百亿天街创地产神话，龙湖重装上阵打造商业航母

　　天街系以130亿元销售额成龙湖的主力军，稳健、务实、目标明确，继续迈向商业地产

　　“我们的出发点是投资风险可控、与商户共同持续赚钱、促进城市商圈的成熟繁荣。”龙湖集团商业地产部总经理魏健认为

　　理财周报地产实验室研究员 朱月月/文

　　11月7日，龙湖地产公布了2012年前十个月的销售业绩。在总计319.4亿元的销售额中，天街系商业综合体又一次成为这光鲜销售业绩的主力贡献者。

　　这之中表现最为抢眼的当属北京龙湖？长楹天街。在10月以逾6亿元的签约额再创单月成交新高后，也使得天街系在北京的合同销售金额突破了70亿元。加上成都、重庆、杭州等地天街项目的优异表现，2012年天街系商业综合体的销售贡献总额已达到130亿元左右，已经超越了天街系在2011年全年85.32亿元的销售额。

　　天街，正驱动着龙湖全面加速。

　　越来越多的人开始追问，是什么让天街成为龙湖的新武器？

　　天街崛起

　　龙湖天街声名鹊起可以追溯到2003年。彼时，龙湖将重庆城北一块转手20余次无人开发的客车修理厂地块，改造成为了中国西部首条“国家4A级旅游景区”现代商业步行街，重庆北城天街也因此成为了国内迄今唯一一个以商业地产项目命名的国家行政地名。

　　辉煌在此后延续。至今，龙湖天街系列已走进了北京、重庆、上海、青岛等14座城市，打造出长楹天街 、时代天街 、虹桥天街、悦城天街等19个产品，并在2012年奉献出10个月130亿的销售额。

　　支撑天街辉煌销售额的背后，是龙湖在商业运营方面的成功。

　　根据2012年龙湖地产半年业绩会上的数据，截至2012年上半年，龙湖已开业的商场整体招租率达98.6%，租金同比增长35%，而龙湖所运营的商场其毛利率达到81%，龙湖因此被诸多商业品牌誉为“国内最赚钱的商业地产公司”。

　　就拿位于成都的龙湖·北城天街2012年6月招商情况来说，它被誉为“成都购物中心旗舰、北城商圈核心引擎，北城都市家庭生活新标杆”，它也是龙湖集团进入成都的第一个天街系旗舰作品，标志着北城天街这艘商业航母扬帆启航，来自国内外知名品牌纷纷进驻北城天街。

　　商业住宅互动

　　至今为止，龙湖天街的战略合作伙伴已达750余家，一些品牌跟随天街将门店开到了全国，实现了数倍的营业额增长。商业地产是持续投入和长久考验，不仅前期要做好定位、规划，中期要做好建设、招商，项目建成后的运营、管理以及必要时的升级改造，更是决定商业项目保持长久生命力，始终能为商家带来最大利益、给顾客以不断惊喜的关键所在。

　　不仅如此，天街系物业中有相当比重由龙湖自持。而在未来，可观的租金增长将使其在未来成为龙湖的利润制造机。龙湖集团CEO邵明晓在2012年中期香港业绩会上表示，将用15年的时间使租金收入的利润占比从目前的不到5%提高到30%左右。

　　与大多数商业地产开发商不同的是，为了保证足够的消费力，龙湖利用自己的优势，巧妙地将龙湖天街商业地产与住宅地产两个板块之间频繁互动。如所有龙湖业主自动成为天街购物中心的VIP会员，可以享受专属的折扣和积分。

　　未来3年，龙湖每年都将有至少1个区域型购物中心开业，重庆时代天街，以及北京长楹天街和时代天街这些曾经旺销的综合体都将相继进入运营阶段，稳定的租金收益将逐步丰富龙湖的营收结构。

　　天街——龙湖的新武器正展露锋芒。

　　龙湖的秘密武器

　　如何评价天街对于龙湖的重要性都不为过。

　　正经历转型的中国楼市或许将改变房地产行业的游戏规则。在过去十余年的黄金时代里，住宅产业成为房企利润的主要来源。龙湖同样曾是住宅行业火爆的受益者。上市之前的2008年，龙湖地产的销售总额仅为115亿元，然而仅过四年之后，龙湖便在2011年取得了382.7亿的销售总额，翻了两番有余。

　　但随着2010年楼市调控的深入，以纯住宅开发为主的开发商都出现了业绩增长放缓，甚至下滑的迹象。与此同时，商业地产被诸多开发商看好成为取代住宅而成为企业业绩增长的核心贡献源。

　　但转型谈何容易。并非每个开发商都能找到商业地产的密码，闹市之中，半死不活的商业项目依旧比比皆是。商业，并不因人潮聚集而自动扎根存活。

　　大势之下，龙湖的数据怎么看都像是异数。2011年起，天街系列商业体成为龙湖销售业绩的核心贡献者之一，且增幅势头不减。

　　而商业运营方面，超高的出租率及租金收入迅猛增长的势头也不见减缓。为商场业主，龙湖与租户保持着共赢、共成长的商业合作模式，实时监控旗下每家租户的运营情况，并及时给予帮助。如此一来，商场租金收入增长的同时，商户的业绩也在稳步提升。

　　尽管龙湖已从事商业地产开发及运营多年，但天街的崛起才是其迈入更大的商业帝国的新台阶。在中国房地产迈向新时代之际，龙湖或许已拥有一把新时代的制胜利器。