编者按：一夜之间华丽转身！南沙，手握国家级新区“金牌”，以焕然一新的姿态屹立南中国。“国际商业服务中心”、“国际科技创新基地”、“国际教育创新示范区”、“国际自由贸易区”、“免税商品购物区”、“新领馆区”，一张张闪亮的名片纷至沓来。如此大手笔规划也宣告一个更加繁华现代的大都市将破地拔起，这就是——新南沙！

　　千年羊城，从老西关启程，跨越珠江新城、大学城、广州新城……正一步一个脚印，沿着珠江一路向南，最终来到大海之畔的南沙新区，从这里开启新一轮闯荡四海浪潮。浪拍南沙，向海而生——赋予新广州有一新的发展内涵！新南沙将不仅是国家级的南沙，更是国际级的南沙。新广州在南沙打造世界级港湾，以此为起点走向东盟、印度洋周边国家、英联邦国家、葡语系国家、非洲、拉美等全球各个角落。广州通过南沙，走向蓝海，连接世界，这项走向“新蓝海”的宏大战略将奏响时代最强音！

　　南沙规划利好不断，也吸引了众多购房者目光。据新浪乐居调查显示，南沙新规划获批后，南沙楼市人气暴涨，成交量持续攀升。值得注意的是，与以往影响购房的首要因素——价格已退居次席，产品性价比跃升为买家最受关注要素。那么，什么产品最具升值潜力？

　　新浪乐居于12月8日举行《“新南沙•新广州•新蓝海”——大南沙板块发展论坛》，解读新规划下南沙楼市投资价值的。新浪乐居将进行全程网络图文直播，敬请关注！

　　论坛时间：2012年12月8日(周六)15:00-17:00

　　论坛地点：碧桂园天玺湾销售中心

　　主持人：

　　王  韶：广东省房地产行业协会秘书长

　　论坛嘉宾：(排名不分先后)

　　梁智翔：碧桂园控股有限公司广州区营销总监

　　王合群：新浪乐居华南大区副总经理、广州总经理

　　黎文江：广东省房地产行业协会专家委员会委员、合富辉煌首席分析师

　　黄文杰：广东省流通业商会执行会长、楚睿商业有限公司董事长

　　彭  澎：广东省综合改革发展研究院副院长、广州市社科院研究员

　　胡  刚：广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员、中国城市规划学会会员

　　论坛主要议题：

　　1、解读南沙国家级新规划

　　2、广州走向蓝海与连接世界战略

　　3、南沙房地产价值潜力分析

　　论坛主办单位：碧桂园控股有限公司

　　论坛联合主办单位：新浪乐居

　　论坛媒体支持：新浪乐居

——————(以下为直播内容，嘉宾及主持人观点不代表本网站立场)——————

　　主持人：各位专家、各位朋友，咱们“新南沙、新广州、新蓝海”南沙发展论坛现在正式开始。

　　我是论坛主持人王韶，在论坛开没开始前，我有一个小问题问问专家和在座各位，11月10日，郭晶晶为什么会选择在南沙举行婚礼？按照我个人的理解，首先南沙、番禺是霍家的家乡，南沙是因为霍英东老先生才受到广泛关注。作为霍先生的子孙，霍家后代需要圆霍老先生的一个梦想。未来南沙是霍家的发展中心，也意味着霍家跟碧桂园一样看好南沙。

　　大家知道南沙在珠三角处于集合中心，这是非常得天独厚的。在“十二五”规划里，南沙上升为国家的发展战略，作为深化粤港澳合作，以及上升到中华民族的一个共同家园的角度来开发。在去年省委省政府召开的现场会里，汪书记也提出了一个要求，就是说要以南沙开发为突破口，建设一个新的广州。怎么建？汪书记也有自己的理念，就是要科学开发，从容建设，因为南沙是广州乃至全中国的一个风水宝地，不能以太快、太急，要把南沙打造成全世界都具有竞争力的一个区域。在这种情况下，一个新的南沙、一个新的广州即将呈现在世界人们的面前。如果这个时候我们还按传统的开发模式，那红海还是红海。所以，我们迫切呼唤新蓝海。所以，我觉得今天这个主题定得挺好的，我就是冲着南沙怎么走上新蓝海而来的。

　　今天，我们的主办方也请了不少专家，今天到场的嘉宾有：碧桂园控股有限公司广州区营销总监梁智翔、新浪乐居华南大区副总经理、广州总经理王合群、合富辉煌首席分析师黎文江、广东省流通业商会执行会长黄文杰、广州市社科院研究员彭澎、广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员胡刚。

　　碧桂园2005年进入南沙，碧桂园成立20多来，一直以提升人民群众生活品质为自己的责任，有两个口号“给你一个五星级的家”和“平过自己起屋”。南沙碧桂园和碧桂园天玺湾都是碧桂园集团走向新蓝海战略的一个重要旗帜。其中，碧桂园天玺湾整个碧桂园新蓝海战略里有很重要的角色。我想各位都想知道天玺湾怎么把碧桂园推向新的蓝海，我们请碧桂园集团广州区域营销总监梁智翔给我们讲一下。

　　梁智翔：天玺湾是碧桂园在南沙的第三个楼盘，我们也在南沙有一段耕耘和建设的日子了。今年开这个楼盘的意义非常特殊。首先，今年是南沙正式升格为国家新区的重要一年。从以前番禺队升级到国家队的层面上。所以，今年这个楼盘对碧桂园来说有很重要的意义，因为我们也想在南沙这片热土上拿出一个比较好的作品来答谢我们的客户。

