编者按：王者芳村！2012年11月30日，在广州举行的年内最大规模拍地现场，滘口地块拍出14210元/平天价，一举刷新了芳村地王纪录！作为新世纪老广州还未被大规模开发的区域，芳村一直是广州楼市“洼地”。而此次地王横空出世，让业内惊呼需要重新审视该板块价值。

　　如果在广州、佛山之间划一条连结线，那么，芳村无疑处于两大城市之间的轴心地段。广州、佛山作为广东省第一、第三大经济体，两市GDP总量早已超越澳门、香港。未来广佛同城就像东京都、纽约-新泽西等世界知名都市圈一样，区域内金融、港口、现代服务业、制造业等形成优势互补，构成联合舰队，跻身国际顶级都市圈行列。此外，在广佛同城化大背景下，白鹅潭作为曾经海上丝绸之路起点和十三行发祥地，2015年将建设成为“广佛之心、广州国际商业中心和水秀花香的宜居新城”，这也将极大激发芳村发展全面提速。

　　十八大期间，中央提出全面建成小康社会，这也对房地产开发带来新的发展契机，未来如何创建小康社区，对推动社会全面走向小康时代具有重大意义。与此同时，新十年里，广佛战略将全面铺开，切实推动两大城市同城化发展。那么，在广佛轴心区域价值重估的今天，什么产品最具升值潜力呢？新浪乐居将举行《王者芳村！广佛轴心板块价值挖掘论坛》，解读广佛轴心板块楼市置业价值，敬请关注！

　　论坛时间：

　　2012年12月9日下午2:30

　　论坛地点：

　　广州市荔湾区旧龙溪路(原芳村至尊高尔夫球场)路劲隽泷湾销售中心

　　论坛提纲：

　　1.地王面世与芳村价值重估

　　2.广佛圈+白鹅潭”双核启动芳村未来

　　3.芳村宜居板块解读

　　论坛邀请嘉宾：(排名不分先后)

　　主持人：

　　王  韶：广东省房地产行业协会秘书长

　　论坛专家：

　　魏清泉：中山大学教授、博导

　　钟  炬：华南城市研究院地产文化研究所所长

　　麦志光：佛山市南海区房地产业协会秘书长

　　龙  斌：合富辉煌市场研究中心副总经理、合富置业首席市场分析师

——以下是直播内容(请按F5刷新)——

　　主持人：尊敬的专家们，亲爱的记者朋友们大家下午好！我是本次论坛的主持人王韶，首先我代表主办单位欢迎专家和记者朋友们来到论坛现场。

　　大家都知道广州和佛山本来是同一个城市，在文化上同根同源，千百年以来，由于区域的调整，广州和佛山有分有合，在这两个地方的居民的融合，大大的推动了整个广佛同城发展，广州佛山接壤地界大概200多公里，在世界上几乎没有超过两座100万人口的城市可以接得这么近，由于历史的原因，交通网络是非常非常完善的，也为广佛未来的居民无缝连接创造了很好的调整。

　　我们现在所处的位置芳村，正好处于广州与佛山之间的轴心区域，而且芳村这些年也由于广州城区土地资源稀缺，由于交通网络的不断完善，所以芳村地产这几年的异军突起是水到渠成的，今年的11月30日，以10.5亿获得了旧城区滘口地块拍出了14210元/平，所以我们要对这块区域的地产价值进行重新的估量，所以今天由新浪乐居和路劲地产在这里一起举办了王者芳村！广佛轴心区域价值挖掘暨广佛同城新十年发展战略论坛。

　　接下来我就介绍一下出席今天论坛的几位嘉宾，我想大家都是名声在外，他们是：

　　中山大学教授、博士生导师  魏清泉

　　华南城市研究院地产文化研究所所长 钟炬

　　佛山市南海区房地产协会秘书长  麦志光

　　合富辉煌市场研究中心副总经理、合富置业首席市场分析师  龙斌

　　我代表主办单位欢迎各位专家到论坛来，我也希望专家和记者媒体以及参会的各位嘉宾做一些深层次的交流。

　　刚才我提到，芳村作为广佛都市经济圈的核心，今天芳村面临两大利好，一是广佛同城，二是白鹅潭经济圈深耕了10年，现在的发展只欠东风。那么这两个地方对于芳村的未来有什么影响，请各位专家描绘一下芳村未来的蓝图。我想魏老师对于芳村再熟悉不过了，所以先请他谈一下。

　　魏清泉：谈到芳村和广州佛山和紧密结合在一起的，先说广州和佛山的关系会更好一些。我认为广州和佛山是一对双生子、双胞胎，他们是处于同一个“母体”要广州和佛山追究历史渊源的时候在前汉时间就是番禺和南海郡，追溯到现在南海的县城就是中山。到现在，他们两个城市挨得很近，文化上同源，经济上互补，社会服务设施也是共享的，所以他们的经济利益也出现了很大的互补性。

　　我们说“广佛同城”很多都是应该一体的，应该有相同的地位和作用，而不仅仅是经济同城化，社会管理上要共同管理，包括治安、环境、生态要共同治理，如果没有共同的治理任何一方受害都会影响到另外一方，所以社会管理上需要共同管理。

