元/平方米。

　　连续数周的集中销售过后，沪上刚需公寓的库存明显下降。佑威称，以11月的去化(销售)能力，上海商品公寓的库存去化周期为9.2个月，而100平方米以下的商品公寓库存去化周期仅为5.9个月。

　　黄志坚担心，库存的结构性失衡，可能导致100平方米以下的商品公寓“供不应求”，该类房源价格上存在上涨的动力。 

　　中高端“明年去化”

　　受访市场人士指出，中高端市场也并非全无机会。

　　黄河滔分析，2012年以来中高端产品的成交量，已超过去年全年该类房源的成交总量，但楼市的实际潜在改善性需求仍较大，“上周楼市中高端产品成交占比回落，或只是阶段性的波动。”

　　新江湾城板块某中高端楼盘开发商介绍，近期该板块中高端楼盘的销售表现较为平淡，没有出现类似刚需市场的翘尾行情，“不过总体也还不错，上周末我们成交了两套总价1000万元的别墅房源。”

　　另有观点认为，眼下，小户型房源成交占比近半，容易造成价格“普涨”的感觉，这可能吸引刚需改善型买家入场。

　　黄志坚预计，别墅、大平层等非刚需房源，在2013年或将迎来去化“窗口期”，其市场表现将好于2012年。

　　“月底或现成交小高峰”

　　于年底楼市而言，开发商的推盘力度仍有决定意义。

　　黄河滔介绍，上海楼市自10月起，整体供应体量下滑，上周新增供应量明显回升。这表明，临近年关，在楼市翘尾行情推动下，部分开发商的推盘热情并未减弱。

　　陆骑麟也说，从上周推盘量回升的情况看，进入12月后，仍有部分开发商企图冲刺业绩。部分今年滞销的楼盘，也有望在年末加大折扣力度。

　　而按某上市房企营销总监的说法，临近年底，开发商在推盘上会赶早不赶迟，因此上周新增供应量较大。这些获得预售证的楼盘将在月内陆续加推，12月全月的推盘量会呈现出前高后低走势。

　　“在成交结构上，还是会以刚需为主，年底并不是改善型、中高端销售的旺季。”该营销总监说。

　　陆骑麟预计，经过11月的成交高峰后，12月上海楼市的成交量会出现一定回落，但在12月中下旬，依然可能出现成交小高峰。

　　据德佑地产统计，截至12月9日，2012年上海市商品住宅成交面积已达844万平方米，预计全年成交量将接近于2010年的938万平方米，远高于2011年的730万平方米；当前成交均价为22497元/平方米，较2011年上涨2%，均价涨幅趋于稳定。

　　某外资房企总经理也预计，今年全年的楼市成交量会与2010年较为接近。不过与2010年不一样的是，今年的楼市成交量里，刚需、中小户型的占比较高。

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