　　天玺湾的定位是整个碧桂园20年来的标杆项目，在国家级新区里我们也必须拿出一个好作品。南沙是整个广州难得有山、有海的人居环境，如果不拿出一个好作品就真的是白做房地产了。我们这个项目定位为豪宅项目，这种内湖外海的格局在广州市也是难得一见的，我们的豪宅也是楼市蓝海的一个作品。

　　我们天玺湾除了有这么一个区位优势之外，我们在规划上也作出了很大的努力。大家看到，我们这里的环境也非常好，有一个得天独厚的内湖，也打造了1.5公里的环湖路。销售中心未来将会有更好的会所呈现给大家。我们希望社会因我们的存在而变得更加美好，希望碧桂园天玺湾得到大家的认可。

　　主持人：社会因为我们存在而变得更加精彩，这就是碧桂园一直履行社会责任的一种体现。我们的几位专家、博士一直都关注南沙的建设。为南沙走向新的蓝海，他们向政府提了很多好的建议。

　　这十多年以来，南沙的规划应该说是几经波折。2001年，南沙提出发展为宜居、宜业的滨海新城，重点打造造纸、汽车、工业几个基地，最后又打造大物流、大工业。2010年，省委省政府又把南沙定位为先行先试的综合试点区，不仅要进行粤港澳的合作，还鼓励南沙进行社会管理创新的摸索。这个时候，有很多专家有一些质疑。省社科院的丁力就有一个疑问，就是说南沙究竟要搞什么？到了今年9月6日，国务院正式批准了南沙新区的发展规划，对未来的发展方向作出了很明确的规定。刚才梁总说了，南沙新区已经从地方队上升到一个国家队。未来南沙的发展思路是粤港澳优质商业圈、新型示范区，还有一个现代产业基地、具有世界先进水平的综合性服务枢纽，还有一个社会管理创新实验区，南沙新区上升为国家战略，这是南沙，也是广州面临的里程碑式机遇。

　　这次的规划与以往的规划有什么不同？这个规划意味着南沙将走向何方？我想请各位专家给我们描绘一下未来南沙的蓝图，还是从彭澎博士开始。

　　彭澎：很高兴来这里参加“新南沙、新广州、新蓝海”南沙发展论坛。从这个主题来看，新南沙确实展现在我们面前。实际上，这二十年来，南沙一直在变化。当南沙是国家开发区的时候，已经是国家队，只是我们的开发区太多，叫国家新区后，全国就只有几个新区，大家觉得它的地位就提高了。9月份出台的规划应该说把南沙的定位提高到一个前所未有的高度。刚刚过去的12月1日，番禺三个镇划定给南沙。真正的新南沙出现了，以前的南沙只有那么500平方公里，现在的南沙是800平方公里，而且人口增加了几倍，一个明显的大南沙概念出现了。

　　除了人口增加、面积增加外，可能大家最感兴趣的是南沙的发展定位。发展定位有五个方面，我觉得最值得关注的还是粤港澳的优质生活圈，这是以往的定位中没有的，以往的定位都是在场地上做调整，从发展民海公寓，发展现代服务业为主，最后定位为优质的生活圈，不是把经济放在第一位我。我想，这可能是最大的变化。你说南沙不是原来发展沿海 大工业的格局，这是最大的变化。同时，它又特别强调粤港澳合作，这是国际化的合作，这跟国内的新区又不同，其他国内的新区都没有这样的强调，这是几个新的地方。

　　现在南沙是800平方公里，我觉得它潜在发展的蓝图应该说更加宏大。今天的主题讲到新南沙、新广州，还有一个新蓝海。如果放在整个珠三角的区域来考虑，这个大珠三角加粤港澳，大珠三角如果今后发展成为世界级的城市群，这个南沙的定位就相当的可观。南沙将成为整个粤港澳的合作起到驱动力和合作平台的作用。汪洋最早提出来开发南沙，再造一个新广州，中国社科院提出来再造一个香港，我觉得今后应该是再造一个世界级的城市群。南沙在这样一个中心地带，我想这是这个区域最值得关注的几个方面。我想南沙的发展前景十分广阔。当然，毕竟我们今天提要从容的发展，一定要有耐心的发展，罗马不是一天建成的，这个美好的蓝图可能要循序渐进去建设。至于南沙的参加者，你是早期参加，还是中途参加，还是最后参加，它是会不断涌现一些参加者的。南沙发展整个历程中可能有各种各样的资源进入南沙。

　　主持人：彭澎博士刚才两个观点讲得很对。南沙不仅要打造新广州，不是一个新香港，而是要打造新世界级的城市群。我觉得这个建议非常宏伟、可观。谢谢彭澎博士。看看黄总，你是93年就进入南沙的，首先请你来谈一谈。

　　黄文杰：我93年进入南沙，属于最早进入南沙的几个人之一。93年的时候，我们正式启动基金有限公司，正式启动整个南沙的建设，今天正好20年。这20年我们也是看到了南沙的发展历程。

　　93年的时候，整个南沙的概念应该只是以本岛为主。那个时候说的南沙是53平方公里，只有7000多人，路都没有哪条路是正规的路，到了金洲就结束了。应该说，93年到2010年，我觉得是整个南沙发展的第一个阶段。那个时候，基本上我们三天两头就会跟番禺的领导们在一起，因为它就是一个番禺的项目。2010年到今年，虽然之前也有国家级开发区的牌子在，但是我们没有真正看到太多国家级的感觉在那里，基本上还是广州市的南沙项目。9月开始，真正上升到国家这个层面，可以跟上海浦东、天津滨海并驾齐驱。南沙真正受世人关注，不仅广州关注，全国关注，甚至全世界关注。

