●在售盘价格略有上涨

　　12月份，白云区可望新入市的是一群“贵族楼盘”———白云山景盘，主要分布在传统豪宅南湖板块以及新贵豪宅白云新城板块。从目前的报价来看，“吹风价”动辄四五万元/平方米，虽然货量不大，但姿态够高。

　　位于白云新城的山景盘中海云麓公馆已于11月底低调开卖，首期新货已经售出，预计12月份将会推出第二批新货，均价约为4万元/平方米。同板块紧挨着的保利云禧也计划在12月份开放售楼部，具体开售时间未定，该盘的定位、配套与中海云麓公馆相近，预计售价也差不多。位于南湖板块的新天半山预计在12月份开放样板房，包括别墅及大平层产品，定位高端，据称洋房均价为4万元/平方米以上，别墅价格未定。同板块的一品湖山卖的是别墅，单位总价为1200万元起。这些山景楼盘，产品面积均在200平方米以上，单位总价皆是逼近千万元级别。

　　对普通买家来说，不妨关注存量盘最集中的金沙洲板块。金名都、保利西海岸、星汇金沙等是主推楼盘，产品以三房及四房单位为主。不过值得注意的是，目前，金沙洲板块大多数楼盘的售价都呈现出“小涨”的苗头，优惠减少，不少楼盘的售价略升了一两个点。记者上周末到金沙洲巡盘，在某楼盘最新的价目表上看到，楼价上涨了100-300元/平方米。   

白云区

　　●三房户型占比大

　　●整体均价会“破万”吗？

　　南沙区楼价一路看涨，令开发商的推货积极性空前高涨。据初步统计，12月份南沙区有望上市的新货将超过2000套。不过，南沙区11月份一手住宅成交量环比下降了11.7%，阳光家缘数据显示，截至本月2日，南沙区新建住宅可售货量2884套，比10月底多出251套，说明买家入市节奏放缓。

　　从供应结构来看，12月份，南沙区小户型继续“断货”，新货以三房单位为主，从80多平方米到140平方米都有选择，“享受型”别墅持续增多。当月最大的亮点是碧桂园天玺湾，阳光家缘数据显示，近期该盘一次性拿了1042套的预售证。

　　受国家级新区规划利好，11月份，南沙区某楼盘传出“一周暴涨4000元/平方米”的惊人消息，全市涨幅最大的楼盘也集中在南沙。这股涨价冲动，对12月份的新货定价颇有影响。从记者目前了解的情况来看，12月份南沙新货的“吹风价”均在1万元/平方米以上。阳光家缘数据显示，11月份南沙区一手住宅成交均价已达到9739元/平方米，预计12月份整体均价或将“破万”。

南沙区

从化：主打中大户型，定价维稳

　从化新货以中大户型为主，定价趋稳

　　新货看点

　　●小户型不见踪影

　　●成交加速，后市会否涨价？

　　据初步统计，从化12月份推出的新货约有七八百套，比11月份五六百套的新增货量略有增加。产品方面，前段时间还有部分小户型面市，12月份，这类产品已基本消失，改以中大户型产品为主，较适合改善型买家置业。

　　从化楼价一直维稳，新盘各有优势：雍禾苑、新时代家园就位于从化街口，生活配套便利；珠光御景山水城货量大，价格较实惠。改善型买家入市越来越积极。截至本月2日，阳光家缘数据显示，从化新建住宅可售货量为3218套，比10月底减少了665套，去货速度理想。据网易房产数据中心统计，与8月、9月月均成交400多套单位相比，从化10月、11月均达到600多套的成交量，这一方面显现从化楼市回暖，另一方面也给后市带来了涨价压力。

番禺：超1500套，价格继续追涨

番禺新货超1500套 价格继续追涨

　　新货看点

　　●新盘定价如何？

　　●公寓能否再度热卖？

　　数据显示，番禺区11月份成交量环比下降了近15%，但这并未影响开发商的推货速度。截至本月2日，番禺区一手住宅可售货量为12224套，比10月底多出208套。据初步统计，其中全新推出的单位将超过1500套。

　　12月新货中，有珊瑚天峰、番禺方圆云山诗意、星汇文华、庄士映蝶蓝湾、时代外滩等“老盘推新”，也有敏捷时空壹号、敏捷上品公馆、万科欧泊、星汇文宇等全新楼盘亮相，产品涵盖了一房至四房甚至复式。其中，万科欧泊于本月2日开盘，据称当天推货共700多套，现已基本售罄，仅剩少量两房单位在售，售价为1.5万元/平方米起。敏捷时空壹号总建筑面积将近7.3万平方米，是广州南站板块第一个发售的商用项目。