　　我们认为进一步发展以后房地产管理应该也是一体化，包括了房地产上的发展规模和速度、甚至是房屋的价格，估计今后会有驱动化。

　　主持人：现在在金沙州南海这一块广州购房已经占了70%。

　　魏清泉：尤其就是交通设施的发展将会进一大促进同城化的发展，城际轨道、地铁等等都会加速广佛同城化。而芳村正好处于两个城市的轴心地区，所以在房地产的发展速度、房屋价格的趋同下，芳村会起到先行者的作用。

　　芳村的房地产必然和芳村的社会经济发展紧密相关，芳村的社会经济发展又是经过广州市的社会经济发展起着重要的引领或者说影响。广州的经济发展必然带动芳村的经济发展，因为芳村在于过去是广州郊区性质的地区，从前几年经过调整以后芳村变成了荔湾区的一部分，芳村成为了广州中心城区的一部分以后它就不再是郊区。广州要建成国际化的商贸大都市，芳村必然是在国际化的商贸大都市过程中起到它应有的作用和义务。它的发展必然会和广州的交通改善还有广州和佛山交通联系是紧密结合在一起的。广州和芳村的老城区和佛山的联系会随着交通的发展更加的紧密联系在一起，按照广州的规划，有两条铁路通过这里，一是1号线和广佛线，有两条高速路通过这里，通过广州的发展芳村也会有很大的发展速度和发展规模，它的经济实力必定会比现在强大很多。

　　现在广佛两个城市的经济总量加起来已经超过了澳门和香港，如果广州保持自己的计划，明年经济机构可以达到11%的话经济水平将进一步的强大，也有芳村的功劳和贡献，房地产是作为经济重要的组成部分，房地产也应该起到它的作用和贡献。

　　主持人：下面有请钟炬老师说一下，他今天既是我们的嘉宾，也是芳村的业主，他对于芳村的理解会更加的深刻，您是如何看待芳村的发展？

　　钟炬：首先我是非常的关注芳村的发展，要不然不会在10年前买芳村的房子，甚至是多套房。

　　我总结了一下，芳村大概有七大优势：

　　首先，区位优势。一是在地理上处于广佛同城的轴线。

　　二是环白鹅潭经济圈的其中一方，但是所谓的环白鹅潭经济圈其他的两芳没有什么地了，只还有芳村有。所以它有着非常好的优势。

　　芳村以前大家一致认为它是郊区，但是它绝对是离广州原点最近的郊区，大概是10多分钟的车程，所以从这一点来说它的区位优势非常的明显。

　　交通优势，珠江隧道和老荔湾是贯通的，另外是珠江大桥也是联系着荔湾的另外西面。珠江大桥可以直接到达番禺。

　　芳村还有两个重要的地铁既1号线是5号线，他们就像绳子，让芳村代表广州文化的两个老城区捆绑在一起，还有广佛地铁，今后还会通到番禺，连接南站，这就会非常的近。这是交通上的优势，还有其他的两座大桥可以直接通到海珠区。

　　三是风水优势。买房者有一些是比较关注这一点的，广州芳村从风水来说是佛山的芳村，因为它的龙脉是从西北过来，正好是在山水的森林公园那边，或者说一头连接过来，所以从地理上看它是佛山的芳村，跟广州还有珠江隔住。

　　芳村三面环水，其中一面是东面水，隔江就是海珠区，刚才我们说芳村的地王未来还会有，因为今天出现了地芳村地王是北边有水，那是部分芳村最好的地块，东面的水才是最好的地块，如果东边的水地块开发出来肯定会高于现在的地价。要等广钢搬迁以后才进行开发。

　　还有就是花蒂河，现在还没有进行治理，但是治理之后花蒂河和珠江水系将会越来越好。花蒂河对于芳村来说非常的好，几渠连环，河道不太宽，也不太窄，不是涌，也不似珠江宽。所以它有很多跟岭南文化相关联的特色，整个花蒂河就会成为芳村的玉诞，如果这条河利用起来，对于宜居和聚集人气有很大的优势。

　　四是生态优势。与其他的老城区相比，芳村的环境质量是不错的，如果你来到芳村温度会降低1—2度。芳村以来都是花卉之乡，有一个花蒂湾。如果广钢、广船这些大型企业迁出了芳村的话，未来的生态优势会更明显。

　　五是文化优势。芳村是广州唯一一个保持越秀区的传统文化，也保持了西关文化，还有南海文化。

　　芳村还有一个黄大仙，他的祖籍在芳村，随着时间的推移黄大仙会成为民俗文化当中保佑一方水土和人文的传承文化的庙宇。

　　芳村还有一后发优势，芳村起源早，从上世纪90年代已经起来，1号线走芳村，广州信托房地产开发公司在这边有一块地，但是遇到了亚洲金融风暴，芳村就停在这里了。但是芳村又赶了个巧，离广州中心这么近的土地这么晚发展与20年前相比会有一个质的飞跃。