　　93年的时候，我们基金会进入这里，主要把南沙定位为做什么？其实就是几个产业，因为它的地理位置优越，交通、运输是其中一个，还是一个是深水码头。我们为什么要在这里做深水码头？因为它的水深，比黄埔港还有优势，所以它是一个天然的深水港。所以，当时觉得要做这种船运，运输物流、交通是其中一块。另外一个就是旅游、休闲。为什么98年会落成一些项目？这些项目都是在初期的几年进行打造的。当时主要还是侧重在这几个方面，没有说要大量房地产开发，没有那个概念。2010年，广州市介入，南沙开始变成广州市级项目的时候，我们才真正见到市里给他定位，什么产业、什么方向，这样一些推动，是一些引导，也看到迅速有一些大型项目，比如说丰田汽车等等进入。

　　今年以后，我想会有更多更适合未来发展的企业或产业能在这里落户，去更快推动南沙整体的发展。从另外一个角度，我自身也感觉到南沙房价的变化。93年的时候，广州市区的平均房价在3000多元左右的时候，南沙大概是800元。今天，我们不可能再看到这个800的痕迹了。实际上，这也是说明城市发展的轨迹。现在我们看到南沙的房价和广州的房价还有很大的价差，但我觉得这也是一个机会。现在大家都在关注南沙，这是南沙整个城市包括住宅一个发展腾飞的时候，确实是值得关注的。

　　还有一点，我本人一直在做商业，我一直有一个观点。看一个城市，一个新城区发展是否成熟，发展到什么阶段，是可以用商业来做判断的。如果它是一个全新刚刚起步的区，是不可能有大型的商业项目、大型的商户进驻的。就拿天河来说，93年整个天河是郊区，93年在天河是看不到像样子的商业项目，可能都是一些村镇的小商店、小商户。我们看到96年后，确实整个天河的发展在这十几年里，成为整个广州最具代表性城市发展的板块和区域，很多外地甚至国外的朋友说广州的国际化都市标志其实就是天河。尤其目前是珠江新城区域，一看比米兰一些国家很主要的中心商业区还更具建筑的密度，以及它现代化感觉会更高。我们回过头来看南沙，现在我们终于也看到了一些有规模的商业项目在建设甚至在招商，甚至准备开业。比如说，我们一路进来，看到已经开的金洲广场，还有准备开的华汇广场，还有南沙城。当然它比不上天河城目前的规模，但它也是有数万平方米中大型、大型的商业项目，他们即将落成。如果能够快速发展，有很多项目进驻，很多知名商户进驻，我觉得就到了它走向成熟的一个很好的阶段。

　　主持人：谢谢黄总，黄总刚才帮我们回顾了南沙的一些发展变化。我是有一年时间没来南沙了，今天车一进入这边，确实感觉到南沙热火朝天的景象，也预示着南沙未来和明天是美好的，看看梁总有什么补充。

　　梁智翔：几位专家都说得很好。作为开发商来说，还是希望建更多的好房子，让大家真正在南沙居住下来，爱上南沙，安居乐业，这才会让南沙的发展有一个更好的基础。

　　主持人：优质的商业圈离不开优质的房子，胡老师继续我刚才的话题发表你的高见。

　　胡刚：谢谢主持人，南沙的话题也谈了很多了。我最近几年也每年隔一段时间就会到南沙来，但每次都会有不同新的感觉。就是南沙有新的楼盘、新的道路出来，南沙比起前面几年来越来越活跃起来了，从客观的感官来说也是很明显。

　　第二，南沙这个地方现在虽然是国家的政策批下来了，有一个定位，但是南沙今后它的发展规划也好、发展战略也好还是需要不断的完善和提升。我觉得还没有完全明显的定位。许多新的区域的发展，它的发展战略、发展方向包括一个城市的性质，这都是一个不断深化认识的过程。南沙今后的发展，我觉得还有很多可以探索的地方，可能还会有更大的机会。

　　第三，南沙对于购房的人来说，有一点是可以比较放心的，就是南沙的环境，为什么？有些地方你买了房子以后，过一段时间可能旁边就会有一个工厂，周边很容易变化。在南沙有一个什么可以保障？它规划的链条就是优质生活圈。因为生活圈环境第一，所以它实际上给了一个保证，这旁边不会建工厂，建了工厂会对环境有影响，这对环境提供了一个保证。再加上它的自然环境是比较好的，很明显跟广州市区不一样，这应该是让购房者比较有信心的一点。

　　第四，南沙新区规划里跟其他不一样的地方，就是它提了一条社会创新，其他的五个区都没有。改革开放30年来，前面几年最关注的也是经济发展。30年改革开放，南沙是真正的创新改革，30年后的改革提高，南沙承担了这么一个角色。现在一般来说的配套，或者交通，做得很缓慢，一个楼盘素质的提高和社会各方面有关，比如说文化，包括教育、包括医疗、包括住房、包括公民社会。刚才主持人说是中华民族共同的家园，这就是一个公民社会和法制社会，这些东西到了一定高度后，它的配套就会完善，它可能就会增加更多文化的，自由、平等、法制。现在为什么我们的消费发展不起来？就是保险，退休以后的养老制度没有完善，也恰恰是我们这几年发展需要变革的东西。在养老保险、医疗保险都比较有保证的情况下，人们才会去购买。所以，这些东西是需要现在社会管理的创新，它这个新的创新就带来新一步的发展。现在不是说生产能力，我们现在中国的制造能力很强，但是现在社会管理的制约使得消费上不去，所以南沙作为一个社会管理创新，它会推动创新。什么是豪宅？要里面住的人有一定文化素养，南沙在这方面也要创新。