　　番禺楼价仍继续上涨。阳光家缘数据显示，11月份，番禺区一手住宅网签均价比10月份上涨了1070元/平方米。12月份，部分新货仍有追涨势头：星汇文宇早前的“吹风价”为1.9万-2万元/平方米，最近变成了2万-2.2万元/平方米；庄士映蝶蓝湾上一期单位为8800元/平方米，新货报出了9300元/平方米的均价；番禺方圆云山诗意11月4日前下筹可减5万元，如今下筹可减4万元，优惠减少，且均价比前期产品上升2000多元/平方米。

番禺

　　新货看点

　　●年底刚需购买力还强吗？

　　●投资型买家活跃程度如何？

　　增城仍然是一手住宅市场的供应大户。据初步统计，12月份，增城将有约1500套新货推出市场，热度与11月份相近。供应结构改以中小户型为主，面向刚需置业群体。

　　12月份，增城只有敏捷地产旗下的锦绣天伦这个新盘推售，其余均是旧盘推新货，碧桂园豪园、新塘新世界、誉山国际、东江首府、东方名都等盘都将陆续推货，其中，碧桂园豪园新货最集中，已获得预售证的就有500套。

　　整体来看，增城的供应量非常充足，阳光家缘显示，截至本月2日，增城可售货量为8440套。新货供应结构以中小户型为主，多为80-120平方米的两房及三房。新盘锦绣天伦全是73平方米以下的小单位，商家称首付仅需要6万元，针对的是投资型买家和首次置业者。

　　增城目前仍然限价，各盘售价相对稳定，毛坯价多为7000多元/平方米，带装修售价为每平方米八九千元，对首次置业者及首次换房者都有吸引力。

　　新货看点

　　●刚需产品能否赢得市场？

　　●新货定价如何随行就市？

　　12月份，花都区一手住宅市场改变以存货为主的局面，将有超1500套新货补充上市。与11月份以大户型洋房为主不同，12月份的新品户型转为以面对刚需为主的两房及三房单位。目前新品尚未最终定价，商家表示将会“随行就市”。

　　12月份，花都新增供应主要集中在富力金港城和祈福辉煌台两大楼盘上，富力金港城已有679套单位获得预售许可，久未推新货的祈福辉煌台，获得预售证的单位更多达842套。两盘的新品，均以七八十平方米的两房至百多平方米的三房为主，祈福辉煌台还有30多平方米的一房，主打首次置业刚需群体。此外，自由人花园、深航御花园、中国美林湖等楼盘仍将持续推货，令花都区12月份的供应量非常充足。阳光家缘数据显示，截至本月2日，花都区一手住宅可售货量达11734套、155.5万平方米，若按前11个月月均15万平方米的成交量计算，足够卖10个月。

　　花都区供应充足，价格保持稳定。目前花都区一手住宅主要成交均价仍为“7字头”、“8字头”。预计在12月中旬推售二期新品的祈福辉煌台，现正进行9折登记，商家表示仍将提供“7成楼款免息分期”的付款方式，以刺激刚需成交。

　　新货看点

　　●新盘能否拿到预售证？

　　●会否一次性推货四五百套？

　　12月份会否推出市场？“得看预售证情况。”如果发售，会推出多少货量？“还是得看预售证情况。”

　　今年三四季度，作为广州楼价最高的区域，天河区楼盘受限卖措施的影响很大。按照开发商原先的计划，天河区部分新盘、新货早应该推出市场，但因为迟迟拿不到预售证，只能持续蓄客。如果那些原计划推出的楼盘能顺利拿到预售证，天河区12月份的新增供应量还是比较可观的，过千套不成问题，比起11月份实际四五百套的新货量要多得多。其中，峻林、尚东君御、方圆E时光推出的货量均能在200套以上。

　　天河区计划在12月份推出的新货，基本上还是走两极分化的路线。单位面积小的有30多平方米，大的有200多平方米，这与天河区今年其他月份的新货没有太大差别，要么是针对投资客的公寓，要么是针对高端客户的大宅。东方新世界推出的80多平方米的产品，在天河区一手住宅市场中较为少见，可惜货量也不多。

　　对于12月份新货的定价，天河区的开发商基本表示“和前期在售单位相差不大”。开发商涨价冲动不强烈，主要是因为天河区目前的楼价已经很高。除方圆E时光外，其余新货的门槛接近4万元/平方米。有投资客表示，天河区即使是一套30多平方米的公寓，总价随时都要120多万元，完全可以在郊区买一套100平方米左右的三房了。

萝岗、黄埔：盘数不多货量大，定价受关注

　　新货看点

　　●科学城新盘新货如何定价？

　　●高端新盘市场接受度如何？

　　经过长时间的准备，雅居乐富春山居有望在12月份正式对外发售。由于有“地王”的“外衣”，还有科学城板块高端项目的“标签”，又是全新楼盘，市场关注度极高，预计首推单位在一两百套之间。