　　最后一个优势就是成本优势，居住在芳村你会知道，尤其是两个很明显的情况，你在芳村吃饭，你在广州可以吃到正宗的粤菜没有一个地方比芳村便宜，而且菜市场的菜价便宜一半以上。这种成本优势会保持相当长一段时间，所以我想这个时候进入芳村买房还是比较合适的时候。

　　我总结了一下这七大优势，谢谢。

　　主持人：谢谢，下面有请麦博士谈谈芳村的发展。

　　麦志光：我来到芳村第一次感觉了广佛同城如此近，这是最主观的印象。我想谈谈我对房地产开发的一些认识，现在搞房地产，我认同李嘉诚说的，第一是地段，第二也是地段，第三还是地段，你不可能大兴安岭有一块地我就开发，因为不知道卖给谁，没有购买力。如果你在一个没有购买力的群体中开发房地产是非常危险的。

　　芳村的行驶距离来看，芳村的地段就是房地产行业所追求所认同的目标，现在可以看看近十年整个社会的发展形势，我们无法忽视两个东西，一是汽车不断普及，从2000年前大家都认为汽车是一个奢侈品，雅戈都要个30万，每个家庭的汽车持有量是非常少的。现在随着汽车成本的不断下降，小汽车在家庭中的持有量大幅度的提升，随着小汽车持有量的提升，这说明了人的主观能动范围不断扩大。如果以前我没有汽车，我在南海到芳村可能要1、2个小时，现在只需要十几分钟就可以从我的市中心来来芳村，通过交通将芳村的价值重新挖掘出来。

　　交通工具当然也包括地铁，目前小汽车普及是该同发展的第一阶段，如果到了第二阶段大家就要看地铁了，刚才几位专家谈了广州1号线，在坑口，第二是广佛地铁线，未来还有5号线，因为随着汽车普及的不断扩大，小汽车的用车成本就会不断提升，包括停车成本和养车费会不断提高，这就会引导居民进行地铁出行，首先一个是运行时间快，二是准确，现在我从佛山到广州开会都不开车，我会坐地铁，因为我要准确的到达，并且处于环保。

　　芳村具备了开发房地产几个要素，一是广佛两个城市的经济总量已经超过香港和澳门，我们这两个城市集中了1000多万人口，这其中要消化1%比例的居民安家，这里房地产开发用量都是非常的惊人。

　　第二，芳村今后的区域怎么走，这跟广佛同城有很大的关联。这里的人口和南海区的人文化观、价值观都是一致的，这有着历史的原因。所以广佛同城不存在任何的障碍，现在只是在行政区域上存在一些沟通的问题，但是在人文和价值观方面大家都是一致的。

　　另外芳村还有一个优势，跟我们南海都是一样喜欢搞商贸，芳村有几大交易市场，一是芳村茶叶，芳村花卉市场，这几大专业市场都是在全国有着非常出名的地位的。从做经济的该度来说，做专业市场赚的利润比做制造业还要高，最近我发现佛山的实体经济的老板说很惨，天天加班多不比集散地的交易赚的利润高。其实未来产品利润都是集中在商贸这个环节。举个例子，我们做一双鞋，出厂价是50元，但是商场卖250元，其中的利润在哪？就是商贸环节广东历史上有一个十三行，这代表的就是赚钱最多的环节。所以芳村未来的发展是非常有优势的，结合房地产， 结合“十八大”来说，芳村的房地产不可估量。

　　芳村的政府和楼盘如何配合，政府如何将地段规划好，我过来的时候发现旁边的宅基地相对比较多，未来的规划部门如何全盘考虑，连片开发。

　　第二开发商如何配合，把地铁优势发挥出来，通过我们的楼巴资源，将客户非常方便的连接到地铁交通口的时候我们的发展就会非常的快速。

　　芳村从市场开发方面潜力巨大，因为我看了黄秘书长举办的广州规划专项发展论坛。广州未来是向东走和向南走，向东走就是南沙方向走，但是实际上我发现现在市场开发的力量是牵着政府的规划往西走，因为我们在西沙在广佛同城中是非常主动的。这里的配套是不断的吸引是广州人过来居住，下一年芳村的居民就可以乘坐10分钟到南海万达广场进行消费。

　　现在的市场力量是不断的牵引着政府向西方向发展，因为我们现在是市场资源不断投放，但是向东市场不买账。让我开发南沙我不敢拍板，但是让我开发芳村，开发商就认为只欠“东风”了，所以我非常的看好芳村。

　　主持人：影响房价的原因有很多，有消费者，有开发商，有市场有政府的因素，所以我们探讨芳村的房价之前请龙博士谈谈芳村的经济发展。

　　龙斌：今天在这里探讨芳村的价值是恰逢及时，一个区域的价值很值得探讨。我们珠江新城的价值在哪，我们白鹅潭经济圈在哪，我们广佛都市圈的价值在哪，当然也要考虑芳村的价值在哪。

　　简单来看，芳村荔湾区这一块是广佛轴心区域，它的价值最核心的一点是体现在，它是我们城市未来发展竞争力的最重要的区域。

　　主持人：因为芳村是广佛同城+白鹅潭经济区的唯一一个桥头堡。

　　龙斌：对，刚才已经说了两大利好。就芳村的发展来看，应该是双轮驱动，两大巨大的轮子推动芳村的发展刚才三位专家都谈了这个问题。以更高的角度来看的话，大家都看城市发展规划就很清楚了，为什么做广佛同城，因为它是珠三角大都市圈的突破点。

