从冰点开始反弹。

　　海南住宅与房地产信息网显示，去年12月至今年4月，三亚楼市成交面积连续 5 个月出现同比下降，最大降幅高达 55%。5月，可谓“冰点”。

　　主打刚需市场的琼海、文昌一些项目甚至出现月零成交，一位项目总监无奈对乐居记者说，“淡季折扣多，10000多元/㎡的海景房，只好8000元/㎡卖了。”

　　经过2年调控， 今年以来，三亚、海口、陵水、琼海、文昌市场特征明显出现两极分化。对比海口刚性需求支撑市场小幅回暖，三亚、陵水是高端项目聚集地，季节性市场表现得相当明显。

　　进入10-11月的旺季，海南楼市由迫不及待“解冻”。

　　三亚首当其冲，10月供应量同比是去年同期的21倍，环比上涨182.9%，达19.15万㎡；成交均价为26152元；而成交量同比上涨36.6%。

　　为了为了赶这波行情，鲁能·三亚湾推出近1100套的新货，并且打出“别墅10万可抵50万”的优惠策略。

　　“三亚房价赶超北上广，说明限贷只对资金紧张的购房者有用，对于资金富裕的人群失效。”海南中国银行房产信贷部陈明新对记者说，“即使银行不放贷，只要社会整体贷币量不断增长，只要富豪买家手握大量资金，海南房地产就‘如皇帝的女儿，不愁嫁’”。

　　促销战术并不孤立。在陵水区域，雅居乐清水湾正在冲刺年度80亿的销售业绩。

　　“两房单位，折后价要120万元，一次性付清，不接受按揭。”置业顾问忙碌中给记者如此回答。这是一个星期三，雅居乐清水湾售楼大厅看房客仍络绎不绝。

　　被问及为何不接受按揭时，该置业顾问回应说，“我们根据上级通知，只接受一次性付款，折扣最低达到8.2折。现在陵水、三亚的项目，绝大多数都是客人现金支付的。”

　　“业绩压力不小，为更快地周转资金，以价换量避免不了。同时，也反映该项目对高端客群的研究透彻。一方面是买家心理，一方面是对项目的信心。” 中原地产海南分公司韩敬分析说。

　　海南省住宅与房地产信息网数据上看，旺季的10月，陵水仅有7个项目有成交，但高端市场的势头不减，该区域的远东国际·香水湾1号的成交均价已经达到50000元/㎡。

　　虽然成交面积上涨177.18%，而成交均价下跌了32.3%，为22715元/㎡。雅居乐清水湾依然领跑市场，成交66套居陵水第一，其中独栋别墅成交9套。

　　而在同样一个区域，坚持高端定位，坚持不降价的绿城清水湾，则相对惨淡。数据显示，曾经在去年单盘销售24亿元的绿城清水湾，今年前11个月仅创造了7500万元的销售额，其中，价格未有明显松动是一大主因。新浪乐居记者的调查显示，今年上半年，该项目同比去年同期，雅居乐清水湾在成交均价上下跌1721元/平方米，下跌幅度近6%。

　　高库存量掣肘

　　在三亚楼市光环之外，海南其他楼市的回暖仍有待加强。

　　海南克而瑞数据显示，2012年10月末，海口、琼海、陵水的商品住宅存量分别为674.62万㎡，255.68万㎡，177.04万㎡。理论上计算，这三个城市存量消化周期超过50个月，居海南省前三。

　　而早在今年4月19日，海南省住建厅副厅长陈孝京在海南第一季度经济运行情况新闻发布会上透露，海南楼市库存已达6410万平方米。按照去年消耗的888万平方米来计算，消耗目前的库存尚需8年时间。

　　以上半年成交面积比较的话，海口表现优于其他城市，因为刚需市场占据较大比例，同比跌幅仅为1.04%，相比之下，琼海同比跌幅高达69.76%，居海南第一。

　　“存量高企而成交跌幅大，琼海博鳌可算是‘重灾区’。库存量困扰着开发商。”海南克而瑞总经理王路说。

　　来自克而瑞的数据还显示，博鳌未来可供应数量为410万平方米左右，若按照一年20万平方米的消化速度来看，要完全销售仍需要20年时间，这对于当地的开发商来说销售压力非常大。

　　王路认为，“如此之大的库存量压迫着开发商，开发商就会降价，在市场面不好的情况下，反之会增强客户的观望，可能造成开发商项目转让，甚至破产的局面出现。”

　　2012年一季度，博鳌的成交量只占据琼海楼市成交量11%。而往年的博鳌，会撑起琼海楼市近20%的成交量，往年淡季，就算一般项目，一个月也能卖个15套左右。而今年，过了4月高峰期(亚洲论坛举办时期)，销量就跌入冰点。新浪乐居记者发现，一个月销售五六套成为热销盘，令人尴尬，但比起零成交项目，足以让同行羡慕。

　　今年以来，博鳌很多项目打起“价格战”，新房售价降幅从0.26%到11.12%，购房折扣甚至低至7.7折。

　　项目的高度集中入市，导致了超高的库存量和片区竞争加剧。此外，与博鳌地产同质化现象严重相似的是，博鳌的购房群体也存在着“同质化”现象。

　　博鳌16个房产项目中，绝大部分是由江浙一带老板投资开发。购房者也呈现出这样地域特征。在博鳌推荐会中，江浙余杭一带是重点推荐区域，开发商在这些地方纷纷建立起自己的分销机构。

　　中原地产分析人士指出，“客户被分流的频率越来越高，博鳌今后的主要客户应来自海口，因为海口缺乏高端度假项目。”

　　海口之外，与琼海博鳌在中端市场竞争中，文昌是最佳“劲敌”。

　　“一套200万的房子现在真不好卖。昨日我刚卖掉一套98平方米的全海景房子，均价达2万元。买者为一对来自重庆的夫妇”，高级置业顾问贺蓉向乐居记者说，“我跟客户讲，在三亚、陵水高价位的地方，均价没有5万基本上拿不下来。这也是文昌海景房的性价比优势。客户思考了很久，还是当天下单了。”

　　据中原地产海南分公司分析师韩敬分析称，2009年以前，文昌在售楼盘区位价值优势仍不明显。文昌主要吸收三亚、博鳌的溢出客。因为起步晚，一直在拼性价比，也是一块价格低洼地，随着众多大牌房企进驻，产品和价格正往冲击一级城市冲击。因为调控，2011年至2012年国庆，一线海景房均价回落至9000-12000元/㎡附近。

　　新浪乐居深度报道记者 詹兴宁   新浪乐居全国新闻执行主编 张杰