　　第五，南沙很重要一块就是有环境，还有有一个小山坡，今天我去看了一下，天玺湾这个楼盘占据一个很大的平面，还在做餐饮。南沙的水非常好，南沙要把水做出来。小山坡这个，我想也是做得非常不错的，再加上我进来以后，这个环境非常好。这样的环境也是我们城市发展所追求的，低密度，楼与楼之间的距离比较宽。未来我们可能还有新的机遇，天玺湾这个楼盘的户型66-100平方米也是非常好的，以后的白领通过地铁联系周边，这应该是一个非常好的前景，我就说到这里。

　　主持人：谢谢胡老师，黎老师您怎么看？给我们描绘一下南沙的蓝图。

　　黎文江：很高兴今天来到天玺湾，刚才看了一下样板房，在这个新南沙、新的模式，以前不能做高层，现在我看做得很好，而且档次非常高，就像刚才梁总说的，就是一个新的高度，在这么一个好的地方，像主持人刚才说的碧桂园是给你五星级一个的家，天玺湾还是验证了这个口号，确实有五星级的家的味道在里面。

　　刚才主持人让我描绘一下，南沙在20年前只有500平方公里，现在有800平方公里，为什么当时霍老先生会看好这个小镇？我以前就说南沙就像一块翡翠的玉石，翡翠里包着一快玉石，霍老先生是非常有远见，我非常佩服霍老先生的战略眼光。

　　经过这些年，广州市、广东省的领导也换了几届。每个人都拿着这个石头雕琢着，想着是雕一个龙还是雕一个凤。有人说做工业，有人说做滨海城市，很多的想法，就是因为它太珍贵了，所以它做成什么样，大家都没有一个很具体的想法。但是，现在上升到国家的层面来定位，我觉得以后可能就不会有很大的改变。对于它的核心价值，我感觉南沙的核心价值就是南沙战略。十八大提到发展海洋经济，海洋经济就从国家的六个新区，包括南沙、天津滨海，还有上海的浦东，这三个都是临海的，都是在海洋方面的。南沙海洋经济就是以后国家新的经济增长点。现在大家也在大力开发海军、航海母舰、还有海军潜水艇，都是向海发展。因为在几十年以来，国家对海洋的开发还是比较落后的，这是今后的方向。南沙的核心价值就在它的海洋。去年我参加了省房协一个到欧洲的住房考察，我们第一站就去了葡萄牙，第二站西班牙，然后是荷兰。导游就跟我说，欧洲的蓝海战略在19世纪、18世纪已经开始了，为什么在小小的葡萄牙它发展那么强大，有那么多殖民地，原因是它发展海洋经济，是以商业来引领世界的。从这点来说，南沙有它最重要的核心价值。

　　刚才，也说到南沙的发展是一代一代人的节律，霍家的后人和一个非常有名的跳水冠军在这里举行婚礼，我觉得也是霍家希望能一代一代关注南沙的发展。

　　王合群：今天我们跟碧桂园合作这样一个小型的活动，各位专家都讲了对于南沙的了解，我要的不是特别多，但是刚才，尤其是黎主任讲的话题我想简单说几句。

　　新浪乐居之所以特别关注，我想也是因为南沙比较早把握国内走向。2002年前后，当时广州请了一批国家级专家专门对广州的规划做了一个重新定位，因为早期确实比较乱，当时听出一个“商城田海”。早期说作为丝绸之路，经济化全部是因为有海运，事实上那个时候早期的海讲的主要是珠江，很宽，看起来像海一样，但这个海的战略对于未来的发展确实是无限的。

　　一个国家如果是海洋战略不强的话，就像我们文化大革命时期，毛泽东那时候动员农民到土地上去抛地，现在之所以重新地位后把南沙要定位成一个居住新区，而不能完成工业性质的，未来南沙的价值可能还更长远。为什么20年前，刚才黄总说为什么霍先生那么早就看到南沙的价值，因为他本身就是一个很有战略眼光的人。但事实上，南沙开发确实也需要条件，当时就算是80块钱一方也没有人买得起，这和城市经济发展规模也有关系。

　　黄文杰：93、94年的时候霍先生还有一个梦想，他觉得这是珠三角中心，他就想咱们做一个商贸物流中心，所以就在客运码头附近见到一个有几万平米的，一个当时叫国际商贸中心。但是说实在，太超前了一点，所以我非常认同王总说的，确实有些需要水到渠成，要一步步来，不是一蹴而就。

　　王合群：作为一个媒体人，我希望南沙不要开发太快，像碧桂园站在项目的角度，这块土已经拿了，站在行业的角度、媒体的角度是要跟政府提点子，不要开发得太快，开发太快有很多浪费，未来它的经济前景无限。但是作为一个媒体讨论，希望这个城市，希望南沙的开发站在长远的眼光好好挖掘它的前景，未来的前景是无限的。