　　第二是地铁，地铁是非常快的对于区域的联通，这个区域的价值和政府规划的定位对于这个地区的定位是密切相关的，“新十年”，未来的广佛同城，这个区域的变化会更加大，大家可以看看这里这么多房地产的开发，老城区是没有的现象。

　　主持人：我说一句，您对我们论坛的题目提出了表扬，我也和新浪的编辑说了这个题目很好，作为“十八大”代表佛山书记，他在开会的时候说到佛山在过去十年为广佛同城做了很多的工作，未来的十年广佛同城应该做，当时的书记上我们应该坐下来更加实在更加扎实的为广佛同城做一些事情，所以我非常的同意“广佛同城新十年的发展战略”就是解决南海买楼，通了没有，通讯有没有同城同费。我补充一下，谢谢！

　　龙斌：我补充一下人口，广州的常住人口是1700万，佛山是700多万城市人口，两个城市是2300多万，未来广州是2000多万的人口，所以企业有着独到的眼光，肯定是需要提前进入的。

　　我提前来到了现场，就看了户型和楼盘的气氛，相当多自住的人群，大家很聪明，买楼既是自住也是一个很大的期望，买了这个地段未来可以保值增值。开发商和企业投资是有眼光的，购房者也是有眼光的，大家都会跟着规划走，跟着城市发展的方向走。

　　另外一个轮子是白鹅潭经济圈，这和芳村的价值更加有着紧密的关系。

　　大家知道为什么前一些年我们说芳村的发展相比广州其他区域来看会相对稍微滞后一些，如果从楼价来看，它的楼价很长时间和番禺差不多，当然现在已经是迎头赶上了。

　　刚才谈到了专业市场方面，其实这里的条件是非常好的，它的生态资源、环境非常好，产业也不错，但是有一点缺乏， 就是整体政府的规划和定位，在经济和城市的核心区体现的不是特别的清晰。现在的白鹅潭经济圈的定位是“广佛之心”，另外是国际商贸中心，发挥它的历史传统。另外还有一个是水秀花香的宜居之地。

　　主持人：这是白鹅潭的定位之一。

　　龙斌：这个定位非常的关键，它将来的产业包括商业服务、商贸金融、文化创意、科研，将来一些总部都会很快启动，这个区位将来的发展，或者说在未来很快的时间，它的发展与现在相比会有实质性的改变，未来这里的就业人口是70多万，这个比重是非常大的。广州有一个问题，我们观察这些年广州的发展，有一些单中心的问题，为什么交通问题屡屡治理治理不了，只能限购，大家看看上下班，上班的时候往天河方向开，下班了就全部出来，城市如果是单中心城市就会面临很多的问题，包括基础设施。

　　这边的发展定位非常好，将来很多的高端人群和高端产业往这边走，如果发展起来，这个区域的面貌的改变将会非常快。可能不仅仅只是连着佛山的郊区地方，可能就是一个最重要的核心区、功能区，我想政府定位白鹅潭经济圈一个非常重要的考虑，大家都说了，芳村的文化、历史，区位都是非常关键的，概括起来看就是两个观点：

　　一是双轮驱动，这个区域的价值未来十年是一个崭新的阶段。二是白鹅潭经济圈将彻底改变芳村区域之前面貌，将会进入加速发展的阶段。谢谢我就说这么多。

　　魏清泉：我再补充一点，刚才谈到了芳村的核心价值，就经济价值我补充一些意见。

　　芳村给我们的印象过去是花卉、农业，就是郊区经济，但是将来它会往城市经济转变，城市经济会在核心区得到充分的体现，其中一个体现就是商贸，既然是广佛的轴心，商业贸易在这个核心区必然会有一个大的发展。

　　再一个是物流事业，这里交通发达，又是核心区，它的物流事业将会有很大的发展。

　　再一个是利用良好的生态环境，水网优势，休闲旅游业也会得到充分的发展。

　　其次是又靠近金融中心，这里以后的金融事业，按照荔湾区的发展设想也会将芳村打造成金融区。

　　当然更重要的是商业、贸易、物流、信息以及创业产业的发展，现在创意产业在芳村，在珠江西岸已经开始出现了，未来创意产业在这个区域必然会有一个大发展。这是两个大城市核心地区，所以经济价值大大的值得期待。

　　主持人：白鹅潭经济圈的定位为广佛之心，还有广州国际商业中心，水秀花香宜居新城，它的最终目标就是建设成为国际上比较有影响力的集商贸、商业、购物、休闲于一体的滨海型商业中心，这个定位是宜居宜业，我们充满期待。

　　刚才龙博士说，规划决定价值，我非常的认同，在政府部门里，哪个部门是最会买楼投资的？大家知道吗？我告诉你，是规划部门是最会买楼的。规划部门的人最知道我们的规划，我们的城市往哪里发展。再接着是住建部门，因为我要动工了，就要到住建部审批，再一个就是房管部。

