广州在全国率先推出“限售”政策

　　9月24日，广州市国土房管局微博证实，为了使房地产企业在即将到来的国庆黄金周期间，积极以价换量，以合理的价格促销，广州市房管局将对中心城区个别异常高价的住宅项目采取限制预售规模和控制交易节奏的措施。    年度辣评：继北京、上海限高价地之后，广州高价房又限售，成为当时的楼市热点。尽管限售此前在许多城市采用，但都属于暗箱操作，敢公开发布声明的，广州是第一个。

　　此次限售主要是因为，国庆前珠江新城等中心区域个别高端高价住宅项目定价偏高，且经过前期的储客，开盘后出现大量集中网签情况，将推动全市均价上涨。而据国家统计局公布的2012年8月份70个大中城市房价变动情况显示，北京、上海、广州、深圳四城均环比上涨，广州上涨幅度是最大的。

　　“限”的背后，是楼市回升的预期在逐步加强，然而这种行政化手段真能起到抑制房价的作用吗？市民不禁感叹地方政府“掩耳盗铃”，甚至担心可能变相推高房价。如果政府采用“限售”政策，那么无异于将供应人为地降低。11月份的市场再次证明，市场靠纸面文章是压不住的，纸面房价降了真是躲猫猫游戏。

　　写字楼土地增值税预征率上调

　　自2012年7月1日起，广州写字楼(办公用房)的土地增值税预征率将由2%调整为3%。这是广州首次专门针对写字楼(办公用房)加强土地增值税征管，有调控商业地产市场的意图。    

　　年度辣评：房地产调控首涉“商”，还真是一件“大事”。与频繁受调控的住宅市场相比，商业地产一直处于相对“安全”的位置，但此次针对写字楼的土地增值税预征率上调，可谓是首次掀起商业地产市场调控的“大旗”。

　　虽然是首次对商业进行调控，但力度并不大，单从土地增值税预征率上调来看，其实上调的幅度并不大。土地增值税征收一般实行四级超率累进税率，税率最低30%，最高可达到60%，此次预征率只是提高了1%，实质影响很少，发展商很容易消化。

　　对买家而言也无大碍。该政策对于现在售价普遍在20000元/平方米以上的一手写字楼市场，只是作为一个微调和对市场的一个平衡，即便税金转嫁到买家身上，对租售两端都不会出现太大影响。

　　但是，如果将其作为调控商业的一个“暗号”，那写字楼预征率上调的意义就非同一般。在近两年，随着住宅市场频繁受调控，开发商和购房者不断涌向商业地产，商业地产项目的售价也在不断被抬高，如果任由发展下去，不排除商业地产市场将会面临“泡沫”的风险。所以，商业地产受到调控也是大势所趋，更是民心所向。

　　二手房款拟强制监管

　　今年7月份，广州市各大中介收到市国土房管局等部门草拟的《关于全面开展存量房资金监管的通知(征求意见稿)》，提出广州计划建立二手房房款资金专用监管账户，强制要求所有二手房买卖资金要全额存入监管账户中，手续办妥才会将房款由监管账户转入卖家账号，但至今未强制实行。    

　　年度辣评：早在2008年，广州市就提出二手房交易资金托管，因未予强制，自愿托管者寥寥。此番欲强制推出二手房资金监管，与深圳其时出现“企业贷”，致数十买家上当受骗不无关联。另一方面，阴阳合同、报低价避税现象在一次性付款购房中，目前仍无法完全杜绝，强制监管资金，自然可将此现象一网打尽。再者，即便宣称托管免费，但大量交易钱款卡在银行，亦可为托管银行“增收”。堪称一举多得，涉及相关部门，又何乐而不为？

　　但这或是剃头担子一头热，交易中的多方都不大领情。在经纪、按揭等各方呼吁简化操作流程下，市房管局决定“还要征求专家、公众的意见，还有很多方面需要完善，今年内或不实施”。

　　国务院楼市督察组空降广州

　　在地方政府一片微调声中，中央政府终于坐不住了，国务院派出8个督察组赴16个省市调研调控政策落实情况。最终调研结果来看，16个省市评价均积极，广州得到的评价为“限购限贷政策执行情况较好，楼市情况较为稳定。”   

　　年度辣评：八抬大轿，前呼后拥，手持尚方宝剑……在古代，奉皇命而为的钦差大臣，可是一个威风凛凛的角色，下到地方后往往可以平定战乱、体恤民情。

　　其实在2006年10月、2007年12月、2011年4月等时间段，国务院都曾向各地派出过督察组，而随后均有调控措施推出。今年7月30日，国务院楼市督察组空降广州，此次的“督察组”可谓神秘，行程和调研过程完全不公开，媒体也仅仅从个别大型房企和国土局准备资料的工作人员处获取一丝风声，甚至连随行大巴司机都不知道下一站去往何处。这次“微服私访”着实把地方楼市吓出一身冷汗。还好广州早在今年6月份就表态会从严执行调控政策，没有任何“自选动作”，后来督察组也表态对广州调控的总体情况给予肯定。

　　“我轻轻地来了，正如我轻轻地走，挥一挥衣袖，不带走一片云彩。”最终，督察组此轮回京后，也没有再推出新的调控措施。

　　广州汽车限牌

　　庞大的汽车数量早已成为中国大城市交通拥堵的重要来源，继北京的摇号、上海的牌照拍卖之后，广州市政府在7月1日毫无预兆地“突然袭击”，推出广州市汽车购买限制政策。按照每个月1万辆的配额，广州每年新增汽车量将至少有1/3。    

　　年度辣评：汽车“限牌令”出台后，以“大房子+小车子”的生活模式为主的郊区楼市顿时陷入草木皆兵的困境，甚至有媒体趁势拎出“神仙数”，称“限牌令”出台首周，郊区楼盘网签量价齐跌。其实，网签数据存在滞后性，断不会立竿见影。而在经历金九银十后，郊区代表的增城楼市大半年成交量一直保持平稳上升趋势却是不争事实。即使有买车的限制，但郊区盘在价格上仍比市区盘有着很大的优势，如果只是因为限牌难买车就放弃购买郊区盘，那是“因噎废食”。况且，还有获批新建7条地铁线，谁说不比开车更省钱省时省心呢？

　　从化告别购房入户

　　2012年伊始，从化依旧距离遥远，依旧没能撤市划区，但原有的购房入户政策却如约到期，失去这一法宝的从化楼市，在接下来的大半年时间里深陷泥潭，无法自拔。    年度辣评：什么是从化卖楼最悲催的事情？那就是以前卖楼可以搭上购房入户这个“添头”，到了2012年，这个“添头”突然没了，从而引起从化楼市成交剧减。意识到问题的严重性，2月份，从化市政府原则上通过了购房入户延期两年的决定，但是碍于全国调控的大背景，这份文件最终未获广州市政府通过。

　　“购房入户可能延期”的说法，带来的破坏力甚至大于失去购房入户本身，因为从那以后，大家都开始等。购房者在等，整个上半年只成交一手住宅1615套，同比减一半。熟悉从化的人都知道，这些数据，在往年还不够塞牙缝。

　　(作者：王艳玲 徐凤 邱永芬 林广 邓恒 林广 林都)