　　主持人：各位刚才说，现在整个南沙的建设天时地利人和这个优势非常明显，但是我总结各位专家的意见，我们南沙如果不能在制度、体制、设计方面，或者说在开发思路方面，有重大突破的话，重新走地方建设的老路，可能就会辜负国务院、国家送给南沙的一份厚礼，接下来我们就需要具体的探索一下，南沙怎么走向新的蓝海。

　　刚才专家在发言当中都提到了珠海的横琴、深圳的浅海，也提到了长三角的浦东新区、环渤海的天津滨海新区，应该说南沙、横琴、浅海都是整个广东社会转型升级三个重要的旗帜，广东政府和人民都希望这三个地方能在制度上不断的突破，在经济发展方面也有较大的突破。那南沙怎么跟横琴、浅海在保持竞争合作的基础上错位发展，作出南沙的特色、作出南沙的吸引力，这里我请教各位专家，先从胡老师开始。

　　胡刚：主持人提出了一个很值得讨论的问题。我刚才有提到，虽然国家有规划出来，但以后还是有很大的调整或者提升的过程，就像珠江新城规划也是在不断地调整，所以刚才王总说从容开发。对开发商来说，这个土地不要急于开发，这个土地还是很宝贵的。南沙虽然有800平方公里，但实际上建设用地只有300平方公里，其他的也是需要保护的山、水。

    以后的机会也是非常多的，我们的总书记昨天到浅海去视察，去浅海实际上就是去视察浅海、南沙，他到浦东去，和到这里是不一样。这表明，中央层面很重视珠三角的海湾开发。

　　这三个地方也不需要完全隔离开来看，本身这个地方就是一个湾区。全球和国家来看，像这样的湾区会形成一个非常好的、优质的生活圈，它不像比较大的墨西哥湾是湾区太大，它也很难形成。像我们国内是环渤海湾，这个湾很大，又是比较偏北。南沙这样一个好的纬度条件、位置条件，可以形成一个优质生活圈。到以后经济的发展，不是通过原材料大进大出来促进GDP，而是进入了后工业化时代。后工业化时代经济发展主要靠新的技术、新的科研，它就需要人才。人才就会流向生活环境比较好的地方。所以，在世界各国也是环境比较好的，像美国的墨西哥湾，就形成美国硅谷，高科技积聚的地方。在这样的地方，社会发展的核心人才就会居住在这里。

　　我觉得南沙这个环境很好，浅海下来是南沙，整个珠三角珠海也是在往东面发展。东莞是在往西面，深圳也是在往西面发展，香港也是在往西面，所以整个珠三角城市群都是围绕一圈，沿着珠江湾分布。有山、有水的地方，这就能够形成一个非常好的优质生活圈，它其实对经济发展带来非常大的后劲，应该保持一个良好的生态环境和建造比较高级的住宅区，才能够吸引世界各国的人才到这里来居住，才会在这里形成一些高科技的产业，包括文化创意产业，包括金融、健康医疗。不要在这里发展传统的，比如钢铁工业、汽车工业，而是要去发展一些高科技的、高知识含量的产业。

　　从国家层面这次也提到，生产型服务业，就没有提制造业。广州也是把先进制造业弄进去。这么好的宝地能够把环境保护好，以后是可以带来生产力的，带来大发展的。现在南沙能够把环境搞好，把人气积聚起来，然后把优秀人才积聚起来，这里以后发展健康医疗这些高科技产业是非常有前景的。

　　主持人：刚才胡老师提到了我们要保护南沙的生态含量，这也符合党十八大的要求。十八大提出要提倡生态文明发展，接下来有请彭澎博士，你是怎么看南沙的特色发展和错位发展？

　　彭澎：特色发展肯定在国家规划里都有了，下一步第一个是南沙的土地资源怎么样好好的利用起来。我刚看到南沙土地今后的使用改革的方案，最近国家又批复广州作为城乡统筹土地的改革试点城市，南沙争取做一个具体的试点区域，这里面要防治由于新区的建设，建违章建筑，后来又拆迁，要避免这种老路。

　　怎么样让农民集体经济能够享受到国家新区建设的成果，可能这方面南沙的土地资源尤其要考虑城乡统筹的问题，这是当前面临的一个比较大的问题。

　　另外一个，南沙的产业布局。现在是四大组团，我们现在讨论的很多概念，大家都看到这块叫做核心湾城和核心湾区，这块是现在服务业优质生活圈的核心区域。实际上南沙是有制造业的，无论是老南沙还是新合并进来的三个镇的制造业，毕竟800平方公里不可能全是楼盘，优质生活圈，肯定有一批是制造业，南沙它本身就有制造业，广东汽车在这里我想要有一个清醒的意识。但是在布局这个产业的时候，核心湾区就是核心湾区，发展生态农业的就是生态农业，一定要把它的功能分清楚。

　　另一方面，就是粤港澳的合作怎么起步。前不久英国的理事跟我们谈这个事，香港怎么看南沙，当时说这里是否适合搞石化，我就分析这个利弊。当时我直接跟英国的理事讲，我说香港人整天只说南沙，不能发展什么，你又不参与发展，现在香港很多方面的人士对南沙是有疑虑的，他怕发展起来把香港的优势削弱了，所以这种心态要怎么样去改变它，最好就是合作共赢，这个机制怎么形成？可能这方面还要多做一些考虑。