　　刚才几位专家总结了芳村的优势，芳村面临珠江，文化历史很悠久，在中国被称为“花卉之乡”已经有了1700多年，也是广州的旅游胜地，所以钟炬老师说芳村是一个风水宝地我非常的认同。

　　交通方面，地铁1号线、5号线、广佛线都经过这里，还有教育资源，有不少省一级的学校和市级的学校，这么好的地区，为什么芳村就成了广州楼市的价格“洼地”呢？我很弄不清，但是11月30日珠江实业的地王，楼面地价是14210元/平，比两年前中铁集团在高尔夫A地块高了2倍。珠江实业边上有一块楼盘是新世界的凯粤湾，现在网签价格是2万/平，如果珠江实业的地推出市场的话可能要卖到3万/平，大家都为珠江实业担心，我也想请教各位专家。

　　芳村处于广佛轴心区域，面临广佛同城和白鹅潭经济圈的双重利好，未来的客户群除了广州、佛山还有其他的珠三角地区，我们房地产开发企业如何对项目做好定位，我们的开发应该有哪些新的思维、逻辑才能做出我们芳村房地产特色，让广大消费者“闻香而来”我们先请龙博士说说。

　　龙斌：那一次拍地关注度非常高，既是我们房地产发展的风向标，也是我们广州城市发展的风向标，这两者是一样的，房地产的发展和城市的发展从价值的角度来看是一个方向。

　　结合今天的话题，我想楼面地价拍到了14210元/平，包括其他的地块，都拍到了1万4/平，1万6元/平，罗冲围那一块也算是白鹅潭经济圈的外围，我想说的是城市区域的价值应该重新思考去挖掘。

　　这块地有特殊性，一是临江，有比较好的江景资源，但是在这个区位价值是最基本的东西。就目前的发展趋势和条件下，它14210元/平应该是市场的估价，这个估价是否正确我个人还是比较乐观地看待这个问题，不同的专家可能有不同的意见。大家可以想想，2000年12月份白云新城也拍了老几块地，最低都是1万9、2万/平的楼面坯价，它卖了3万8、3万9/平，而且推出市场以后肯定是一个高端产品，市场非常好，基本上第一期就卖得差不多了。我认为说明两个问题。

　　一是广州的城市发展、经济发展、社会发展的速度是非常快的，就价值来看，广州被称为中国第三城，但是它的房价水平在全国的房价中没有它相应的位置，这是房地产界，只要你的同行，包括购房人在几个城市比较过都有这个结论，整个广州的房价都是比较低的水平。

　　主持人：可能这和广州人比较务实有关。

　　龙斌：应该是有很大的关系，比较务实，不炒楼，而且广州的发展比较协调，比较快。城市区域功能这几年提升得非常快。

　　在此基础上看这块地，它的价值和未来的发展应该是相吻合的，如果作为一个市场评估的话，刚才秘书长说可能卖三万/平，但是这个地价占50%的话，怎么说都会卖到2万8元/平，这是两年以后的市场保守估价，资源比较好的地块基本上都会朝着高端发展。

　　我们会发现这两年房地产市场一个很重要的特征就是在最严厉的宏观调控下限购限贷，我来的时候看了一下房子，如果我买这里的房子，其实才1万4元/平左右，这还是之前的价格。我想购房资格有一点问题了，起码要一次性付款。

　　在房地产调控下，很多购房人没有资格在广州购房，佛山也是一样，佛山限购的是五个区，还有限贷，但是一个很核心的基本特征是买了房自己用，而且是有名额。但是也有一些人买房是为了未来有升值空间，这是中国各种渠道之下最大的考虑。现在大家可以看到广州包括中国的一线市场在不断恢复之中，三四线会慢一些，前一些天我在河源，发现他们的市场比较平稳，但是我们可以明显地看到购房者被挤压的需求正在不断的释放。投机性需求基本上被挡在之外的，这样的市场走势和价格水平基本可以判断它反映出了城市的价值、区域的价值和房产的价值。

　　开发企业在第一线，最能认清市场的本质和特征，在目前的形势下，很明显的一点，这个价格反映出了广佛轴心区域的房产价值可能需要重新认识。大家可以看到，这个区域的供应量相对比较多，目前的阶段如此，而且还有土地。可以看到上升的空间是很明显，我个人的观点认为，如果要买房，要考虑这个区域的话，刚才已经分析了这个区域的价值前景，可能需要尽早的决策，不然可能会有一些损失，谢谢，这是我的个人看法。

　　主持人：龙博士的观点是上升空间明显，建议大家尽早考虑。地王概念，政府不愿意提，开发商也不愿意面对，很敏感。我作为省房协的秘书长也不愿意碰这个词，但是我是主持人就不得不提，其实珠江实业这块地，地王诞生以后很多的楼盘悄悄在准备涨价，这不是芳村的个案，在其他地方只要有地王的诞生，接下来无论是一手二手都会闻风而动，那么未来芳村的房价如何值得我们关注。

