CRIC研究：房产中介商嘉定连拿两地跨界整合产业链成趋势
(评论员)李仙德)近日，台湾房地产中介商信义置业首次进军中国大陆房地产开发市场，在上海嘉定连拿两幅地块。两幅成交总价为7.8亿元，溢价率分别为48.13%和59.24%。其中59.24%的溢价率创下今年嘉定住宅用地新高，引发市场关注。
中介商尽管可能没有相关的开发经验，但只要能够掌握相关的产业链，一样可以做房产开发。这一事件出的是行业的分工细化，开发商逐渐演变成为投资商和整合产业链的角色，跨界整合产业链或成为房地产业发展趋势。房地产开发企业或将趋向于协调的角色，成为产业链的组织者，加强产业链的分工与整合。
行业快速发展推动产业链分工细化
房地产业的重要地位不仅体现在占GDP比例之上，更体现在房地产业凭借着极长的产业链联系对别的行业的拉动之上。房地产行业链关联的产业有房地产开发、金融、咨询、广告营销、装饰装修、物业管理、房地产经纪与交易(中介)、房屋租赁、房地产评估、房地产测绘以及下游环节的建筑市场、建材市场、家电市场等；覆盖了中国国民经济主要行业部门，影响力极大。
房地产开发企业作为产业链的核心，起到了承上启下的关键作用。在传统的开发模式中，房地产企业“小而全”、“大而全”的特点特别突出，房地产开发企业涵括了从拿地到销售的大部分产业链条。伴随着房地产行业的快速发展，融资、工程、装修、咨询、广告、策划代理、物业等多个产业链环节逐步繁荣起来，走向市场化分工；相关联企业以其专业化、细分化构建的业务能力，满足开发企业的需求。在这种新的分工格局下，房地产开发企业聚焦于核心竞争力，而将非核心竞争力的业务外包出去。房地产开发企业实际上成为产业链的组织者与协调者。
在产业链分工细化的背景下，市场竞争不仅仅体现在开发企业相互之间，更体现为两条产业链的竞争。
各大知名房企已经越来越重视产业链的分工细化，注重汲取最优秀的合作伙伴。它们在规划、设计、建筑、融资、市场营销、战略咨询等层面，与产业链内各个环节不同企业组成广泛而密切的战略合作关系，从而降低企业运营风险和资金压力，为企业成长奠定坚实的基础。
跨界整合产业链能力或成关键
产业链的重组不仅包含着分工、外包，更包含着渗透与整合。房地产开发企业根据自身核心竞争力等，分化与转型，出现了三种发展类型：
第一类是投资商。这类房地产开发企业向产业链上游渗透，专注于房地产金融以及资本运作；专长解决资金和投资问题，在产业链中起到了类似金融机构的重要作用。典型代表是SOHO中国，凭借着庞大的现金流，不断寻找价值投资机会，从而盈利。
第二类是代建商。这类房地产开发企业专长于产品设计和制造，凭借营造能力获得利润，类似于制造业中富士康代工模式。典型代表是绿城，服务对象为政府机构、项目持有者、资本市场。根据代建协议，委托方负责提供资金及土地，绿城则负责开发建设，双方共享收益。
第三类是集成商。这类房地产开发企业向产业链上游开拓并巩固各类融资渠道，寻找价值洼地，进行项目并购；与此同时向产业链下游渗透，发展养老地产、商业地产。典型代表是万科。在融资方面，万科以10.79亿港币收购香港上市公司南联地产75%的股权及其名下超过12亿港币的经营性物业，实现借壳在港上市的目标。在下游细分市场上，万科大举进入商业地产，运作概念将从社区商业扩展为城市商业，未来将进入城市综合体开发。
我们认为房地产产业链竞争优势的重要源泉在于：降低产业链总成本。无论是投资商、代建商或是集成商，都是房地产产业链的协调者，都需要进一步提高对房地产产业链的整合能力，加强对产业链相关要素的整合，实现资源的合理配置，降低总成本。中介商介入到房地产开发领域，更多的房地产开发企业介入产业链关联行业之中；两者相通之处在于跨界整合，既分工、又协作，在整合中发挥产业链的协同效应。就此而言，跨界整合产业链的能力对于房地产开发企业发展更为关键。