　　南沙现在也在考虑明年怎么使国家新区规划落地，有一些细则怎么制定，有一些具体政策怎么制定，这个方面我们也跟南沙提了多个方面的专题。现在规划比如说，粤港澳的通关便利、律师、会计等等一些细则都没有出来，而且最紧要的是这种投资的优惠政策没有出来，到底有一些什么优惠这方面还没有看到细则。所以，我想南沙可能下一步要把这些细则条例化，这样适应世界也好，港澳也好，这些要有。我们现在提到通过香港看出背后的异语系国家，这些资源都看到了还要营造中华民族的共同家园，就是华侨这些资源都要看到，这些资源要采取什么措施把它吸引来。这里目前来的第一批投资者也是看到了长远的前景。这些必须要细化，更加具有操作性，下一步我觉得这方面是值得去关注的。广州国开行的投资都过来了，但这些有意向性的协议怎么落地，配套政策怎么制定出来这肯定是下一步我们需要进一步推进的方面。

　　主持人：有一个话题我想在座各位和网友都是比较感兴趣。刚才我一直在关注微博的大屏幕，一个是大家对南沙挺关注，第二对南沙的房价更有关注，都想了解一下未来南沙的房价会不会涨，所以我想马上进入大家比较积极关注的一个话题。

　　我手里也准备了一份资料，08年的楼价才3600块钱多一点，到了09年是4175块钱，到了10年是6782，到了去年是8278，那今天很多都已经是进入了万元时代。对于房价有好几种看法，众说纷纭，也有一些表示担心。楼价涨得这么快，南沙会不会又成为广州的又一块高成本地？他们认为这么高的房价可能会让南沙泡沫化，空虚化，这可能会让南沙走上先甜后苦的一条路。各位专家对于南沙的楼市也有一些分析，有些人说房价五年内翻一翻。有人说发展到成熟，南沙还需要十五年。还有人说南沙的房价都处于低价区。黎老师说南沙买楼三年后出手都没问题，你还坚持这个观点吗？

　　黎文江：现在比如说到一万，这个一万在广州是在倒数第二位，房价最低的是花都，第二位是南沙，但是以南沙这种发展来说，它现在一万还是合适的。刚刚说有没有泡沫，暂时还没有泡沫，还是回到它应该有的位置，因为它毕竟在广州排倒数第二。

　　第二，因为现在真正详细规划还没有出来，哪里盖什么，哪里做什么，现在这么一个时候，框架还没有出来，你投资下去要等三年才有可能升，你有钱没关系，你有钱就买，但是它的升值包括有产业人口来了，你才可以有投资的价值，才有人租你的房子，才有转手。这个框架是三年的，三年，框架才可在南沙实现。但是在三年内，你投进去的话，没有升值的空间，没有投资的回报，我是这样看的。

　　主持人：三年后再买？

　　黎文江：现在到未来三年之内没有很多涨的价值，因为政府会采取措施的，不会让你上涨很快的，你现在投进去没关系，你三年后才能有回报，才能有升值的可能。

　　主持人：我问问梁总，我建议你以私人的身份来回答这个问题，不要以碧桂园广州区域的身份来回答这个问题，以个人的名义跟黎老师PK一下。

　　梁智翔：我是很愿意看见我们业主的资产升值的，也希望业主的资产能跟南沙有一个成长，一个区域的成长和共同成长，这也是我自己想要看到的。在南沙，我们自己也投资的。南沙如果抛开国家新区，也是一个很宜居的新区，所以我们为什么要谈到一个优质生活圈，确确实实南沙是一个最适合做优质生活圈的地方，整个广州都没有这里这么有优势的区域，离深圳、离佛山、离香港澳门最近的地方。过往因为大家没有宣传南沙，大家不知道南沙的价值，可能只有霍老先生心里面最清楚南沙的价值，我们现在来南沙看一看，就知道南沙的价值在哪里。你不来南沙看一看，可能我们说的一些东西你不理解，你真正来南沙看了就知道南沙的真正价值在哪里。我在门口看到一家人，他开了一个跑车过来，车子是敞篷的，我真的很少在广州看到大家开跑车，那个跑车能够敞篷，我看到这里的确是一个很宜居的地方。南沙该有都有了，国家政策有了，这么好的区位有了，这么好的环境有了，你投资还等什么，山有、景观有、会所也有、别墅也有，南沙房价升也是合理的。

　　主持人：你讲得太巧妙了，刚才问你楼价的问题你就很委婉说了一句。

　　黎文江：刚才说的来这边投资，如果来这边上班都是要地铁1个小时才能到天河体育中心去，但是也有一些刚需来这边买，广州的一些上班族在这边买，像我们天玺湾，或者是星河丹堤，但是我刚才说的出手是对投资客说的。

　　主持人：黄文杰，你既做商业又做住宅，你的体会应该也是很多的。

　　黄文杰：我还是比较坚持用商业去判断，因为每个商家都是最精明的。他什么时候去一个地方开店，他不会没人的时候开，也不会最成熟的时候开，那个时候租金太高，而且也找不到地方。所以，我们看什么时候有规模的商业在那个地方出现的时候，那就是他准备开跑的时候，我想这是可以作为一般人协助自己做判断的标准。

　　第二，我自己观察，我不算住宅地产这方面的专家，但我自己也是一个购房者、消费者，我看到的是什么？南沙的房价，我从93年看到现在，基本上是一直向上的，包括广州市区都有一点小波折，虽然总体是向上都是是有波折的，但是南沙是一直向上的。