　　今天来了不少的消费者，我想请教一下魏清泉老师，您从事房地产研究20多年，您是怎么看待芳村的未来房价？

　　魏清泉：芳村的房价和地价紧密的联系在一起，购买的需求也影响的房价，但是地价又和我国的经济走势紧密的联系在一起。

　　前几年房地产的价格上升得很厉害，房地产投资规模不断扩大，房地产固定资产的投资每年以30%多甚至是40%的速度在增长，国家不得不采取宏观调控政策在中央多次的调控下，尤其是大城市，国家要求一定要控制房地产投资过热现象，所以国内一批大城市，特大城市就采取了限购政策，限购一方面控制投机性需求、投资性需求，使房地产市场回归正常，不要以炒楼来发展房地产，而是应该以满足居民需求来发展房地产。

　　在国家宏观政策的作用下，我们有2、3年时间房地产价格受到了控制。地价的上涨也就显得“疲软”不会有明显的上升。

　　但是经过宏观调控之后，在财政政策，尤其是金融政策上又采取了宽松的金融政策，让国家的经济走向正常的发展轨道，从金融政策放宽了以后房地产市场又复苏了，房产的价格有开始上涨，房地产的价格上涨了必然会带动地价的上涨，而且我国有一点很特殊，地方政府的财政是靠土地财政，所以房地产跟土地的供应量紧密结合在一起，地方政府要解决建设的需求，也要保证地方的财政收入，通过地价的上涨得到保证，这就进一步推动的地价的上涨。

　　影响经济总量应该很大的经济活动都具有一定的惯性，比如说价格水平，不是你想涨就涨，想降就降，经济在上升的时候，你要采取特殊的财政政策，要不然它会以惯性不断地推动。我国还要通过微观的态度使这个惯性得到一致，或者激发它让经济得到快速稳定的发展。所以最近这一两年不断的看到地价在上涨，大家担心以后是不是还会上升，地价在房价当中差不多占了45—55%成本。

　　地价涨房价肯定要涨，很多人就会产生恐慌心理，争着去抢房子，感觉我们的市场很好，老是供不应求，再建都满足不了需求。所以房地产市场的繁荣是表面繁荣的景象，很容易滋生房地产泡沫，我们老是想控制房地产地价，还有两个恶性循环，就是地价高了，使房价抬高，房价上涨过快，它又使购房者恐慌心理严重，开发商又觉得有利可图，这样房地产投资降不下来，房地产投资比例很高，就使房地产开发规模扩大，就导致了空置房，买的房子没有人住，导致了土地的浪费，材料的浪费和劳动力的大量浪费。大量的房屋空置，导致了资源的浪费。

　　再一个恶性循环就是购房者很多不是通过自身的能力来购房，很多是通过贷款购房，尤其是年轻人或者是从农村转到城市的人口。一旦资金不能回笼，资金链一断就会造成断裂，引发经济危机。

　　所以要控制这两个恶性循环就要从源头上进行控制，对土地价格进行控制。从国家层面也好，从政府的层面来说也好，不希望地价太快速的增长，但是由于社会的发展，物价水平不断的提升，每年的物价水平提升3—5%，这也是经济发展的需要，这也是必然的。所以在合理的速度范围内是正常的现象，将我们的房价控制在一定的幅度范围内，社会也可以接受，这也是合理的，所以我们不希望地价增长过快，也不希望通过暴涨暴跌的现象，希望有一个合理的幅度适当提高。

　　如果地价过快发展，国家必然通过经济的手段，现在是行政手段在控制，通过限购、限贷，政府以行政手段控制的房价，我们希望是通过市场手段调控地价和房地产价格，不希望通过行政手段调控，行政手段调控负面影响很大，现在已经开始出现。

　　我们希望通过市场手段，以价格和税收手段调控，土地的价格从房屋的价格都走上正常的市场经济的体系，这是我们所希望看到的。

　　主持人：我理解魏老师的意思，为了使房地产宏观调控切实有效，避免房价过高过快增长，那么改变目前的土地出让政策是否是合理的手段？

　　魏清泉：其中有很多的因素，土地出让制度不是一两句就可以解决的，这涉及了国家财政体系，财政体系不改革土地改革也推进不了，现在地方政府的财务、债务负担非常重，这跟土地的出让制度紧密结合在一起。现在国家政府面临很大的压力，一是通胀压力，二是房地产泡沫，现在还没有出现，但是已经是潜在泡沫威胁，第三个就是地方政府的债务压力。

　　如果地方政府债务都要还的话，很多地方政府要关门不能办事了，这是我国政府非常重大的压力，压在国务院总理的肩膀上，谈到土地出让制度不容易。

　　主持人：我们也商量一下下一次把土地出让作为论坛的讨论话题，今天就谈谈芳村的价值方向。

　　钟炬：我们现在所有的房地产宏观调控其实是微观调控，根本就不是宏观调控，因为你以行政命令的手段限购限贷，如果是宏观应该是分税制度进行改革，从根本上改变土地出让的方式，那才是宏观调控，所以我们现在执行的我一直认为是微观调控。