　　10月份，中海誉城加入萝岗区楼市，因其货量大、价格实惠，成为市场的焦 点；时隔一个月后将再度推出新货，据了解，有可能推出两栋洋房，总货量有望再次达到300多套，最终定价如何备受关注。

　　如果上述两盘都如期在12月份发售，总货量将达到四五百套，与10月份相近。

　　一向缺乏新货的黄埔区，12月份将迎来东城华庭推新货，货量也有300多套。

　　萝岗、黄埔区以刚需型产品为主，中海誉城、东城华庭有不少七八十平方米的两房单位，中海誉城还有部分50多平方米的一房单位。售价方面，东城华庭约为1.3万元/平方米。热销后，中海誉城的售价预计会有所上升，或在1.3万-1.4万元/平方米之间。雅居乐富春山居主打高端路线，单位面积最小的也是130平方米，面积大的接近500平方米，主力售价为2.8万-3.5万元/平方米，入市门槛约400万元。

　　新货看点

　　●新盘规模不大定位不低

　　●全部是中大户型

　　越秀区12月份可望入市的两个新盘皆以“东山”命名，显然是位于原东山板块。其中，东山月府位于寺右新马路，东山京士柏位于东华东路。东山月府现已开放售楼部，销售人员称12月份或将开放样板房，具体推售时间未定。东山京士柏尚无售楼部，该盘负责人称“可能在今年年底开放”。

　　尽管两盘均是规模不大的“袖珍盘”，按照去年的招生路段范围，也都不属于省一级名校盘，但这两个新盘的定位都不低，最小单位面积为100平方米，“吹风价”都超过3.5万元/平方米。

　　东山月府分A、B两栋，第一期推出的是B栋40层住宅，共152套，三梯四户设计，二楼为架空层会所，带露天游泳池，销售人员称，将带价值3000元/平方米的精装修入市。东山京士柏邻近海印桥，由两幢15、16层住宅组成，高层单位可望江景，产品全为大户型，200平方米的复式单位只有4套。

　　目前这两个楼盘已基本封顶，但具体入市时间都“未定”，看来，越秀区楼盘并不急着卖，底气仍然十足。

　　新货看点

　　●芳村刚需新盘开价几何？

　　●年底别墅成交行情如何？

　　11月份荔湾区基本无新货供应的局面12月份将得到改变。12月份，荔湾区不仅有刚需新盘上市，更有面对高端市场的别墅新品推出，面向改善型需求的新品也将持续发售，买家的选择面很广。

　　和11月份供应以中大户型为主不同，12月份，荔湾区一手住宅供应结构丰富。比如芳村板块新盘保利塞纳维拉，主力户型为67-95平方米的两房及三房，迎合首次置业需求，这也是近段时间荔湾区户型面积最小的一个项目。又如，核心区内的富力唐宁花园，将推出中心城区少见的别墅产品，单位面积最小为240平方米。此外，新世界凯粤湾、中信西关海等楼盘仍将持续推货，产品包括八九十平方米的两房至250多平方米的四房，由于是一线江景产品，入市门槛相对较高。

　　从目前的报价情况来看，商家定价仍跟随市场价。保利塞纳维拉现正接受“2万元抵10万元”的诚意登记，“吹风价”为1.4万-1.5万元/平方米，与同板块类似产品的售价相近，有看楼者认为“假如开盘价为1.2万-1.3万元/平方米就有吸引力”。富力唐宁花园的“吹风价”为4.5万元/平方米左右，据说登记者不少。其余在售产品，价格变化不大。   

　　新货看点

　　●新货将如何定价？

　　●大户型市场接受度如何？

　　阳光家缘数据显示，截至本月2日，海珠区新建住宅可售货量为2098套，相比10月底减少了201套。可售货量减少，与11月份海珠区成交量增加两成多、去货速度加快有关。预计12月份有近千套新货补充。

　　新货供应一再延期，在海珠区已成“例牌”。11月份，预计开盘的益兆明珠、绿地滨江汇全部“留级”，将开盘时间推迟至12月份。据了解，两盘已提前进行认购，特别是益兆明珠，可售货量仅有百来套，该盘销售人员表示，认购已相当于确定购买，因此，尽管楼盘还未开售，但所剩货量已经不多。此外，保利天悦12月份将推出新货，主推大户型，预计货量不大。至于中源御品会不会如期开盘，仍是一个问号。

　　12月份，海珠区的供货主力仍是小户型，约占新货的一半。网易房产消息称，此前海珠区多个楼盘因定价较高被“限售”，预计12月新货的定价将会比较谨慎。

　　　　(作者：詹青 宋导 陈玉霞 张秀钦)

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