　　第三个判断，我们看南沙的房价与市区房价的比率，我们在800的时候可能市区是接近4000左右，是1/5。现在看南沙，之前说2010年是8000多，我们市区可能一两万，那我们又有一个比率。我们再去看会发现一个规律，它和市区的房价越来越逼近。从比例来说，从1/5起步，一直也是随着南沙的整个发展成熟，它越来越靠近，我觉得这也是一个趋势。

　　我想用这几个去判断，未来我相信仍然是一个上升的轨道，至于快和慢，可能还是跟城市配套，包括其他政策、产业进驻有关，现在可能很多买房人，可能要去广州上班，可能未来很多相关企业进驻到这里，可能就地上班，那个时候房价还会更高。

　　黎文江：现在南沙是限购的。我一直主张取消限购，目前限购还没有取消，是一个比较关键的政策。另外从南沙的地价来说，南沙的地价目前是每平方米2000多，2000多按照广州市地价占房价的30%-40%的比例，现在在一万块钱以下还是比较平稳的。

　　去年，华工工会为学校的老师联系了万科府前一号的团购，6000多块钱每平方米。当时老师们觉得6000块还是贵的。但现在我看来，房价已经在6000块的基础上翻了一翻。

　　主持人：你不是说三年出手都不迟吗？

　　黎文江：这些老师觉得要投资还是要等三年后，他现在要过来就是几个站，大学城过来也很方便的，这些老师就是做投资的，现在都觉得不行，这是一个反例。

　　黄文杰：知识分子的投资太过稳健、太过保守，所以往往知识分子赚的钱比较少。

　　胡刚：房价这个问题多少有一点影响，现在南沙的房价上得比较快，和现在整个楼市有关系，所以单单南沙来说也很难说，但我觉得南沙的潜力还是很大的，这点应该是肯定的，从长远来说。

　　对广州来说，把南沙发展好这是非常重要的，因为我觉得现在广州对南沙发展的支持力度还是不够大，像上海浦东开发的时候是长期资助。从南沙本身的价值来讲，我想政府对南沙的支持程度还会不断加大。南沙也好，还有几个镇，加起来这个面积也就是900多一点，还没有浦东大，所以规划成一个优质生活圈是一个很合适的定位。

　　南沙除了环境好、区位好，现在政府也出台了很多空间规划、产业规划，现在少了一个什么东西？文化，就是南沙发展的文化。

　　主持人：我迫不及待想听一下你对房价的判断。

　　胡刚：南沙除了环境好、政策优势，还要把文化搞上去，文化引领又是一个规划。老城区房价为什么高，它就是有文化含量，所以这个文化是可以倡议，可以做下来的。主持人刚才说了一个比较直白的话题，房价。南沙这个区域价值应该会提升，但现在过快发展不是太好的事情，应该从容发展，才能把南沙的价值发挥出来。

　　黎文江：从容发展也要有一个从容的房价。

　　黄文杰：我们现在判断房势有点像股市，刚才说了环境、交通等等，除了这个之外，其实我觉得可能每出一个利好政策它又会上一个台阶，这不是我们能阻碍的。开发商当然想上，但是消费者或者购房者是推着他上，但是这里的概念或者政策会比其他板块多。陆续比如说在南沙住的，可以多次往返到香港，可能又上一个台阶，可能个人所得税打个折又上一个台阶，就是类似的。只要一个政策它又上一个台阶，目前还有很多没有明确的东西，或者一些政策的细则，它每出一个我觉得它又有机会上一个台阶。我们是理性的期待，但是投资者是不理性，只要这里热点多，他就会更关注、更愿意进入。

　　彭澎：简单说几个点，第一，南沙的区域政策和南沙的发展是密切相关的，现在的蓝图对于楼价的拉动，拉动百分之多少，拉动几千块钱大家好像找不到一个联系很紧密的因素。比如说规划公布前，七八千，现在拉动两千，还能拉动到三千，大家就找不到一个很合理的依据怎么拉上去。但是，至于说新的政策会不会出现，比如北京现在可以免签证72小时，据说广州是后备，如果南沙先行一步，免签，这可能是一些利好因素。有没有这些政策？这些政策拉动多少？我们算不出来，但是这个起码可以关注。

　　第二个值得关注的就是国家房地产调控政策。下一步会不会调，我们也不知道，这跟房价的大势有关系，这个我们不太确定。

　　第三个，在广州区域之间比价的问题。刚才胡刚讲到了这里还是属于一个新城区。两个新城区，南沙跟东部新城区比较，这两个价格之间有没有一定的联系？到底住在东部新城区增城好，还是住在南沙好？这就涉及到通行条件的问题，如果都是市区上班的人，他考虑到东部住还是到南沙来住更加划算一点，这个价格对他们有影响，有一个参照系数，东部增城板块的价格跟这块的价格大家可能会去比较。

　　从南拓线上看，南沙要跟番禺的外围地区比较，比如说石桥南板块，亚运城板块，南沙能不能高于这两个的价格，这个很难讲？在南沙购楼的是首次置业的还是二次置业的，还是多次置业的，我觉得对于南沙都会有极大的影响。

　　主持人：对于南沙的一些利好因素是非常多的，但是我感觉南沙楼市发展的一些因素还不算是很有利，一个就是我们的生活配套，包括教育、医疗还比较薄弱，而且我们住宅的量还不是很大的。同时，现在整个南沙的产业布局也有待加强。所以，对于南沙未来楼市的发展我觉得，一是要有胆识，第二干事要有实际。