　　我现在谈谈芳村地王这么拿地有没有危险，如果一个企业经验好，定位准确，开发得当的话。

　　主持人：珠江实业也已经有了30多年的开发历史。

　　钟炬：你虽然有几十年的开发历史，但是在新的地方出现新的问题你解决不了，如果处理得好就可以盈利，但是处理不了就可能出现危机。

　　芳村的地王比上一个地王足足涨了2倍，为什么他还敢拿，可能是因为他对未来的市场比较看好。

　　现在网上有一个讨论，尤其是新浪网的微博大家在讨论一个话题，现在的限购，是否房地产调控失败了，因为房价11月的时候在涨，如果政府将前一段时间的调控作为以时间换空间的权宜之计，如果将真正的调控留给下一届的政府做，以双轨为手段，就是市场是市场，政府是市场，对于商业住宅可以交给市场，对于普通的住宅需求政府可以以行政手段措施，但是对于高端需求政府应该放开，这样就可以分了三块，有保有压，区别对待，一方面政府的压力没有这么大，另外一方面市场也不会受到太大的行政扭曲。

　　芳村环水的这块地，如果政府的思路和我的思路一样的话，芳村环水的这一块肯定是高端住宅用地，未来可能不在调控范围内，这样可以让房地产商大显身手。

　　魏清泉：如果是高端就放开，如果低端的就由政府保障，但是高端和低端很难界别。

　　假如价格高的叫高端，别墅就是高端这有一个很大的矛盾，价高的矛盾我们应该控制它，不应该让它发展。

　　中国人尽量不要搞别墅，这么多人，还发展别墅，宝贵的财产变成私人占有。

　　钟炬：高端的住房不一定都是别墅，洋房也是高端住宅。分开三块有一个好处，我们终归要发挥市场的作用，让企业有它的预见性，如果企业面对的经济环境有太多的不确定性的话，对于企业的长远发展不是有利的，我补充好这一点。

　　麦志光：我的观点可能比较大胆，大家都说“元芳怎么看”我就做做“元芳”现在社会评论说限购没有什么效果。

　　主持人：效果很大，广州的房地产销售量始终保持合理的范围，你的涨是局部的上涨，个人的上涨。

　　麦志光：我前几个月都在深入的看这个问题，现在限购国务院房地产调控已经两年，现在进入了一个分叉点，一个是鄂尔多斯、温州和贵阳出现了崩盘现象。

　　主持人：但是不能把鄂尔多斯跟芳村比，鄂尔多斯是沙漠，芳村有着很好的资源。

　　麦志光：我现在说分叉点，鄂尔多斯从2万/平降到了3000多，贵阳保持在3000、4000元左右/平，现在国家实施房地产调控对于二三线城市是非常有效的，但是我们也看看了另外一个分叉点，就是北上广，近半年的房价是不断创新高，尤其是上个月，其实北京房协还说库存很大，你们不要抢房，还出来澄清了一下。为什么现在调控这么严格，房价还在往上涨。

　　我有一个大胆的想法，房地产价格走到今天有一个明显的差异，说明我国大城市的规划，房地产专家是看不到的，为什么北上广的房价往上升，这几个都是中国的政治、经济、文化中心，以北京为例，北京是中国的首都，是中国的政治、经济、文化、旅游中心，甚至是航空枢纽，它具有这么多的职能，就造成了整个国家的资源都要向北京靠拢。我们每天广州到北京都有200、300架飞机，坐飞机的人想坐吗？而是公家的人给他坐的，因为我得到首都审批，我是银行的得到总行审批，早上去北京，然后晚上从北京回航，这就造就了所有的资源要向北京、上海、广州这些城市靠拢，所以这些城市的人口趋势不断的膨胀，这是不可逆转的。像北京300、400家大学，每年几十万的学生都要往北京走我要养活几千万的人口，就要有几百万的农民工去养活。

　　既然人口膨胀就造成了住房资源的紧缺，住房资源紧缺仅仅是资源紧缺的一部分，现在广州还好，北京现在喝水都成了问题，为什么国家要几百亿投进去做“南水北调”，其实住房资源紧张是大城市资源紧张的表现。不是说宏观调控没有效，核心的内容是我们要控制大城市人口的增长，我们要将大城市的一部分功能中心往外分。

　　广州做得很好的一点就是广州大学城，能力将10、20万的人口拉到大学城，所以广州的房价升幅没有北京和上海这么快。

　　如果国家对大城市的规划没有改变的话，未来的芳村也就是我们广州的一部分，它的房价只能不断向上走，这是一个必然的趋势，当然我的时间是五年、十年作为时间段的。

　　不单单是芳村，甚至是广州的任何区域房价都会不断往上走，这是人口不断膨胀，资源日渐紧张的结果，所以芳村价值只会不断的上升，那么房价什么降下来，这取决于大城市的定位什么时候改变，定位改变的那一天就是房价改变的那一天。

　　主持人：刚才钟老师说的七大优点，我想芳村未来还是有前景的，但是作为有良心的开发商，我们还是要围绕“十八大”的精神，做好自己产业的事情，这样才更有利于社会的和谐发展。