　　下面有请碧桂园的许总介绍一下天玺湾。

　　天玺湾拓展总监许涌俊：大家手头都有资料的，今天重点为大家讲一下天玺湾的卖点，为什么定位为南沙最高档的住宅，它的好处所在。

　　刚才现场听到很多专家老师对南沙的正常利好有很精彩、独特的讲解。我们这个PPT也是跟各位专家的思路也是不谋而合。我们直接进入天玺湾的主题。

　　天玺湾为打造碧桂园标杆作品而来，我们全公司给天玺湾的定位都是碧桂园集团20年的标杆项目.大家看到这边是项目料看图，225亩的面积，4000平米的私家中心圆生湖泊，这是一个首创主题滨海公园，包括大家可以看到外面精心打造的滨海绿植。1.1公里环湖私家漫步道，我们准备了很多单车，可以为我们的业主提供环湖、散步的功能。这个项目也有一个1公里生态湿地走廊，高尔夫果岭在广州很多大型楼盘很少见的，很稀缺的配套。我们在湖中心做了一个果岭，我们的业主可以在自己的家园门口打高尔夫，这个非常难得。

　　接下来讲到我们项目的一个顶级配套。首先是项目入口，刚才大家看到的一个水蓝半岛商业广场，包括我们的湖畔酒吧街，迎接我们各方客户、业主品赏我们的酒。还有我们湖边的咖啡厅，这边还有一个华润万家，已经跟我们公司签约了。一个大的社区超市，到时候也会随我们的配套进驻。我们项目还规划了碧桂园中英文幼儿园，碧桂园的教育品牌相信在全国大型房企里非常有特点。这个幼儿园是在我们项目的西北边，这个会同期做一个配套，提供给业主。同时也会准备接驳巴士，专门接驳业主到4号线，方便业主出行。谈到天玺会，我们是世界500强的交际舞会，天玺会是天玺湾非常高端的配套，大家在这个地方是天玺会其中一个部分，就是我们咖啡厅的所在。整个天玺会的配套还有一个室内恒温游泳池，还有私家电影院，还有我们的风情酒吧街。这边到时候也会做一个招商和开业。在我们后面有一个多功能健身房，是参照五星级标准建造的。还有儿童会所，还有我们的美容房。在南沙当地背山、望湖，可以远眺狮子洋的项目真的很少。

　　我们的产品非常丰富，这是我们的一期货量，接下来会有一个详细货量的讲解。首先推出小户型，符合现在南沙当地新的企业白领的需求，是刚需产品，66-89平方米的产品。

　　这个产品要特别跟大家介绍一下，是之前我们在惠州的十里银滩的热销产品，一天之内一抢而空。这个J388户型里有一个是三房的，这里整个功能区的打造是区分开来的，而且也保证私密性，这对于广州的居住口味来讲是非常完美的户型。这是我们一系列的楼王，一期最豪华，南北对流，后面是双景观的户型，可以观赏黄山鲁森林公园的景观。大家可以看到它的格局，这是聘请集团设计院专门来为新广州这样一个豪宅格局打造的明星户型。双主卧的设计，南北对流，整个格局确保了私密性，专门为豪宅打造。用一些走廊和通道隔开主卧和功能区，显得非常私密，整个户型完全符合广州人对豪宅产品的概念和他们的追求。

　　这边是J352户型，是107方以及117方，也是刚需的三房两卫的户型。大家看到，中心是湖景，它跟碧桂园很传统的户型格局差不多。但是有一个特点，这个阳台做得非常大，完全按一线阳台湖景景观的模型来打造。我们的湖畔美墅是我们的一个钻石产品，很少量、很稀缺，一期只推出33套，包括两套样板房产品，约341-487平方米的别墅产品。这一期的别墅产品一个最大的特点，它的现代外立面跟以往看到的很多碧桂园楼盘不一样。它采用的是现代外立面，英国的石材来做，非常高档，那种石材基本上三五十年没有磨损，非常高档也非常名贵。我们的格局也是采取现代格局，我们别墅的扩产空间非常大，它的容量和主卧等等这些位置给人感觉非常舒适，包括它的视野、格局都是为前后湖景而设的格局。大家可以看到别墅的一些精彩图片。

　　天玺湾定位南沙最高端的品牌，其中最重要的一点就是我们的装修标准是非常豪华的。可以简单讲几点，第一，厨房里送的冰箱，和星河湾之前采用的德国进口冰箱品牌是一样的，包括我们的水龙头，采用德国进口的汉斯格雅。这个品牌的广告语就是“只有豪宅才配的水龙头”。我们的卫浴马桶是美国科勒，也是国际一线品牌。还有我们的高档瓷砖。我们给业主提供一个最大的安全保障，我们采用三合一智能门锁，非常厚实的门，然后我们的功能是三合一，包括指纹、密码、正常使用的门锁。

　　最后，我们落脚点还是看到碧桂园的物业。碧桂园为业主提供五星级的家，重点是在物业这方面。在座各位刚才来的时候，应该也留意到我们门口的物业服务、保安，各方面的管家都是非常专业。我们这次天玺湾的物业团队也是全集团精心打造出来的一支非常具有战斗力、服务精神非常好、服务标准非常高的一支服务物业团队。这是我们天玺湾的服务，包括我们酒店预定服务、宴会服务、票务代办、节日问候等等，综合为业务提供最贴心、最细致入微五星级服务的标准。

　　最后，我们的落脚点就是，“碧桂园给您一个五星级的家”。谢谢大家。

　　本次论坛至此圆满结束，感谢大家的关注。