　　刚才专家们围绕着芳村轴心区域的价值做了很好的分析，今天到场的记者朋友也非常多，我想给三次机会给到每个记者。

　　请举手示意。

　　记者：您好，我是来自新浪乐居的记者，我想问一下，萝岗和南沙是非常热的一点，再加上今天的芳村，如果您作为投资者会投资哪个区？我想请教一下龙老师。

　　龙斌：如果我作为投资者，又有名额，我会选择这边，首先萝岗和南沙不是没有价值，南沙是国家级新区，我这个月都去了8、9次，未来它的价值是一定会上升的，但是因为它的核心区只有20多万人口，它没有二手市场，也没有高的产业人口，所以我也坚持这一点，当然它的后劲也非常大，就整个广州的格局来看都有不同的机会，它的机会就是长期持有，比如说十年或者五年，我先买一个房子，搁在那空置，5年10年后它的价值会更高，这是长期性的投资。

　　第二个是萝岗，萝岗最核心的是科学城，现在也面临一个问题，如果我去投资，租金回报价值比较低，也可能面临空置，当然它有着广州的创新中心，也是东部山水城最核心的区域，它未来的发展也是不错，广东向东向南都是很清晰的路径。

　　为什么选择了芳村，刚才分析了，这里的居住氛围还有它的租金、二手市场都非常活跃，我在这里买了，可能很快就能租出去，而且价格比较高。

　　主持人：二手决定一手是不是这样？

　　龙斌：可以这么说，这边的市场还属于比较“洼地”，租金回报比较高，第二是地王已经对它有所撬动了，我们不称为地王吧，就称为“最高限价”，政府限制的价格已经不能再高了。

　　这几年芳村的楼市是相对滞后的，它没有被市场认可，而且这几年这里的变化也很大，越来越多的高端人群会往这里聚集，我们可以看到新的产业发展起来以后，有一个比较核心的观点，如果是投外围区域，像萝岗和南沙，你要坚持长期持有，等区域成熟你就有收获了。

　　主持人：关键是什么时候？

　　龙斌：5年之后，南沙的时间估计更长。而芳村是核心区，由于历史的原因它的价值被低估了，它还是属于核心区域的物业，而其他的两者只是外围的物业，刚才也分析了它很多的利好条件。现在南沙的楼价也过万了，萝岗的楼盘大概是1万3—1万7/平左右和这边差不多。

　　广州的核心区域由于特殊的原因，这个楼盘也是1万4/平左右，而且这么好的户型，周边的教育配套很快就会完善起来，那边还有商业地块，政府规划都是很快的，所以我想你投资这里回报会更加理想。

　　因为我们说投资一方面是长期回报，另外是现金流，讲它的区位，中心区的投资和外围区的投资应该采取不同的策略，这是我的看法，谢谢！

　　记者：大家好，我是广州日报的记者，龙斌博士您好，几位专家已经提到了城市规划的推进，芳村离中心区域的概念越来越接近，但是必须要承认这个板块还有很多不完善的地方，包括它的商业配套、生活配套设施，从供应量上看，它与金沙洲类似，以刚需客户为主，如果我是一个刚需客户，我买了它以后，多久可以真正的达到宜居宜业的环境？

　　龙斌：就自住来看，两房三房紧凑型，定位都是这一块，这边的自住需求潜力很大，其实配套的问题，任何一个区域都有这样的过程，等到6号线通了，金沙洲的局面肯定会改变，因为它也是广佛同城中的一个重要板块，等几座大桥和商业设施配套起来了以后局面肯定会改变。

　　芳村这边，你刚才问几年可以达到这个目标，我想取决于一是政府的配套完善，二是开发企业，从现在的观察看来，开发企业对这里的投地积极性很高，而且销售情况很好，刚才问了一下一期基本上已经买完了，二期三期很快就跟上。小区配套也是很重要的配套，另外政府规划的商业地块去年已经拍了很几块，明年应该很快就会起来。

　　加上交通的配套，轨道交通，像这个片区还没有入住的概念，只是销售，两三年以后才有居住，这时候才可以真正的体验方便不方便，两三年对于一个区域来说已经是非常长的时间了，金沙洲已经进入了入住的高峰，其他的片区已经很成熟，这个片区相对来看，也很近，就几分钟，大的商业聚集相对比较少，但是我想会很快的，因为房地产也有一个规律，只要有人口聚集，有人居住在这个区域，配套会很快跟上，甚至提前配套好。包括政府的配套，商业的配套，教育的配套，以及现在已有的配套，对比来看这里的优势是很明显的，只是大家有一个印象，隔着珠江，和荔湾区有着差异，差异是存在的，当它开发到一定程度的时候，市场的认可度完全会改变。

　　举个例子，番禺，四五年以前去住的人都要回流，但是现在已经是一个城区的概念了，规划上也会将它划分到广州主城区范围，从主城区过来芳村只需要几分钟，在荔湾区这个最古老的区域，某种意义上大家有一个刻板的印象，对它有一些低估，实际印象上的低估。

　　主持人：今天几位专家围绕着芳村的社会经济发展，以及房地产未来的价值做了深入的探讨，整个会场讨论得非常活跃，我们的记者朋友也相当“给力”希望你们继续关注芳村，继续关注新浪乐居，今天的论坛圆满结束，谢谢各位！